李宇嘉：幫助農民工購房是構建內需型社會的基石

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◎李宇嘉

樓市“去庫存”再次成為國家領導人關注的問題，緣于樓市庫存持續攀升，形成對樓市先行指標（開發投資、新開工、拿地）的“拖累”，并沖擊到“穩增長”和“調結構”戰略。

近期發布的今年前11個月全國樓市宏觀數據顯示，1~11月份，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長7.4%和15.6%。11月份，商品房銷售面積環比19.7%的增速也是過去幾年11月環比銷售增速的高點。但是，盡管樓市銷售火熱、資金寬裕，開發商“加杠桿”的積極性依然不足。

今年1~11月份，房地產開發投資同比增長1.3%，增速比前10個月下滑0.7個百分點，11月單月的開發投資同比下降5.3%，連續4個月下滑；新開工面積累計同比回落14.7%；開發商土地購置同比下降33.1%，繼續在尋底。“房熱地冷”、“下游熱而上游冷”的不正常，根源恰恰在于庫存不斷攀升，顯示開發商正主動“去庫存”。

自2014年中開始，“去庫存”就成為樓市的新主題，一年半以來，針對“去庫存”的政策不可謂不多，但庫存高壓警報始終未能解除。一方面，這是因為銷售和庫存“錯配”，銷售回升集中在一、二線城市，而庫存卻集中在三、四線城市；另一方面，城鎮戶籍家庭人均住房面積已經達到35平方米，基本住房需求總體得到滿足，盡管改善型住房需求將增加（2014年以來樓市回升主要受改善型需求驅動），但以戶籍家庭住房消費為主體的樓市超高速增長期或已結束。

也就是說，即便未來政策繼續扶持，由于戶籍家庭現有或新增需求規模有限，政策激勵的邊際效應將會衰減。因此，樓市“去庫存”必須要另辟蹊徑，這就要從我國城市化發展的新階段說起。

目前來看，本世紀初“入世”推動的制造業繁榮、戶籍家庭公房改革推動的樓市繁榮以及由樓市引發的基建投資，是我國“投資推動型”經濟的三股力量。

隨著人口紅利消退、房地產大周期下行開啟，“投資推動型”要向消費為主的“內需推動型”經濟轉變。已經在城市有穩定就業的農民工，無疑要從原來“投資推動型”經濟下單純的生產要素，轉變為“內需推動型”經濟下的生活和消費要素。

由此判斷，農民工也將是未來購房的主體。住房需求主體的轉變，既是經濟發展規律使然，也是城鎮化規律的必然。因此，本次中共中央政治局會議著重提出，要認識、尊重、順應城市發展規律，端正城市發展指導思想，推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。也就是說，農民工“市民化”是我國新一輪城鎮化的應有之義，各級城市主政者必須要清醒認識和尊重這一客觀規律。

認識到這一規律，我們就不能將農民工購房片面地理解為靠農民工來為樓市“去庫存”，而是要站在經濟發展新階段（內需主導）、城鎮化進入下半場（外來人口“市民化”）的大背景下，從“供給側”改革來釋放勞動要素的活力（而不是原來的“需求側”刺激），抓住農民工這最后一塊人口紅利、適齡購房紅利，促進人口、產業在城市聚集，構建和夯實內需社會。

由此，本次政治局會議提出，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，這正是看到了新一輪住房需求釋放和“去庫存”的著眼點。

目前，農民工在就業地購房比例不足1%，但“返鄉置業”卻如火如荼。這意味著，在現有的戶籍制度下，融入城市生產和生活的農民工，已經把家鄉附近的市縣作為其“最后一站”。可見，農民工在城市的住房需求很旺盛。

因此，政治局會議提出，提高農民工在城市入戶的比例，此舉一方面在于降低農民工市民化的成本，另一方面在于將市民化后的農民工納入城市住房政策范疇，享受住房保障、公積金、住房補貼等優惠。只有以此為基礎的新住房制度，才能使農民工購房不僅作為“去庫存”之途，更作為我國構建內需型社會的基石。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）