李宇嘉：樓市存量時代的五大特征

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

1月7日，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊。由于該地塊被稱為北京“三最地王”（面積最大、自住房最貴和總價最高）而備受媒體關注。這并非今年房企搶收北京土地 “第一單”。1月5日，招商、華潤、九龍倉、平安聯合體搶收北京豐臺另外兩宗地塊。

與上述場景形成鮮明對比的是，即便是限購退出、限貸松綁、各地刺激不斷，全國樓市依舊疲弱。此時，房企瘋搶一線城市土地意味著什么？樓市在邁向存量時代的過程中，又有哪些新的特征？

目前，房地產年度開發投資達9萬億元、施工面積超過70億平方米、年度銷售面積13億平方米，這些指標相比2008年翻了一倍多。由于房地產關聯著60%的固定資產投資、關聯著60%的實體經濟產業、關聯著60%的銀行貸款。哪怕是些許下滑，由于強大的基數效應、關聯效應，房地產對于“保底”和邁向“新常態”的沖擊都非常明顯。即便未來經濟增長和財政要去除房地產依賴，但在未來若干年，如何穩住這個“龐然大物”，讓其在歷史的頂部上維持幾年，不至于快速下滑，減緩其對于固定資產投資、上下游傳統產業被動“去產能”、銀行貸款質量的沖擊，將是國家在樓市政策上的基本思路。

在樓市政策上，國家將堅持“政策適度刺激以維持頂部運行”的策略，這是包括2015年在內的未來幾年，國家在樓市政策上的基本策略，也是樓市在存量時代的第一個特征。

第二個特征，就是行業關鍵指標將呈現“弱勢增長”到“弱勢回落”的平滑走勢。盡管勞動年齡人口和婚齡剛需人口進入下行通道；城鎮家庭平均擁有住房1.02套/戶，在建未售住房可解決1.5億人的住房需求，住房供求基本平衡或略顯過剩，但在“政策適度刺激”的思路下，未來幾年，通過棚戶區改造、改善性住房消費、完善住區配套、收購商品房做保障房等，依然可以保持房地產銷售面積、房地產開發投資10%左右的增速。即便未來幾年會下滑，在政策“托底”的作用下，也不會大幅度下滑，5%左右的個位數緩慢下滑是大概率事件。

2014年，在限購限貸相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過去幾年 “一有刺激便雄赳赳、氣昂昂”，而且疲態盡顯，全國樓市成交規模在2014年下滑了10%，一線城市下滑15%。這說明，樓市供需格局正在從過去的供不應求轉向供過于求，多數城市庫存壓力太大，市場整體對于政策刺激的彈性下降了。對于開發商來講，未來市場機會集中在人口凈流入的一線和二線重點城市。

2014年，一線城市住宅用地的出讓金達到3500億元，同比增長54.8%，溢價率41%。但是，2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌了27%，溢價率只有10%。土地市場的分化說明，開發商補庫存僅限于重點城市，即便是廣大的二線省會城市，樓市庫存消化的壓力也非常大。樓市的有效市場區域在進一步收窄，在熱點城市的熱點片區，未來土地拍賣出現“天價”，應該不是奇怪的事情，這是樓市在存量時代的第三個特征。

樓市進入存量時代后，新增土地開發的空間已經見頂，以復制圖紙開發見長，靠土地溢價賺錢的開發商，若不轉型只有死路一條。樓市在向“新常態”過渡過程中，開發商一方面要積極賣房，通過消化庫存兌現對股東的承諾，降低資金鏈風險；另一方面，要思考如何轉型升級。

但房地產下游服務業，如物業管理、租賃業務、智能社區等，盡管被認為是藍海，但成熟的盈利模式至今沒有浮出水面，基本沒有哪家房企轉型成功，而逃離地產行業的卻很多。萬科與綠地的老大之爭，是“拼規模”的舊模式之爭，凸顯行業龍頭轉型迷茫，不得不靠提高市場占有來延緩傳統行業衰退。房企擁抱互聯網和事業合伙人制度等，看似謀求轉型，但尋求賣房新渠道的成分更大。在市場有效空間收窄，庫存“壓力山大”，轉型異常艱難的情況下，未來幾年，借助于政府托底創造的機會，龍頭房企的第一要務是加速賣房，并期待轉型的曙光，這是樓市在存量時代的第四個特征。

過去10多年，無論供應多少房子，似乎都滿足不了狂熱的需求，除了強大的居住需求推動外，房價上漲帶來的可觀資產收益是最重要的力量。當今，居民收入差距不在工資，而在資產收入差距。本在同一起跑線上的兩個人，就因為一個人炒了幾套房，從此兩個人的收入差距就若天壤之別，這一財富效應驅動下的需求，是造成樓市供求長期失衡的主要因素。在經濟邁向新常態的過程中，緊縮地方債務和預算制度改革，將從根本上破除地方政府依賴土地，進而推動房價上漲、造成貨幣超發的局面，基于投資目的的購房需求開始退潮。目前樓市整體供求格局已經逆轉、住房需求基本解決，基于居住目的的住房需求也開始消退。

購房需求的趨勢性下降，意味著住房占家庭資產高達70%的比例也可能是最高點。盡管重點城市、城市核心區域房價還可能會上漲，這一比例會有差異，再加上政策托底，未來這一比例下降緩慢，但整體下降的大趨勢不改。隨著資產證券化的推進，城鎮居民家庭資產有望從“磚頭化”向“證券化”轉變，這是樓市在存量時代的第五個特征。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）