毛大慶自述：我的創(chuàng)業(yè)邏輯

每經(jīng)編輯 王杰     

出處：邦地產(chǎn)

記者：王杰

毛大慶選擇創(chuàng)業(yè)的方向，是"為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財務(wù)咨詢、投資管理等一條龍服務(wù)的創(chuàng)業(yè)扶持計劃。按照這個項目的計劃，將在北京收購、改造舊有廠房、公建等，為青年創(chuàng)業(yè)者提供低廉、有品質(zhì)保證的硬件、軟件條件。"

在上午的發(fā)布會之后，毛大慶昨日（3月9日）下午在另一個媒體對話活動中，闡述了他的創(chuàng)業(yè)邏輯和前景判斷。

一，行業(yè)判斷

說房地產(chǎn)"拐點"說了好多年，我從來不認為這個行業(yè)有拐點。中國房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點都不為過。并不是房地產(chǎn)這個行業(yè)沒有"做頭"，但是過去十年快速增長的過程中，實際上房地產(chǎn)行業(yè)跟市場的錯配現(xiàn)象越來越突出。

原來房地產(chǎn)行業(yè)基本上是"土地財政"的發(fā)展方式，也是最容易在報告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來了大量快速甚至盲目的賣地過程，和人進入城市的速度、節(jié)奏以及公共服務(wù)配套的嚴重不匹配，導(dǎo)致這些地賣出去以后，地變成房子，房子要給誰？以那樣的價錢給誰？這些人要不要？這首先是一個很大的錯配。

第二個錯配，我們老說房地產(chǎn)價格飛漲，土地價格飛漲，"地王"頻生，實際上這個問題只出現(xiàn)在很少量的城市。去年北京土地價格增長的斜率將近70度，而這些土地、這些面粉產(chǎn)生的面包，跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化，實際上不能真正解決老百姓的住房問題。

第三個不匹配，房子蓋得很快，但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。

這三個不匹配，是過去十年中國房地產(chǎn)的總體縮影。

二，空間在哪

中國房地產(chǎn)市場有一個非常弱的，跟發(fā)達國家沒法比的，就是不動產(chǎn)經(jīng)營，實際上中國的不動產(chǎn)并沒有真正被經(jīng)營起來，你們都不如我感受得更深刻。

簡單地說，包括政府辦公大樓，在國外都是不動產(chǎn)，都是進入到融資環(huán)節(jié)里的，我們的區(qū)政府、市政府一堆大樓，哪個進入到融資環(huán)節(jié)？

其實城市里的資產(chǎn)都是不動產(chǎn)，都可以拿去抵押，都可以拿去融資。如果盤活這一大塊資產(chǎn)，國家的財富不得了。

比如好多商場，包括大大小小的商業(yè)空間，這么多的樓，實際上跟資本市場是沒有有效對接的，房地產(chǎn)投資信托基金等等，在立法問題上一直是滯后的。這個問題導(dǎo)致什么呢？我們社會上有大量的民間資本，為什么我們經(jīng)常說高利貸，放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。有了合法平臺，這筆錢歸集起來，實際上是一個非常大的投資洪流，比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業(yè)不動產(chǎn)，會產(chǎn)生出更有意思的業(yè)態(tài)。

我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一，寫字樓就是寫字樓，商場就是商場，無形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺等等。其實在美國，一個不動產(chǎn)可以經(jīng)營出很多有意思的文章，這些問題全部是關(guān)聯(lián)的。

中國有一個非常大的空間，是一個大金礦，沒有被挖掘，就是不動產(chǎn)（經(jīng)營）。今天說到房地產(chǎn)，你問問馬路上的開發(fā)商，所有人都會告訴你買地、賣房子，蓋個商場也想哪天趕快賣了。蓋個寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。就是買地、賣房子，只會這兩招。

美國是另外一個極端，美國由于太活了，金融就出來次貸危機，圍著一個不動產(chǎn)，出現(xiàn)70、80種金融產(chǎn)品，拿來抵押來抵押去，我們是另外一個極端，什么都沒有。把這個金礦打開，中國不動產(chǎn)價值爆發(fā)出來，中國房地產(chǎn)有一次新的飛躍。

我今天告訴大家，我根本不認為這是往下在拐，恰恰應(yīng)該是要往上拐，但是沒拐到地方上。

三，創(chuàng)業(yè)邏輯

我們這些職業(yè)經(jīng)理人存在的形式有兩種，一種是以這個企業(yè)為平臺，去當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人。一個，你自己發(fā)掘這個領(lǐng)域內(nèi)的東西，去拓展縱深的發(fā)展。

實際上，是我到這個階段自己做了一個選擇，找一個縱深、一個點可以切進去，而這個點恰恰現(xiàn)在是可以促進好多個資源整合在一起的內(nèi)容。

現(xiàn)在城市里有大量可以盤活的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)閑置在那兒，什么價值都產(chǎn)生不了。把它拿出來，這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有什么更新的投入，因為這些玩意兒已經(jīng)在那兒，爛在那兒，應(yīng)用效率也很低，不知道怎么弄。

昨天我看到一個樓，是一個鄉(xiāng)政府弄的，扔在地里不知道怎么經(jīng)營，又空著。周圍都是大專院校，那么多年輕人要就業(yè)，也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起來了，能夠經(jīng)營，能夠管理，上邊對接基金，下邊對接年輕人需要，回頭還可以找天使投他們。

其實這是一個生態(tài)系統(tǒng)，這個系統(tǒng)會促進創(chuàng)新的成果轉(zhuǎn)化。如果只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，而沒有成果轉(zhuǎn)化，也變成不了經(jīng)濟的推動力。

關(guān)鍵的問題是怎么樣來刺激，拿什么東西來幫助，最后怎么成果轉(zhuǎn)化。這個事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。

其實現(xiàn)在做這個事情都晚了，如果十年前做這個事情更好，再過十年，中國真的進入老年化社會快速通道的時候，再激活一個國家的創(chuàng)新能力是非常困難的，時不我待，問我為什么要干這個事情，是各種風(fēng)口集結(jié)在這個地方，我是應(yīng)該干這個事情的。