“綠地模式”難成樣板 房企規模增長遇瓶頸

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

1月1日，綠地宣布2014年銷售額達到2408億元，較2013年的1607億元增長接近50%。其中，商辦類產品的銷售額增幅達到90%，是促成綠地“超車”萬科成為行業新老大的關鍵。

綠地的案例，讓一些對行業前景感到迷茫的房地產人士看到了新的機會點：商辦類物業銷售。但《每日經濟新聞》記者調查發現，綠地靠商辦類物業實現千億規模的快速增長路徑，并不適合大多數中小房企效仿。

商用物業嚴重過剩

事實上，在綠地大面積發展超高層產品的同時，中海、恒大、金地、萬科、龍湖、復地等一大批開發商也選擇進軍商用物業市場，并一度將其作為新的增長點。

但是截至目前，除了龍湖的商用物業銷售額能達到業績總額的兩到三成，大部分的開發商的商用物業銷售額占比還不到兩成，有些房企的商用物業甚至對銷售額沒有任何貢獻。

克而瑞副總經理林波道出了背后的原因：和住宅市場相比，商辦樓的供應過剩更為嚴重。除了城市核心區域的地標性寫字樓，非核心區域的寫字樓銷售去化速度都很慢。大部分開發商很難像綠地那樣在各個省會城市拿到核心區域的地塊，又能發展成超高層的城市綜合體產品進行快速銷售。

世邦魏理仕2014年10月發布的 《2014年第三季度中國房地產市場回顧》顯示，上海、北京、武漢、重慶等城市商業地產未來6個月的新增供應預計都將超過40萬平方米，二線城市供過于求的市場現狀仍將延續，對優質租戶的爭奪將愈演愈烈。未來兩年，二線城市還將迎來大量自用型總部寫字樓入市。

不僅是二線城市，即使像上海這樣的核心商務城市，寫字樓也有供應過剩的風險。戴德梁行在總結2014年市場時分析，2015年上海甲級寫字樓供應約172萬平方米，其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區域供應急速攀升。除此之外，各核心區不斷有項目入市，各大新興商務區也有大量項目供應，如大虹橋CBD、新江灣板塊等。

戴德梁行董事、中國區寫字樓部主管沈潔分析：“受經濟增長下行壓力及寫字樓供應量加大的影響，未來寫字樓成交、租金及空置率將迎來挑戰，競爭加劇?！?/p>

林波甚至告訴《每日經濟新聞》記者，由于商辦市場的潛在風險大于住宅市場，他們已經建議開發商短期內不要向商辦市場新增投入。

新增長點尚未成熟/

除了商辦市場，開發商也在尋找其他新的增長點。但林波介紹，無論是碧桂園積極拓展的海外市場，還是華夏幸福的產業地產市場，抑或是養老地產領域，目前都處于培育期，遠遠沒有成熟。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東指出，目前確實有幾個不錯的領域，產業地產就是其中之一。城鎮化仍然是中國經濟發展的重要趨勢，而城鎮化的前提是產業化，所以產業地產會有很大的發展潛力。

來自券商的統計顯示，專攻產業地產的華夏幸福今年的銷售額已經超過500億元，是A股市場上不多的完成全年銷售任務的房企之一。此前《每日經濟新聞》記者曾報道，旺盛的需求導致物流市場租金回報率持續上升，整體投資回報率已經超過住宅和商業。尤其是資產證券化，正在一步步由傳說變為現實。產業地產等不能分割散售的房地產產品，有機會通過打包上市或者發行REITs等方式完成自有資金的迅速退出，從而獲取可觀的回報。

但是，產業地產開發的門檻更高，對企業資源有限，又缺乏投融資經驗的住宅類地產開發商而言，產業地產的投融資模式完全不同，運作思路也大不一樣。在這一背景下，傳統住宅開發商向產業地產轉型是要承擔一定風險的。

同樣的情況也適用于教育地產、醫療地產、旅游地產以及方興未艾的白領公寓等新興地產種類。一方面這些領域都存在巨大的市場需求和發展機會，另一方面，開發商在這些領域的資源、人才以及投融資經驗并不充分。

億翰智庫首席研究員陳嘯天表示，那些拓展新業務的企業，探索過程中也伴隨著一定的代價。比如，花樣年為了培育彩生活板塊，主體開發業務至今仍維持在百億元左右，并沒有太大的突破；另一家嘗試在商業領域發力的房企，近4年來始終維持在400多億元的規模，同期，世茂和碧桂園的規模已經一飛沖天，即便是規模原來稍小的陽光城、藍光地產、海亮，如今也是倍速成長。

探索新業務需要付出較大代價，不去探索又會錯失新領域的快速增長機遇，房企需要做出一個艱難的選擇。

行業兼并日趨頻繁/

面對上述兩個選項，更多的開發商作出了第三種選擇，即通過蠶食中小地產商的市場份額壯大自己。

龍湖地產品牌總監許桐琿認為，未來大的開發商主要還是靠吞噬中小房企的市場份額來實現業績的快速增長。

來自融創的銷售數據顯示，融創上海公司的合約銷售額達到270.73億元，是2014年融創取得715億元合約銷售額的主要收入來源。盤點融創的熱銷項目可以發現，除了一部分是由融創和綠城的合資公司從土地市場公開拍賣獲得之外，大部分項目是融創通過收購上海市場的中小房企項目所獲得。而這些企業不僅給融創提供了項目，也帶來了市場份額。

克而瑞的統計顯示，2014年銷售排名前100的房企，銷售金額和面積集中度分別達到38.37%和22.43%。從金額集中度來看，TOP10企業從2013年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點；TOP20及TOP50企業同比也分別提升了4.27和5.42個百分點。

陳嘯天認為，如果不出意外，三年內房企50強的銷售門檻將至少提升到200億元。未來房地產市場的并購機會越來越多，越是行業排名靠前的企業，通過并收擴大規模的可能性越大。

然而，這種靠蠶食其他企業市場份額而取得的規模增長，能有多大的增長潛力卻需要打個問號。從2014年的數據來看，在行業排名前十中，恒大和融創的住宅銷售金額增幅最大，但也沒有超過35%。因此，房企若想延續地產黃金時代的高速增長，僅靠吞并幾個中小房企的市場份額恐怕遠遠不夠。