超40家房企謀求轉(zhuǎn)型 13家切入醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)

每經(jīng)編輯 朱萍    

日前，申銀萬(wàn)國(guó)證券發(fā)布研究報(bào)告顯示，目前142家房企中有41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

6月1日晚間，南京高科（600064.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，擬以自有資金5億參投健康產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，希望此舉能助力其拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)涉及健康產(chǎn)業(yè)，南京高科并非首例。日前，申銀萬(wàn)國(guó)證券發(fā)布研究報(bào)告顯示，目前142家房企中有41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢(shì)，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。不過(guò)，在北京鼎臣醫(yī)藥咨詢(xún)負(fù)責(zé)人史立臣看來(lái)，相比住宅開(kāi)發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于投資重、回收慢的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲(chǔ)備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵。

南京高科參投健康產(chǎn)業(yè)

南京高科擬以自有資金5億元與達(dá)孜縣中鈺健康創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中鈺創(chuàng)投”）共同發(fā)起設(shè)立“中鈺高科健康產(chǎn)業(yè)并購(gòu)?fù)顿Y基金（有限合伙）一期”（簡(jiǎn)稱(chēng)“中鈺高科并購(gòu)基金”）。南京高科希望借此助力公司拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

其中，中鈺高科并購(gòu)基金認(rèn)繳出資總額為70,000萬(wàn)元：其中，中鈺創(chuàng)投認(rèn)繳出資200萬(wàn)元，擔(dān)任基金的唯一普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務(wù)合伙人；公司認(rèn)繳出資額為人民幣50,000萬(wàn)元，為基金的有限合伙人之一；其他有限合伙人認(rèn)繳出資額為人民幣19,800萬(wàn)元，由中鈺創(chuàng)投負(fù)責(zé)募集。

近年來(lái)，南京高科一直在主業(yè)房地產(chǎn)之外不斷尋求新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，擬推動(dòng)其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而醫(yī)藥業(yè)務(wù)是其轉(zhuǎn)型擬重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

南京高科表示，此次聯(lián)合醫(yī)藥行業(yè)專(zhuān)業(yè)程度高、資源豐富的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立并購(gòu)基金，能夠較好地降低公司直接并購(gòu)產(chǎn)生的信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大并購(gòu)項(xiàng)目來(lái)源，為公司儲(chǔ)備潛在并購(gòu)標(biāo)的，并通過(guò)并購(gòu)基金孵化和培育的方式降低后續(xù)營(yíng)運(yùn)整合風(fēng)險(xiǎn)，有助于公司拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

據(jù)介紹，中鈺高科并購(gòu)基金普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務(wù)合伙人為中鈺創(chuàng)投，中鈺創(chuàng)投委托中鈺康健資本管理（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中鈺康健”）擔(dān)任中鈺高科并購(gòu)基金的管理人。根據(jù)公告提供的未經(jīng)審計(jì)數(shù)據(jù)，截至2014年12月31日，中鈺創(chuàng)投資產(chǎn)總額為1,026,776.82元，凈資產(chǎn)為1,024,262.82元；2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8,824.35元。

據(jù)悉，并購(gòu)基金成立后，將通過(guò)對(duì)符合公司發(fā)展戰(zhàn)略、具有良好增長(zhǎng)潛力及戰(zhàn)略?xún)r(jià)值的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)，為公司向大健康業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)整合標(biāo)的。此次并購(gòu)基金的投資范圍限于符合公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的，擁有適用于兒科、呼吸科、消化科、心腦血管科、腫瘤科、骨科及婦科等藥品的醫(yī)藥制造企業(yè)。

按照此前披露的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，南京高科將加大對(duì)醫(yī)藥業(yè)務(wù)的投入力度，通過(guò)市場(chǎng)化等多種方式尋求有發(fā)展?jié)摿Φ牟①?gòu)標(biāo)的，提升醫(yī)藥業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度，夯實(shí)發(fā)展后勁。條件成熟時(shí)，推動(dòng)該塊業(yè)務(wù)通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展。

