涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)險(xiǎn)資需繞道

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

保險(xiǎn)資金的成本很低，但開(kāi)發(fā)商想利用保險(xiǎn)資金大規(guī)模開(kāi)發(fā)，難度卻很大。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)資金不能直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要用保險(xiǎn)資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要通過(guò)投資金融產(chǎn)品、項(xiàng)目公司股權(quán)或債權(quán)等方式“繞道”進(jìn)入。

成本優(yōu)勢(shì)有限

險(xiǎn)資的融資成本并沒(méi)有外界認(rèn)為的那么低。以平安產(chǎn)險(xiǎn)為例，截至2014年12月31日，平安產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。

資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員黃立沖表示，險(xiǎn)資的融資成本只是賬面低，在現(xiàn)有財(cái)務(wù)指標(biāo)的規(guī)則下，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)公司都將保費(fèi)的營(yíng)銷費(fèi)用算作支出，而沒(méi)有算作融資成本。

他認(rèn)為，由于承諾了一定收益的未來(lái)回報(bào)，而險(xiǎn)資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險(xiǎn)公司的投資壓力最大。如果市場(chǎng)放開(kāi)，它們將迫切希望進(jìn)入高回報(bào)項(xiàng)目，偏愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)投資。

數(shù)據(jù)顯示，2014年平安集團(tuán)的保險(xiǎn)資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%。考慮到保險(xiǎn)公司的營(yíng)銷成本，上述收益率很可能和部分大型地產(chǎn)商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負(fù)債平均成本在6.3%左右。

在較高的融資成本壓力下，很多險(xiǎn)資熱衷于不動(dòng)產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定高回報(bào)。

政策有禁區(qū)

近幾年，政策層面上也對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始放松。

按照去年5月開(kāi)始實(shí)施新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計(jì)不高于該公司上季度末總資產(chǎn)額度的30%。

不過(guò)，要想通過(guò)保險(xiǎn)資金解決一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資需要，仍然有很大難度。

保監(jiān)會(huì)2010年9月發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，以及與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā)和銷售住宅。

投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于發(fā)行規(guī)模的20%。此外，禁止投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；禁止直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。

仍有變通方法

雖然政策嚴(yán)格限制保險(xiǎn)資金流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但五牛基金投資副總裁呂偉賓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，保險(xiǎn)資金還是可以通過(guò)信托、資管計(jì)劃等通道業(yè)務(wù)“繞道”進(jìn)入。

在廣深等地的拍地現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)常能看見(jiàn)深圳聯(lián)新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產(chǎn)的南京項(xiàng)目，平安通過(guò)增資入股項(xiàng)目公司并提供股東貸款的方式，合法享有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益。

黃立沖稱，險(xiǎn)資可以通過(guò)保險(xiǎn)公司背書、架設(shè)有限合伙等一系列合法操作，撬動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

但在這些項(xiàng)目中，平安不能操盤，只作財(cái)務(wù)投資。比如，今年1月，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊后，首開(kāi)董事會(huì)秘書王怡表示，該項(xiàng)目將由華潤(rùn)、首開(kāi)主導(dǎo)，平安只是同股同權(quán)益。

從金融產(chǎn)品過(guò)渡也是險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的途徑之一。

仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產(chǎn)的一個(gè)平臺(tái)。上海錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人吳衛(wèi)明撰文稱，陸金所彩虹系列的部分產(chǎn)品，被包裝成了債權(quán)分拆轉(zhuǎn)讓，最終目的就是向社會(huì)融資。在這種模式下，可由平安集團(tuán)下屬的兩家公司進(jìn)行對(duì)手交易，通過(guò)平安銀行的委托貸款，形成合法債權(quán)。然后，債權(quán)人將債權(quán)在陸金所分拆轉(zhuǎn)讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號(hào)”產(chǎn)品。