李嘉誠重組地產業務 內地經營模式將生變

每經編輯 白亞靜發自深圳    

每經記者 白亞靜 發自深圳

1月9日，長和系實際控制人李嘉誠提出一套重大重組計劃，其旗下的長江實業（集團）有限公司（以下簡稱長江實業，00001，HK）與和記黃埔有限公司 （以下簡稱和記黃埔，00013，HK）將合并、重組、再分拆，目的是消除控股長江實業的股權折讓問題，為股東釋放價值。

計劃完成后，李嘉誠的長和系將鮮明地分成“長地”與“長和”。其中，新成立的長地集團（全稱為長江實業地產有限公司）將持有長江實業與和記黃埔旗下所有房地產業務。

諸多業內人士向 《每日經濟新聞》記者表示，長江實業與和記黃埔均涉足內地地產行業，然而近兩年表現平平。在中原地產華南區總裁李耀智看來，此次重組有益于長和系在內地地產市場的銷售，并將助力其改變現有經營模式。

內地項目總價將達352億元

雖然李嘉誠旗下有長江實業、和記黃埔兩家同時開展內地地產業務的公司，但獲得廣泛知名度的項目卻寥寥無幾。在多位業內人士看來，作為港資房企標桿的長和系，近兩年的內地地產銷售成績表現并不好。

李嘉誠在2014年長江實業的董事會主席業績報告中稱，2014年上半年，內地地產業務較為放緩，銷售收益比預期低。

長江實業執行董事趙國雄在接受香港媒體采訪時也曾透露，2014年前8個月，長江實業在香港的合約銷售金額已經逼近200億港元，是公司2013年在香港銷售額的4倍。然而，公開數據顯示，長江實業2014年上半年在內地的銷售金額僅為30.75億港元，與去年同期相比，接近腰斬。

不過，最近情況有了新變化。針對長江實業的股份被低估的情況，2015年1月9日，李嘉誠拋出了對長江實業、和記黃埔的重組分拆計劃。兩家企業分別發布公告稱，新成立的長地將成為香港最大的上市房地產公司之一。

長和系的財務數據顯示，截至2014年11月30日，長江實業及和記黃埔合計擁有約1581萬平方米土地儲備，其中，約有1469萬平方米的土地儲備位于內地。

若按照和記黃埔2013年的內地土地儲備平均成本2400元/平方米計算，僅內地項目的總價值就將達到約352億元人民幣。

長和系方面表示，長江實業及和記黃埔的所有土地儲備都將注入新成立的長地集團中。除此之外，長地集團還將獲得建筑面積約158萬平方米的出租物業，成為香港房地產中第二大的香港出租物業組合。并獲得約1.47萬間酒店房間，成為香港最大的酒店業主營商。

美聯物業全國研究中心經理何倩茹向《每日經濟新聞》記者介紹，長和系是港資中進入較早的，而且名氣很大，不過在深圳似乎沒有多少能受到關注的項目。

深圳房地產經紀行業協會行業研究部部長徐楓認為，長和系的產品同內地企業相比，只能算是中等水平。

長和系在內地地產業務放緩

那么在此次重組分拆后，集合了長江實業及和記黃埔地產業務的長地集團，能否掃除長和系在內地地產銷售中的頹勢？

李耀智向《每日經濟新聞》記者表示，此次合并，對于其內地市場銷售而言，將產生諸多利好。一是以前長和系在內地有長江實業、和記黃埔兩個品牌，對普通消費者而言難以分辨，合并后在戰略層面更加統一；二是兩家的人力等資源更加統一；三是合并后的長地可以更加專注于住宅地產。

不過，徐楓對此有不同意見。在她看來，資產重組只是企業發展的手段之一，可能不會產生什么特別的影響，反倒是合并后可能存在一定的風險，影響原有的成熟品牌。

據記者了解，長和系在內地的地產業務放緩，除了與市場大環境有關，還與其開發速度較慢有關。

在李耀智看來，速度慢有3個原因，一是以前更多是以協議方式拿地，港資企業比不過內地房企；二是港資企業在內地的融資渠道受限，多依靠外匯，要經過外匯局拿到批文；三是對內地的了解比不過內地房企，雖然進入內地，但總體還是以香港為基地，決策時會比較慢。

何倩茹稱，港資房企在內地的投資規模較小，自身可能也并不習慣內地的開發速度。

另外，長和系的投資策略轉變，或也是最近在內地地產銷售中表現不好的原因之一。2013年以來，李嘉誠不斷拋售包括地產項目在內的內地資產，并將目光轉向歐洲市場。

2013年2月，對商業地產向來只租不售的李嘉誠，罕見地將位于深圳核心區的世紀匯廣場的27個樓層作價近30億元賣出。2014年，又逐漸遣散和記黃埔與中國航空技術深圳有限公司的合資企業——深圳和記黃埔中航地產有限公司的員工。不少業內人士認為，長和系撤出深圳的意愿明顯。

何倩茹表示，十幾年前長和系在投資內地地產項目時很踴躍，與近幾年的情況正相反。她舉例說，近幾年，深圳一直希望吸引港企進來投資，也曾因為前海的部分地塊找過李嘉誠，但是并沒有成功，一方面內地地塊普遍較貴，壓縮了房企的利潤空間；另一方面港企非常看重投資回報率，低于一定水平就不會考慮。

徐楓稱，港資房企在香港有很多投資機會，如今內地地產行業的成本已經不低，不是進入的最好時機。

李耀智也認為，未來長和系的主要業務可能會更多地放在香港，逐漸減少對內地的投資，但不會完全退出。在他看來，未來長和系在內地地產的經營模式也將改變，以前長和系的操作多是低價拿地，等待有更高的溢價后再賣出，然而，現在內地地價已經不低，這種模式無法繼續復制。因此，在合并了地產業務后，長地集團在內地的經營模式，可能變成“高買高賣、高周轉”，通過調整定位等方式加大附加值，更多關注一線城市。