此次設(shè)立并購(gòu)基金的合作方中鈺創(chuàng)投、中鈺康健專(zhuān)注于醫(yī)藥醫(yī)療等大健康領(lǐng)域的并購(gòu)、股權(quán)債權(quán)投資、融資、顧問(wèn)業(yè)務(wù)。核心成員禹勃、馬賢明等人曾在昆吾九鼎投資管理有限公司擔(dān)任要職，其中，禹勃曾任昆吾九鼎醫(yī)藥醫(yī)療基金總裁，是九鼎醫(yī)藥投資板塊核心管理層。

房企轉(zhuǎn)型健康產(chǎn)業(yè)

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)涉及健康產(chǎn)業(yè)，南京高科并非首例。

不久前，申銀萬(wàn)國(guó)證券發(fā)布的《地產(chǎn)白銀時(shí)代：跨界轉(zhuǎn)型方興未艾-房地產(chǎn)行業(yè)跨界轉(zhuǎn)型系列研究之一》顯示，142家房企，41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，主要涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)、互聯(lián)網(wǎng)、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環(huán)保八大方向，其中涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

如此前華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）公告稱(chēng)，擬購(gòu)捷爾醫(yī)療100%股權(quán)，交易完成后公司將在開(kāi)展原主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，新增醫(yī)藥商業(yè)和醫(yī)療服務(wù)業(yè)務(wù)，切實(shí)推行多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

而宜華地產(chǎn)（000150.SZ）則是全面轉(zhuǎn)型健康產(chǎn)業(yè)。去年7月，宜華健康斥資7.2億元收購(gòu)廣東眾安康后勤集團(tuán)有限公司全部股權(quán)，首次涉足醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)。四個(gè)月后，宜華地產(chǎn)再度出手，以1.2億元收購(gòu)深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，后者為國(guó)內(nèi)首個(gè)網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院廣東網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院提供技術(shù)平臺(tái)。并且，于2015年2月9日，“宜華地產(chǎn)”變更為“宜華健康”，明確并把健康醫(yī)療服務(wù)作為未來(lái)主要業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

之所以房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)積極向健康領(lǐng)域謀求轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)“躺著就把錢(qián)賺了”的時(shí)代結(jié)束了，并且其利潤(rùn)空間已被逐步壓縮。

數(shù)據(jù)顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤(rùn)年復(fù)合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進(jìn)一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時(shí)，中國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積在2013年達(dá)到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫(kù)存面積則達(dá)到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)面臨長(zhǎng)期拐點(diǎn)到來(lái)以及凈利潤(rùn)下滑的壓力。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，國(guó)家明確提出“健康服務(wù)業(yè)”的概念，背后是對(duì)后續(xù)新興產(chǎn)業(yè)的一個(gè)具體規(guī)劃。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在尋找新興領(lǐng)域方面，也會(huì)格外重視此領(lǐng)域，因?yàn)檫@背后可能預(yù)示著各類(lèi)優(yōu)惠政策的出臺(tái)。

海通證券發(fā)布的《房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈系列報(bào)告-醫(yī)療地產(chǎn)》顯示，相對(duì)于其他企業(yè)進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域而言，開(kāi)發(fā)商介入醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)具備一定優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在：醫(yī)療或醫(yī)院等項(xiàng)目前期投入大，需要較強(qiáng)資金運(yùn)作和雄厚資金實(shí)力，房地產(chǎn)資金實(shí)力相對(duì)雄厚；大型房地產(chǎn)企業(yè)本身可以將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雙贏。

不過(guò)，在史立臣看來(lái)，房企轉(zhuǎn)型進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，是為了規(guī)避單一的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但相比住宅開(kāi)發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于重投資、慢回收項(xiàng)目，且項(xiàng)目初期收益并不穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲(chǔ)備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵。目前看，市場(chǎng)更多行為是直接購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有成熟資產(chǎn)。