“二萬”合作的真相：萬達擺脫銷售模式，萬科深耕社區商業

每經編輯 蔡雅蕓

王健林郁亮今天不會告訴你的真相，看這篇文章就夠了

邦地產君今天被“萬萬合作”刷爆朋友圈。各個微信號爭相解讀“兩萬”有可能如何勾搭，但看來看去，邦地產君還是覺得在讀新聞通稿和現場直播。既然這樣，不如來看今天唯一最專業的一篇解讀文章吧！

為了省時間，我們把之前的新聞通稿做成了一張簡單的圖，算是方便您了解的背景資料。

“萬達聚焦商業，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業地產”的合作，將加速萬達在輕資產上的轉型，轉型帶來的可能將是萬達從開發體系、資金結構、人員架構層面的“大變身”。萬科出于經驗能力和資源因素保守對待商業地產，但聚焦社區商業，或是更大藍海。

“萬達只做商業，把住宅交給萬科做。”這是今天萬達和萬科簽約會上，信息量最大的話之一。這意味著萬達逐漸加速輕資產轉型，這將帶來萬達整個商業模式的改變。

轉型前，萬達是“以住養商”模式，通過住宅銷售的現金流支撐運營，也正因此，資金是萬達曾經快速擴展時備受質疑的一點。轉型輕資產恰好能緩解萬達在這方面的瓶頸。

來看以往萬達所建項目，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入，以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業中長期抵押貸款等等。其中支撐一個項目的資金，基本上六成來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結構非常需要來自住宅等銷售物業提供的現金流。

合作之后，萬科將成為萬達房地產的接盤者。而王健林在去房地產化之后，將全力以赴做兩個領域的生意：商業地產的投資和資產管理、文化地產。從運營中獲取相對穩定的盈利，擺脫銷售模式。

所以今日王健林自己也說了，轉型輕資產后，由于輕資產沒有任何銷售，所以“考核的核心是兩點，第一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這個決定商業模式是否成功。”

這也決定了萬達的輕資產轉型能否成功。當“成本+利潤”的考核指標開始變化，萬達操作項目的開發體系、資金體系，甚至收入/利潤構成，都可能產生變化。

可以預見的是，在輕資產轉型中，萬達的架構會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦到商業發展的戰略上。品牌輸出板塊會增加投入，比如成立專門團隊、子公司或二級事業部等，來協調未來做輕資產的事。

對于純粹輸出品牌和管理的輕資產項目，萬達的資金投入可能減少到不足10%。但對于一些優質的，萬達力求自營的項目，其自有資產投入可能還會增加，沒有住宅平衡短期現金流，萬達則可能需要更多的條件支撐。

住宅轉移，在一定程度上意味著讓出溢價更高的部分，那么萬達和萬科合作，在資產回報，甚至股權結構等方面的利益分配，有怎樣的協商？更加深層次的合作細節，此次簽約會上“雙萬”高層均未透露。王健林說了一句，雙方肯定要成立合作公司，一個項目合作就要成立一個合作公司，其中一定是萬達的股份會小一點。

合作后的萬科，將發生什么變化？萬科總裁郁亮在今天的會議上表明了萬科在商業地產上的態度，否認會放棄商業地產，更聚焦社區商業，涵蓋的不止住宅本身，還包含著由小區切入的社區實體商業和O2O商業。

從去年推出社區生活APP“住這兒”，到與百度簽約基于百度LBS的社區商業運營，到今年4月上線的萬科升級版O2O產品V-LINK社區服務商2.0……萬科或許出于經驗能力和資源因素，保守對待商業地產，但聚焦社區商業，很可能將是一片更大的藍海。

對于萬達，“社區商業”同樣是一個深層次的利益點。

萬達的電商雖然平臺較強，基于全國萬達廣場的數據基礎也很廣泛，但目前萬達電商呈現出的，仍像是基于萬達廣場商業的網上平臺，不夠下沉。萬科則在平臺和數據的搭建上，能力較弱，但作為全國住房開發量最大的房企，其強大的客戶資源，以及在社區服務上的豐富經驗，能夠幫萬達補上“最后一公里”的短板，實現生活屬性的轉化。

在這個方向上，雙方（特別是萬達），將能產生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現。目前萬達也在朝這個方向走。如果雙方O2O合作運作良好，估值方面可以更高。

今日萬達和萬科正式宣布達成合作后，萬科A股價午間上漲5.44%報15.51；萬達商業股價至收盤上漲1.79%。瑞信發布報告稱，萬達和萬科強強聯手，相信長遠帶來明顯協同效應。上調萬達2015-17年每股盈測1-3%。目標價由60元上調至81元，并維持“跑贏大市”評級。

寫完此文，邦地產君又去看了看萬科A，不由得皺起了眉頭--

有人說這是一次漂亮的市值管理，可惜資本市場不買賬，早上又套了一幫散戶。對于萬科做市值管理，我有三個建議：1，收購一家P2P公司，反正比一塊地便宜多了；2，改名為“萬科凹凸凹”，主營業務加上互聯網金融；3，申請從主板調往創業板，成為神創第一大權重股，市值沒有一萬億也起碼八千億。

開個玩笑而已。就此打住。