深度：招商地產總經理突遭免職 董秘稱將縮減擴張數量

每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜

 

招商地產的“賀建亞時代”結束。

8月27日晚間，招商地產發布公告稱，第一負責人賀建亞被免職。在招商地產重組的敏感期，這一人事變動顯得頗為詭異——既突然，又未宣布繼任者。恰逢中央巡視組巡視招商局集團，以及來自招商地產內部人士的一些消息，都將他的去職指向涉腐。

回顧賀建亞在招商地產的業績，不能不提招商地產之前的表現。2004年，招商地產與萬科、保利等一線房企幾乎同時起步，規模相似，然而不久招商地產增長開始停滯，甚至出現倒退，銷售規模差距越拉越遠。從這個擴張“激進派”的升遷路線不難發現，招商地產近年來的戰略動作與之大致吻合。作為掌舵者之一，賀建亞的擴張戰略給招商地產帶來了新氣象，也帶來了增收不增利的問題。

賀的離職事件帶來的最大懸疑是，處在利潤、銷售、去化纏雜的鋼絲線上，正在進行重組式擴張的招商地產將如何面對擴張這一問題？“激進派”賀建亞的離去，是否會減緩招商地產近兩年正在加速的擴張步伐？招商地產董事會秘書劉寧對《每日經濟新聞》記者稱，將縮減原計劃兼并擴張的數量。

“激進派”賀建亞

招商地產27日的公告稱，根據母公司招商局集團的建議，公司董事會決定免去賀建亞擔任的公司總經理職務，授權公司董事長孫承銘代為行使公司總經理職權，授權有效期不超過2015年12月31日。同時被免去的還有賀建亞的董事職務。上述公告稱，公司董事會將提請股東大會通過。

對于離職原因，招商地產官方解釋稱是“個人原因”。

賀建亞被免，既突然，時機又很微妙。對比2014年原招商地產董事長林少斌的辭職，以及2011年孫承銘、林少斌的人事變動，這次董事會臨時會議的決定，不論對內對外都頗為突然，賀建亞本人甚至沒有出席。

有消息稱，賀建亞去職與反腐有關。據悉，7月3日，中央第十巡視組正式巡視招商局集團，目前已近兩月，接近結束。不過，上述消息并未得到招商地產官方確認。

近年來，招商地產開始加速擴張，賀建亞也逐漸“掌舵”招商地產。招商地產幾次大的戰略發展時間點，與賀建亞升遷路線大致吻合。

2011年，招商地產掉隊明顯。這時，招商地產進行人事大調整，賀建亞升任招商地產總經理，原總經理林少斌接替孫承銘出任董事長。不久，招商地產管理層提出十年規劃，開始在全國范圍內的二三線城市大規模拿地。當時，招商地產主要在珠三角地區扎寨，珠三角地區的營業收入是其他地區總和的1.4倍。

2013年，林少斌不再擔任招商地產黨委書記等職，賀建亞成為招商地產第一責任人，外界視前者為被“架空”。當時，招商地產拋出注入蛇口工業區資產、增發募集64億元的擴張方案，后來中止。這距離上一次大手筆融資已時隔5年。同年，廣為人知的5年內“千億銷售、百億利潤”的發展目標被提出。

2014年4月，林少斌辭任董事長一職。招商地產一反穩健常態，在開發商普遍拿地意愿不高之際，逆市激進拿地。當年，招商地產土地投資金額累計達334億元，占當年銷售金額的65%。

今年初，招商地產董事會秘書劉寧還向《每日經濟新聞》記者表示，年內將適時加大凈負債率，為兼并擴張做準備。

誰都不曾料到，招商地產啟動了擴張式重組，然而，積極擴張派賀建亞卻在這個當口被免職。

擴張與利潤間的平衡

“激進派”賀建亞成功做大了招商地產的銷售盤，卻始終面臨增收不增利的問題。除了行業整體毛利率下降的因素，這一問題還同招商地產近年的產品布局有關。

2011年的十年規劃，使得招商地產手中存了大量二三線貨源，兩年后，其產品毛利率較高的珠三角地區收入結轉占總收入比例開始同比下降，拉低整體毛利率。另外，部分城市風險較大，比如當時的青島、煙臺等項目開始陸續計提存貨跌價準備。

一直到現在，招商地產的低毛利產品占比仍在持續上升。這使得該公司在去年底和今年年中都遭遇了增收不增利的尷尬。

2014年全年，招商地產營業收入434億元，同比增長33%；凈利潤42.6億元，同比增長1.75%。

2015年上半年，招商地產營業收入179.7億元，同比增加12%；凈利潤21.46億元，同比增長20.17%。不過，需要指出的是，扣除非經常性損益后的凈利潤增幅并沒有達到兩位數，只有7.31%，低于營收增速。凈利大幅增加的原因是，報告期內招商地產將某子公司合并報表，直接增加的投資收益達4.44億元。

