李宇嘉：先行指標(biāo)筑底將夯實樓市回暖基礎(chǔ)

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

8月份，盡管重點城市樓市成交量在連續(xù)高增長后正常回調(diào)，但回調(diào)的幅度在5%以內(nèi)，高位景氣依舊是主基調(diào)，不會影響到全國樓市成交回暖。

8月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，今年前8個月，全國商品房銷售面積累計同比增長7.2%，增速比1~7月份提高1.1個百分點，這是自今年2月份以來，累計同比增速連續(xù)6個月增加。

目前，需求端回暖的局面進一步夯實，這主要得益于去年四季度以來，“降成本、降首付、提杠桿、挖需求”等方面的措施。

一系列激勵政策的落地，極大地改善了市場預(yù)期、降低購房成本、促成購房需求（特別是改善型購房需求）的持續(xù)釋放。其中，商業(yè)性住房按揭貸款利率降至接近2008~2009年金融危機期間的水平，而公積金貸款利率則降至歷史最低水平，這成為促進需求回升的最大動力。

盡管重點城市樓市高歌挺進的勢頭在7~8月份放緩，但隨著“限外令”的退出、公積金二套房貸首付成數(shù)調(diào)低，樓市政策層面繼續(xù)寬松是大趨勢，這將繼續(xù)改善市場預(yù)期。

資金層面，8月底央行“雙降”、房企境內(nèi)發(fā)債“井噴”，近日存款準(zhǔn)備金考核變?yōu)?ldquo;平均法”，這些措施不僅繼續(xù)降低購房者的成本，而且極大地改善了銀行的資金面，特別是改善因上半年樓市火爆而造成的“房貸荒”局面。

8月，主要城市首套房貸平均利率為5.15%，創(chuàng)歷史最低水平。全國首套房優(yōu)惠利率占比升至56.44%，再創(chuàng)歷史新高。但同時，融360數(shù)據(jù)顯示，7月試行二套房貸九折或九五折利率優(yōu)惠的銀行，8月已全部取消，目前基準(zhǔn)利率上浮10%為二套房貸主流。但隨著央行相關(guān)政策的頒布，不僅首套房利率繼續(xù)穩(wěn)中趨降，二套房貸利率也將下降，有利于改善型需求穩(wěn)定釋放。

經(jīng)濟下行疊加“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的陣痛期，房貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)性凸顯，隨著資金面明顯改善，預(yù)計9月之后，商業(yè)銀行對于個人住房業(yè)務(wù)放貸的積極性將上升。此外，在政策寬松、房企到位資金連續(xù)5個月回升的前提下，房企必然會打營銷戰(zhàn)，沖刺年度目標(biāo)。

受銷售端持續(xù)回升的傳導(dǎo)，樓市先行指標(biāo)——新開工和土地購置筑底跡象顯現(xiàn)。1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積同比下降16.8%，土地購置面積下降32.1%。在全國繼續(xù)“去庫存”的同時，包括京滬深在內(nèi)的部分重點城市開始了“補庫存”進程。

從銷售—新開工—拿地—房地產(chǎn)開發(fā)投資的傳導(dǎo)鏈條上，房地產(chǎn)開發(fā)投資在最末端。因此，盡管1~8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長3.5%，連續(xù)20個月下滑，但這種增速下滑是對去年以來樓市回調(diào)的滯后反映。

國家統(tǒng)計局對本次公布的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)進行了解讀，強調(diào)了開發(fā)投資增速回落的原因，一方面意在防止市場過度理解樓市下滑，穩(wěn)定市場預(yù)期，另一方面也折射出房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要性。

今年以來，由于經(jīng)濟和樓市疊加下滑、財稅改革推進及收緊地方平臺融資，被寄予厚望的基建投資發(fā)力并不明顯。再加上基建投資的體量小于房地產(chǎn)開發(fā)投資，無法對沖后者增速下滑，這也是全社會固定資產(chǎn)投資下滑的重要原因。

因此，在剩下的4個月，國家力捧樓市的基調(diào)不會改變。盡管樓市回暖趨勢已經(jīng)形成，但供求錯配的問題仍舊存在，需求集中在重點城市，供應(yīng)和庫存集中在非重點城市。

近期，不管是退出“限外令”，還是公積金二套房貸首付下調(diào)，均強調(diào)重點城市可自主決定是否執(zhí)行，這意味著政策寬松偏向于非重點的三、四線城市，目的就是為了進一步去庫存，改善市場預(yù)期。

基于此，未來樓市政策將相機抉擇。一方面，管理層希望樓市在歷史高位上多停留一段時間，不要沖擊到“穩(wěn)增長”。為此，新一輪樓市激勵政策窗口開啟，差別化地降低首套房貸的首付成數(shù)成為可能。

另一方面，考慮到樓市繼續(xù)加杠桿或給金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險集中等問題，基建投資真正發(fā)力以減弱對房地產(chǎn)的依賴也是政策考慮之一。但不論如何，先行指標(biāo)筑底后，樓市中短期內(nèi)回升的趨勢不會改變。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）