走出上海，恒隆還是最賺錢的商業地產商嗎？

每經編輯 盧曦    

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出處：邦地產

記者：盧曦

很多年了，恒隆地產的老板陳啟宗一直自詡是“香港股市里最賺錢的商業地產公司”。他做的恒隆廣場的投資收益率是其他地產商的一倍多。

也正是因為這一原因，他的名字在內地被神話了，大家都以為陳啟宗是商業地產的“經營之神”。

1月26日，恒隆地產公布了截至2014年12月底公司全年業績，大大高于此前的市場預期。公司各項數據全面飄紅，基本純利超100億港元，同比暴增98%。更是讓大家覺得恒隆牛得不得了。

邦地產君梳理財報卻發現，恒隆的神話完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的兩個項目--恒隆廣場和港匯廣場。除了這兩家公司，恒隆的業績幾乎可以忽略不計。濟南恒隆廣場甚至成為內地唯一明顯下滑的項目。公司正在改變二三線城市戰略，轉向更有把握的“新一線”城市杭州。

恒隆的高回報來自上海

2014年，恒隆地產的香港和內地業務、物業銷售與租賃業務均出現不同程度的增長。租金收入方面，中國內地增長11%到39.16億港元，香港增長6％達到33億港元。物業銷售營業額飆升2.93倍，達到98.14億港元。

從年報中不難看出，恒隆的租金收入僅僅微增，而物業銷售業績出現大幅增長。

2014年，天津恒隆購物廣場、無錫恒隆廣場辦公樓開幕。目前，恒隆地產在中國內地商場的零售總額超過100億人民幣。

上海恒隆廣場

在年報中，恒隆地產將上海市場和上海以外市場分開盤點。值得注意的是，上海兩家恒隆廣場租金的貢獻達到27.75億港元，而上海以外多個恒隆廣場累計貢獻僅11.41億港元。上海業務對內地的業績貢獻高達70%，恒隆地產在內地的業務仍然處在對上海兩家商場高度依賴的狀態下。

“內地反腐措施持續對奢侈品產生影響。”年報寫道，“由于中國內地多家恒隆廣場都處在開業初期，利潤率比較低。”上海恒隆廣場零售額下跌4%，港匯恒隆廣場零售額上升3%。公司首次明確透露，在上海上調了兩家恒隆廣場租金。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴邦地產君,恒隆地產多年來一直存在上海項目貢獻比例較大的情況,近年來,“上海”的占比已經有所減少。恒隆地產一直希望在二三線城市復制上海的成功，即開發持有型的高端物業，選擇消費力強的城市。