李宇嘉：部分銀行收緊房貸會不會成為房價回調信號

◎李宇嘉

近期，深圳個人住房貸款出現收緊。繼6月農行、中行、建行將首套房貸首付從三成提至四成后，工行也于7月中旬加入了“四成”大軍。此外，包括四大銀行在內，目前深圳首套房貸利率已經從6月之前的基準利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房貸利率上浮10%~20%。考慮到四大銀行占據個人住房貸款2/3強的市場份額，再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸，深圳個人房貸業務全面收緊已成趨勢。

據筆者調查，樓市火爆導致房貸額度告急甚至枯竭是在深商業銀行緊縮房貸業務的主要原因。今年上半年，深圳商品住房銷售面積同比增長121%，創2009年以來的高峰，遠遠大于“北上廣”平均40%的增幅。同時，深圳上半年新房和二手住房均價分別突破3萬元和4萬元大關，同比分別上漲20%和30%以上。此外，去年“9.30”政策放松了首套房的認定標準，今年“3.30”新政刺激了改善型住房需求，股市火熱也加厚了首付“安全墊”。

以上這些因素共同促成了深圳購房者對于個人住房貸款需求的大幅度增長，而房價上漲的財富效應，也刺激了消費融資等套取貸款買房行為，這是各大銀行在去年底切割房貸份額時，遠遠沒有想到的。因此，還沒有到6月底，深圳房貸業務集中的大銀行，已經用光了房貸額度。

同時，在凈利潤個位數增長、息差占利潤70%、業績剛性考核、存款流失的情況下，今年銀行業績壓力非常大。其中房貸利率上浮最高不超過20%的規定，成為銀行完成業績的最大掣肘之一。因此在樓市因城施策和銀行自主定價的情況下，收緊房貸在情理之中。

此外，防范金融風險也是在深商業銀行收緊房貸的原因之一。前期的股市火熱讓買家支付能力上升，對高房價有很強的接受能力。另一方面，今年以來，股市大規模套現和減持，讓創業的老板們成為近期深圳樓市的另一大金主。

在股市財富效應驅動下，4~6月份的深圳樓市火到“一天一個價”。這讓銀行不得不考慮，股市風險或將蔓延到樓市，隨著股市振蕩和去杠桿，未來樓市購買力或將受到沖擊，前期被資金推高的房價也將在未來面臨回調的可能。

進入6月下旬，股市財富效應開始減退，高凈值人群購買力明顯下降。因此，出于防范風險的考慮，銀行也在收緊房貸。

筆者認為，即便貨幣政策寬松的大環境不變、股市走牛的行情還在，房貸收緊也僅僅是深圳樓市出現明顯回調的一個原因。更關鍵的是，深圳房價已經高到有效需求都難以承受的地步了。

近期，深圳樓市出現回調跡象，筆者認為這一趨勢不可阻擋。6月下旬以來，深圳市產權登記中心單日最高收文量已經從之前的4000份下降到的330份。最能反映變化的二手住房市場，已經出現了明顯調整。進入7月份后，中介店鋪的客戶上門量，相比5~6月份高峰期驟然減少，業主報價已現松動，尤其是前期房價上漲超過40%的區域。作為先行指標的中原業主報價指數，7月份的前兩周分別為63.6%和45%，較6月的最后一周大幅下降8.3個百分點和18.6個百分點。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)