大名城基金首期21億投向浦東項目 只是換一種方式融資？

每經記者杜冉樂發自成都 樓市進入白銀時代，“現金流滾資產”模式玩不轉了，上市房企頻頻涉足基金、資管等，“探索‘輕資產化’路子”，這引來資本市場聯翩浮想。 5月20日，醞釀逾半年之久的大名城城鎮化投資基金（以下簡稱大名城基金）終于出手。大名城（600094，SH）公告稱，前述基金首期產品為一款券商資管計劃，擬委貸21億元投向大名城位于浦東新區一地產項目。 一則看似簡單的公告背后，《每日經濟新聞》記者發現，上述基金一系列復雜的結構化設計，其實為大名城“量身定制”。在多位地產私募人士看來，該基金模式實為過橋融資，并非輕資產化。 21億委貸“輸血”浦東項目 今年5月14日，大名城全資子公司上海名城鈺聯合體耗資50.76億元拿下浦東新區唐鎮新市鎮兩宗地塊，總占地面積11.34萬平方米。 按照投資安排，上述項目正是大名城基金的投資標的，也是大名城實施上海、北京等一線城市聚焦戰略，加快公司一線城市房地產項目布局的重要舉措。 “浦東整個將劃歸自貿區，前景廣闊，這個項目有投資價值。”方詠投資（上海）有限公司董事長陳哲源如是說。 拿地僅一周，大名城基金即推出了首期產品“長江財富-金石名城一期A類系列專項資產管理計劃”（暫定名），其擬向上述浦東地塊委托貸款21億元，委托銀行為中信銀行上海分行，貸款期限最長為3年，利率為經雙方協商并參照貸款基準利率而確定的固定年利率。 在海工融資租賃總經理劉軍廠看來，基金設立專項資管計劃，一個主要目的是為了實現募資合法化，另一個是為了公開發行產品。 《每日經濟新聞》記者注意到，上述專項資管計劃依據大名城、中信證券、金石投資、長江財富（長江證券旗下的一家基金子公司）共同決策，通過大名城基金1期“嘉興金城投資合伙企業（有限合伙）”（以下簡稱金城投資）投資浦東項目。 大名城披露公告稱，前述資管計劃最大規模為37億元，其中A1類期限9個月，滿6個月后可提前結束；A2類12個月，滿6個月后可提前結束。A1類預期收益率8%，A2類預期收益率8.5%。 與上述資管計劃預期收益率相比，來自用益信托網的數據顯示，當前房地產信托預期收益率為9.66%，最高可達10.07%。 就是一種融資方式 對于21億元的委貸融資，大名城基金設置了結構復雜的擔保措施，包括大名城今年5月14日將原全資子公司凱悛實業99%股權通過“賣出回購”形式轉讓予前述基金的管理人金城投資，而后者間接控制了御雄實業49%股權，而御雄實業剩余51%股權為名城鈺所持有。 為了確保凱悛實業99%股權的回購，大名城及其實際控制人俞培俤還向金城投資提供連帶保證擔保，且名城鈺將持有御雄實業51%股權、大名城持有凱悛實業1%股權均向金城投資做了股權質押擔保。 記者注意到，在上述資管計劃中，中信銀行上海分行為委貸銀行，但在大名城的公告中，卻成了此次擔保事項的債權人。 公告顯示，大名城愿意為債務人御雄實業履行債務向債權人提供最高額保證擔保，目的是債權人與債務人御雄實業在一定期限內會涉及多筆債權。也就是說，下一步還會有多期資管計劃發生委貸。 不過，中國銀監會今年1月發布《商業銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》，明確委托代理關系，商業銀行按照責利匹配的原則，收取代理手續費，不承擔信用風險等。 全國房地產商會理事、上海交大房地產金融總裁俱樂部副理事長李驍表示，一般而言，這種資管計劃可能是相關方與銀行達成合作，銀行按比例配資，從大名城基金委貸模式來看，就是一種融資方式，算不上一種金融創新。 “輕資產化，應該說是整個房企發展模式的一種變革。”李驍補充說。 對此，《每日經濟新聞》記者昨日致電大名城董秘張燕琦，但其公開電話一直無人接聽。