跨國巨頭“跑馬圈地”成都寫字樓市場坐等價格反彈

每經編輯 每經實習記者 王婷婷 發自成都    

◎每經實習記者 王婷婷 發自成都

本地寫字樓供應量過多只是暫時現象，隨著阿里、萬達等行業龍頭企業大規模地在成都消費市場“跑馬圈地”，供需失衡的問題必然因需求端的上行而得到解決。這些企業的入駐，又會為本土企業提供大量商機，帶動后者進一步做大。

跨國企業聞風而動

“2013年，阿里巴巴西部基地落地成都銀泰城。2014年，在成都設立西南總部的國內公司有騰訊、攜程，跨國企業如普華永道，另有消息稱九元航空、米其林等也將把西南總部落戶成都。”據第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均介紹，截至2014年，成都新增世界500強企業14家，外國常駐機構超25個，總數穩居中西部城市第一。“對于寫字樓，特別是甲級寫字樓，總部經濟實力和對投資的吸引力是最大的支撐力。”在戴德梁行成都公司寫字樓部董事陳蘇文看來，不能否認成都是中國西南地區最能吸引投資的城市，開放型經濟讓這座城市成功吸引了260多家世界500強企業落戶。

自2009年馬云與成都高新區簽署關于“西部基地”的協議時，阿里巴巴的“西部中心”便備受關注。當西部基地落地銀泰城，銀泰城方面坦言，阿里巴巴西部基地對銀泰城的商鋪、寫字樓在招商、銷售上都有影響。阿里巴巴西部基地帶來的相關產業和企業或將落在銀泰城寫字樓。

萬達瑞華中心方面向《每日經濟新聞》記者透露，項目寫字樓物業面對的客戶都是國內外知名企業。去年9月首批開盤，截至目前總計銷售10層。星匯廣場方面也有消息稱，其甲級寫字樓產品“星匯國際”意向吸納的客戶為世界500強、國內外領袖企業、政府服務中心及大型金融機構。

另一方面，由于成都的寫字樓租金比一線城市低很多，也使諸多考慮商務成本的企業，更傾向于在成都建立區域總部或地區性分公司。

羅元均認為，成都的城市潛力得到了不少國內知名公司、跨國公司的高度認可，這是寫字樓需求的重要基礎。

記者從《中國總部經濟發展報告(2012～2013）》中注意到，成都目前總部經濟發展實力已位居中西部城市第一位，力壓重慶、西安等中西部城市排名全國第八。同時，2014年成都市出臺的《成都市總部經濟發展支持政策》也提出“加快建成以總部經濟為特征、高端服務業為支撐的服務業核心城市”的發展目標。

當眼光放到西部，“成都效應”則更為明顯。《中國城市60強》顯示，辦公樓發展已逐步從沿海城市向內陸城市傾斜，同時受益于較高的企業活躍度、中等收入家庭數量的增長、有利的商業運營環境、大量有才能的高學歷人才以及優質的辦公樓的供應，預期成都將繼續保持中國西部辦公樓市場的龍頭地位。

“隨著中國經濟逐步轉向服務業驅動的增長模式，內資企業的需求已達轉折點，它們將是目前辦公樓市場需求的主要驅動力。成都則將成為企業駐西部地區辦事處的首選城市之一。”仲量聯行指出。

一方面成都經濟的增長潛力被廣為看好，另一方面成都寫字樓的低租金，也提升了城市的競爭力，企業在成都注冊，可以享有更低廉的商務成本。

記者注意到，成都IFS作為成都CBD的地標性建筑，九龍倉在打造IFS時，將上海會德豐國際廣場的辦公樓管理經驗和同等水平的硬件、管理、服務注入其中，但寫字樓租金（含物業）在170元/月/平方米的水平，不到上海會德豐國際廣場寫字樓租金（405元/月/平方米）的一半。

即使是目前成都超甲級寫字樓仁恒置地200元/月/平方米租金水平，與2014年北京甲級寫字樓達309.4元/月/平方米、上海寫字樓303元/月/平方米、深圳215.9元/月/平方米的寫字樓租金水平，也有不小差距。

抄底仍需全方位考察

記者注意到，近期成都市政府給寫字樓市場提供的政策環境也尤為寬松。《成都市人民政府辦公廳關于印發促進樓宇經濟高端發展支持政策的通知》規定2013年12月~2016年12月，將對評定達到或超過甲級寫字樓宇標準的新建樓宇、入駐機構被認定為企業總部的樓宇、專業化特色樓宇、整體持有面積超過一定標準的樓宇、專業物業服務企業簽約物業面積首次超過一定面積的樓宇，均給予一次性獎勵。

《成都高新區推進“三次創業”利用樓宇資源加快主導產業發展的若干政策》中，也明確對主導產業企業入駐率達到一定標準、總部企業和世界500強入駐超40%、入駐企業年度“三稅”之和達到1億元等多種達標樓宇和樓宇升級措施，一次性給予10萬~500萬元不等的補貼。

接受記者采訪的開發商、機構等人士均認同，從政策環境、城市潛力、市場現狀等方面考量，目前的成都寫字樓市場具備較大吸引力。

特別是目前，成都存在著價值被明顯低估的寫字樓板塊。這些板塊受到成都整體市場的低價拖累，但從總體供需看，區域寫字樓的供給是不足的。“目前成都寫字樓的高庫存、高同質現象，多出現在中央商務區和城南一帶，城北和城西的寫字樓其實還是相對缺乏的。”青羊萬達廣場營銷副總陳初銀介紹，站在成都的城市潛力、經濟發展和企業吸引力上，成都的部分寫字樓板塊未來有很大的投資潛力。

而羅元均預判，在經過此輪供應高峰后，核心區域的優質寫字樓項目空置率、租金及租戶結構等核心指標都將得到較為明顯的改善。

但這是否就是“抄底”良機？萬達瑞華相關負責人直言，房地產市場已進入白銀時代，像以前那種抄底，全面大漲的局面基本不會出現。無論何種市場，選擇寫字樓品牌、地段、業態、稀缺度、品質等眾多因素都需要考慮，沒有足夠投資價值、升值潛力，即使價格低廉，也不值得入手。