易憲容：房貸新政須避免助長(zhǎng)樓市投機(jī)炒作風(fēng)氣

◎易憲容

4月2日，中國(guó)民生銀行與胡潤(rùn)百富在北京聯(lián)合發(fā)布了《2014-2015中國(guó)超高凈值人群需求調(diào)研報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。

《報(bào)告》顯示，中國(guó)超高凈值人群（即總資產(chǎn)超過(guò)5億元的人群）約1.7萬(wàn)人，這部分人群中主要以企業(yè)主為主，總計(jì)資產(chǎn)規(guī)模約31萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)規(guī)模18.2億元，相當(dāng)于中國(guó)14億人口GDP的一半。

《報(bào)告》還顯示，到2014年9月底，資產(chǎn)超過(guò)1億元的有67000人，比上年增加了2500人，增幅為3.9%，其中20%屬于“炒家”，15%靠專職炒房盈利，5%職業(yè)股民靠股票投資獲得收益，合計(jì)13000多人，69%是白手起家，57%分布在一線城市（北京、上海、廣州、深圳）及浙江等。房地產(chǎn)是中國(guó)超級(jí)富豪白手起家及最多聚集的行業(yè)。

從《報(bào)告》所顯示的內(nèi)容來(lái)看，中國(guó)的超級(jí)富豪在以下幾個(gè)方面與中國(guó)的炒房有關(guān)。

一是房地產(chǎn)業(yè)是超級(jí)富豪最為聚集、增長(zhǎng)最快及占有最多的行業(yè)；二是在中國(guó)的超級(jí)富豪中，15%的人直接與炒房有關(guān)；三是一線城市的超級(jí)富豪占比最多，為45%，而這些城市的房?jī)r(jià)最高。

從這三個(gè)方面來(lái)看，通過(guò)炒房盈利是當(dāng)前中國(guó)超級(jí)富豪財(cái)富增長(zhǎng)最快的方式。

近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資投機(jī)炒作在短期內(nèi)讓社會(huì)財(cái)富很快在房地產(chǎn)開發(fā)商及炒房者手中聚集，它也是社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人轉(zhuǎn)移，并造成當(dāng)前中國(guó)財(cái)富分配不均的重要原因之一。

對(duì)于這種情況，盡管在2007年關(guān)于房地產(chǎn)的359號(hào)文及2010年的“國(guó)十條”有所認(rèn)識(shí)，并希望有所改進(jìn)，但是一旦碰上房地產(chǎn)調(diào)整影響GDP的增長(zhǎng)及地方政府的土地財(cái)政，中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策又會(huì)不同程度地助長(zhǎng)居民投機(jī)炒作住房。

無(wú)論是2014年的央行房貸新政還是最近放開第二套住房首付比例，雖然其主要目的是為了釋放“改善性住房”需求，但不可否認(rèn)，這類政策在很大程度上會(huì)起到鼓勵(lì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的效果。

因?yàn)檫@些居民之所以會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)，其中相當(dāng)一部分人恐怕并非是為了改善其住房居住環(huán)境，而是因?yàn)橘?gòu)買更多的住房后將有利可圖，更何況這種購(gòu)買行為還可以享受政府的各種優(yōu)惠條件。

可以看到，如果這些人預(yù)見到購(gòu)買的住房不能夠以更高的價(jià)格賣出時(shí)，那么這些需求將大大減少。這就是為何2014年央行信貸新政之后，為何進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)買住房者并不多。原因就在于這些購(gòu)買住房者預(yù)期享受優(yōu)惠條件之后，所購(gòu)買的住房不能以更高的價(jià)格賣出。

為何說(shuō)住房投資投機(jī)炒作是一種嚴(yán)重的財(cái)富轉(zhuǎn)移及掠奪機(jī)制，并造成社會(huì)財(cái)富分配不公？這主要在于住房的兩棲性。住房不僅可投資也是居民的生活必需品。如果政府不把兩者清楚界定，并采取相應(yīng)不同的政策，那么這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)成為投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)椋》客顿Y者出價(jià)永遠(yuǎn)會(huì)高于住房消費(fèi)者。如果房?jī)r(jià)被投資者推得極高，而住房消費(fèi)者不得不進(jìn)入時(shí)，后者就得付出沉重的代價(jià)，住房消費(fèi)者的財(cái)富就在這過(guò)程中被轉(zhuǎn)移及掠奪，從而導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配不公。

因此，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資炒作要有清醒的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)厲地遏制住房過(guò)度投機(jī)炒作，更不能反其道而行之，采取強(qiáng)激勵(lì)的調(diào)控操作去鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作。如果這樣做，必然造成中國(guó)社會(huì)嚴(yán)重的財(cái)富分配不公。而這些就是導(dǎo)致社會(huì)矛盾與社會(huì)沖突的主要根源。可見，遏制住房投機(jī)炒作是化解社會(huì)財(cái)富分配不公的重要途徑。

（作者為中國(guó)社科院金融所研究員）