對于投資者而言，股東回報是最重要的考量因素之一，作為實際持股約一半的招商局集團而言，顯然不會滿意增收不增利的結果。

不過需要注意的是，招商地產目前的產品布局并非簡單的戰略失誤所導致。在賀建亞上臺之前，招商地產雖然毛利高，但是增長慢，營收有時甚至會出現負增長，而且由于定位高、戶型大等原因，去化周期比現在更長。

今年年中，賀建亞曾在2015年中期工作研討會中指出，要兼顧“銷售與利潤的平衡問題”。如今，他已去職，招商地產的新思路是什么？

據悉，招商地產今年初制定的兼并擴張計劃將有所調整。昨日（8月30日），劉寧回復《每日經濟新聞》記者稱，將縮減原計劃兼并擴張的數量，更重視收購標的是否有優質土地資源，至于今年的買地量，目前還不會改變計劃。

不過，她表示，調整兼并擴張主要是由于重組注入大量資產，與賀建亞去職事件無關。國企的個人色彩很淡，雖然外界都認為賀建亞是激進派，但戰略不是他一個人就能定下來的，招商地產作為多年的上市公司，有健全的公司治理機制，這次人事變動不會對公司后期的經營和重組造成影響。

 

延伸閱讀——————

招商地產戰略10年多變 職業經理人制度有望借混改實現？

每經記者 白亞靜

從2004年至今，招商地產的發展戰略難以持續，往往隨著市場以及人事變動而隨之搖擺，這或是其在中國地產“黃金十年”逐漸落后于一線房企的原因之一。對比萬科，不難發現，后者在職業經理人制度下，戰略規劃清晰持久。

招商地產核心人物“激進派”賀建亞被免職一事，不免令人擔憂剛開始提速擴張的招商地產是否會將“千億銷售，百億利潤”這類目標拋在一旁。

大重組以及蛇口被納入自貿區，給了招商地產重返一線房企的機會。能否保持優勢，關鍵要看運營公司的人。2014年，招商地產公布了醞釀7年的股票期權首次授予計劃。有消息稱，這次重組，新的激勵計劃也在制定中。如果消息為真，它能否幫助招商地產建立職業經理人制度，進而保證戰略規劃的持久性？

多變的戰略

翻閱招商地產十年財報，不難發現這家央企地產公司在戰略規劃、業務風格上的一再變動。這與同期萬科的快周轉、中低端形成了鮮明對比。

賀建亞成為總經理之前，招商地產財務風格相當保守，項目大多集中在珠三角地區，定位大多偏高端。這使得那段時間招商地產增長乏力，比如2006年前后，銷售面積持續以兩成左右的速度下降。賺的錢大部分是土地增值，比如連續幾年出現營業收入下降或者微增，利潤卻同比大漲。另外，2009年前后，公司開始重視綠色地產及相關技術，年報中大篇幅介紹該業務的思路和成績。

2011年，林少斌和賀建亞上臺后，提出新十年規劃，終于將保銷售作為重中之重，同時重視擴張。對于二三線城市的看法，則基本隨市場而改變，較少預判。

2012年，招商地產繼續看好二三線城市，提出“穩守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的城市發展方針。另外，這段時間還提出“住宅與商業并舉”、“綠色地產”和“社區綜合開發”三個經營模式。

到了2014年，不再說擇機進入三線城市等目標，提出“固守一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”，推進產業園、健康地產業務。

從2004年至今，招商地產經歷了數次管理層的人事變動，而且因為招商地產實際控制人系招商局集團，所以招商地產管理團隊的指派均來自集團層面，歷任董事長、總經理對公司的長期發展影響有限。

此次重組，將為招商地產迎來第二次起飛的機會，能把握住嗎？

混改的機會

在時下的行業“風口”社區物業上，招商地產也有遺珠之憾。早在2013年，彩生活上市之前，招商物業就已提出社區O2O模式，并建成“到家網”以及移動APP等，在深圳12個小區試點運營，集成了招商銀行、蘇寧電器等60多家知名機構開展社區服務。

然而，截至現在，當眾多房企開始嘗試分拆物業上市，招商物業反而不見動靜。

某物業公司董事長曾向《每日經濟新聞》記者說，招商物業服務質量不錯，有很多好的想法，但產品需要運營，不是做出來就可以，作為國企，招商物業缺乏堅持運營下去的動力。

今年4月開始，招商系地產板塊開始大重組。此間，有消息稱，與招商地產重組同時進行的還有股權激勵計劃。

央企推進員工持股頗為復雜，此前曾一直被監管層叫停，因可能引發國資流失風險。

某央企人士向記者表示，高管利益與公司利益缺乏聯系，如果只為升職，在公司擴張與財務安全之間，肯定選擇財務安全。在他看來，將中長期積極計劃同公司治理體系相結合，把公司利益與高管利益捆綁在一起，更有利于公司發展，

今年1月12日，國資委發布《關于混合所有制企業實行員工持股試點的指導意見》，被外界廣泛視作重啟央企員工持股計劃的標志。

招商地產董事會秘書劉寧稱，“職業經理人制度做了很久”，有考慮股權激勵，也一直在推進，她也確實聽外界說過上述消息，不過，就她所接觸的重組部分，現在并沒有這樣的計劃。