中國制造2025點燃“毛大慶們”的創業夢

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

◎每經記者 王杰 發自北京

李克強總理在政府工作報告中提出，制造業是我們的優勢產業。要實施“中國制造2025”，堅持創新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發展，加快從制造大國轉向制造強國。“中國制造2025”給近年來逐步升溫的產業地產添了一把火。3月8日，萬科高級副總裁毛大慶宣布離職，他要去創立中國版“創業辦公社區”（We Work）。

首都經貿大學城市學院土地資源與房地產管理系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，產業地產是新型城鎮化發展的動力，宜居宜業是未來新型城鎮化發展的方向。

產業地產三大盈利點

提到產業地產，很多人會想到華夏幸福。按照規劃，華夏幸福將以遍布各地的產業新城為載體，以產業促進和服務為內核，打造開放式的平臺生態系統，將發展模式由“園區+地產”向以企業服務為核心的平臺生態體系轉變。“我認為住宅產業高峰期已經過去了。但是，產業地產還會有很大增長空間。”綠地集團董事長張玉良表示。

根據綠地公布的數據，在去年2408億元的預銷售額中，住宅只占46%；其余54%來自商辦類產品，增幅達到90%以上。綠地稱，這些商辦類產品并不是傳統意義上的商業地產，而是產業地產。張玉良透露，綠地將和平安、阿里一同推出一個新的金融產品，服務產業地產的資產證券化。

不只是綠地，萬科、云南城投等大批企業都開始關注產業地產。萬科集團董事會秘書譚華杰介紹，萬科將圍繞物流地產、創業產業園、以運動為主題的度假項目三個方向發展非住業務。

趙秀池認為，產業地產不乏盈利點，關鍵是要緊緊圍繞制造業及其所需的服務做好產業一體化平臺。開發商作為產業地產的運營商，一方面要為制造業提供廠房等生產場所，更重要的是要做好產業的運營服務，整合各方資源，包括上下游產業鏈的打造、軟硬件環境的建設、融資平臺、資產證券化服務等。

在中投顧問研究總監郭凡禮看來，產業地產有三大盈利模式：一，土地開發增值，產業地產的拿地成本較低，升值空間較大；二，辦公場地出租或出售；三，后期管理運營，這是產業地產與一般住宅地產差別最明顯的地方，相比一般房地產開發，產業地產的收益期較長，如果運營良好，利潤空間比住宅地產更大。

深圳市房地產研究中心李宇嘉認為，產業地產投資回收期長，要避免為緩解資金鏈而散售，同時產業地產要將金融支持引進來，使之與進駐企業對接。

金融服務有重要功能

張玉良曾介紹，綠地未來將為中小地產商的經營性物業提供經營管理服務，以幫助這些物業提升收益率，進而實現相對較高的市場回報。他預計，未來綠地“地產寶”可以達到8%左右的收益，地產金融業將成為綠地新的增長點。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，產業地產要引進資產證券化模式，首先需要具備產業研究人才和團隊，這顯然高于傳統地產開發的要求。他同時提醒，產業地產本身的盈利機制并不穩定，受到產業發展的影響因素較大，若將此類資產進行打包，相應的風險可能會逐漸放大。

有觀點指出，產業地產的發展，受整個宏觀經濟周期影響。隨著2015年宏觀經濟持續上行，包括制造業在內的各類產業將面臨一個需求擴大、開工量上升的態勢。實際上，制造業的升級過程，也會加大對一些優質地塊的爭奪，尤其是對一些帶有物流基礎設施的產業用地而言。

新興產業、創業創新成果的轉化，是產業地產的最后一公里，產業地產投資也要做好這個公共服務。毛大慶稱，打造中國版We Work，致力于產業投資孵化。除了可以獲得一定租金外，更重要的是把一些最聰明的創業者和創業項目聚合在一起，隨后可以通過入股和天使投資的方式，獲得更多的收益。所以毛大慶說，未來自己是“天使投資人”。

嚴躍進表示，具備金融功能、且產業用地少的模式，是未來創業型企業比較需要的。而這一模式在推進前期，還是需要地方政府的補貼，而且應該從全國化的范圍來推進，設立各個節點性質的產業地產基地，以方便一些企業在異地辦公和研發的需求。

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產業地產

推動產業結構邁向中高端。制造業是我們的優勢產業。要實施“中國制造2025”，堅持創新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發展，加快從制造大國轉向制造強國。采取財政貼息、加速折舊等措施，推動傳統產業技術改造。堅持有保有壓，化解過剩產能，支持企業兼并重組，在市場競爭中優勝劣汰。促進工業化和信息化深度融合，開發利用網絡化、數字化、智能化等技術，著力在一些關鍵領域搶占先機、取得突破。