葉檀：北京深圳房?jī)r(jià)反映創(chuàng)新城市風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

每經(jīng)編輯 葉檀    

中關(guān)村示范區(qū)顯示的是中國(guó)企業(yè)的轉(zhuǎn)型前景，而北京與深圳的房?jī)r(jià)反映的是中國(guó)創(chuàng)新城市享受的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

中關(guān)村示范區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月，規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)總收入同比增長(zhǎng)10.3%，企業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18.8%，收入總額突破2.8萬(wàn)億元。2014年，中關(guān)村企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入3.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%；利潤(rùn)和稅收同比增長(zhǎng)25%左右；從業(yè)人員人均貢獻(xiàn)收入179.4萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.7%。換句話說(shuō)，平均每?jī)|元收入，在2013年需要62人完成，在2014年僅需56人。

2.8萬(wàn)億元和3.57萬(wàn)億元是兩個(gè)非常龐大的數(shù)字，可以與上海GDP總量媲美。2013年，上海GDP為2.16萬(wàn)億元，2014年為2.356萬(wàn)億元。

以中關(guān)村示范區(qū)為例，它遠(yuǎn)不止一條街道，其分園已經(jīng)涵蓋北京16個(gè)區(qū)縣，總面積達(dá)488平方公里。區(qū)域內(nèi)有高新技術(shù)企業(yè)近2萬(wàn)家，由政府的創(chuàng)新發(fā)展集團(tuán)主導(dǎo)。這使得高收益企業(yè)突破了一條街道、一片區(qū)域向一個(gè)城市甚至京津冀城市群拓展。

以2萬(wàn)家企業(yè)、3.57萬(wàn)億元收入計(jì)算，每家企業(yè)平均收入1.78億元，中關(guān)村示范區(qū)公司平均收入趕得上中小板上市公司的營(yíng)業(yè)收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)創(chuàng)業(yè)板。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2014年中小板上市公司整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約12%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1295億元；創(chuàng)業(yè)板公司合計(jì)營(yíng)收3678億元，較2013年增長(zhǎng)約26%，凈利潤(rùn)合計(jì)421億元。中關(guān)村企業(yè)享受高科技企業(yè)的高溢價(jià)，成為資本、資金集聚地。

北京成為創(chuàng)新中心，越來(lái)越多的人到北京尋找機(jī)會(huì)。當(dāng)然，高收入群體擁有技術(shù)、品牌等，享受高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，成為推動(dòng)北京房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

今年1~11月，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）網(wǎng)簽量為97187套，同比上漲23.04%。扣除保障房與自住房后，純商品住宅成交49344套，比去年同期上漲13.19%。包括遠(yuǎn)郊在內(nèi)，北京整體房?jī)r(jià)在上漲，這與北京溢價(jià)地區(qū)范圍的擴(kuò)大有密切關(guān)系。

從市區(qū)來(lái)看，中關(guān)村軟件園僅2.6平方公里，集聚了277家軟件企業(yè)總部和全球研發(fā)中心。2014年，中關(guān)村軟件園入駐企業(yè)的總產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)1400億元，每平方公里產(chǎn)值541億元，單位產(chǎn)出全國(guó)領(lǐng)先。從郊區(qū)來(lái)看，如門(mén)頭溝園的部分企業(yè)已經(jīng)將生產(chǎn)、裝配部門(mén)遷至河北廊坊、涿鹿等多個(gè)地區(qū)，騰出的空間則成為設(shè)計(jì)研發(fā)中心和總部辦公場(chǎng)所。從市區(qū)到郊區(qū)，北京房地產(chǎn)的價(jià)格梯度也呼之欲出。

可以與之相比的可能是未來(lái)的深圳前海，深圳設(shè)想到2020年，前海蛇口每平方公里的GDP將超過(guò)100億元，單位產(chǎn)值是上海自貿(mào)區(qū)的5倍以上。前海蛇口將成為亞洲單位產(chǎn)值僅次于香港中環(huán)，新加坡和東京銀座的區(qū)域。目前前海入駐的企業(yè)數(shù)量超過(guò)了曼哈頓。

走入中關(guān)村電子一條街，這里一樣存在著轉(zhuǎn)型困境。12月7日，《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，如今的中關(guān)村一派冷清，電腦城大多關(guān)門(mén)歇業(yè)、3C連鎖巨頭節(jié)節(jié)撤退，整個(gè)中關(guān)村都在謀劃著轉(zhuǎn)型，并經(jīng)歷著陣痛。

鼎盛時(shí)期，中關(guān)村是中國(guó)最大的終端電子產(chǎn)品集散中心，市場(chǎng)份額占70%以上。如今商戶流失超60%。由于交易慘淡，柜臺(tái)租金價(jià)格比往年減少50%~80%。攢機(jī)、PC、電子終端交易一蹶不振。

但掌握著資源鑰匙的北京不會(huì)成為沒(méi)落之城，舊的產(chǎn)業(yè)離開(kāi)，新的產(chǎn)業(yè)會(huì)再次聚集，以前的柜臺(tái)逐漸成為新技術(shù)的展示中心。2006年，中關(guān)村地區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)只有每平米幾千元，如今突破7萬(wàn)元，并且看不出下行的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)創(chuàng)新中心的崛起，必然伴隨著高房?jī)r(jià)的背景，居高不下的房?jī)r(jià)實(shí)際上是資金聚集的產(chǎn)物，是投資溢價(jià)的體現(xiàn)。