邦盤點3：2014中國房地產八大年度企業

新年第三天，早起，孩子翻開國文課本，念道：我家窗朝東，開窗見日出。兒童的世界就是這么直接簡單任性。 對于眼下的房地產企業來說，開了窗，外面是什么？皮克斯電影《飛屋環游記》里的一句臺詞是，Adventureisoutthere！（探險就在外面！） 修了那么多房子，求的是安穩、可靠，如今，中國的房企只希望自己能重新“飛”進自己的“黃金時代”。但這勢必需要趟過一條“探險”之路。 從入選的8家2014年中國年度房地產企業來看，他們各自趟了不同的探險之路。而從各個企業的發展史來看，這是生死攸關的一步；再從更大范圍來看，這雖然只是一個年份的企業記錄，但誰敢說這不是中國經濟從高速成長進入減速轉彎時的關鍵記錄呢？ NO.1年度高調企業——萬科 在“黃金十年”的大部分年份，幾乎每年都會有一家房企試圖超越萬科，但最終無功而返。2014年進入倒數的時候，當所有人都在關注綠地銷售額會否一舉超越萬科之際，郁亮卻秀出更靚麗的成績單——提前完成2000億元銷售回款，從而成功成為媒體熱門頭條。 不高調，就會死，說的就是萬科。高調的方式也一以貫之，要用幾個關鍵詞來總結，以前是“登山、留學、紅燒肉”，如今則是“跑步、白銀、內部信”。 事實上，相對于過去數年總是以膨脹的銷售金額吸引業界的目光，萬科今年更熱衷于向行業展示自己的轉型方向：無論是入股徽商銀行、推行小股操盤、聯手凱雷基金共同發展商業地產，還是聯手百度探索移動互聯網應用、推動項目跟投與事業合伙人計劃，以及聯手淘寶與平安好房賣房，每一個轉型的探索均在引領行業潮流，甚至連新聞發布會也布置得更高逼格。 郁亮在最近一封內部信里說，“只有那些率先順應時代變遷，實現商業模式的重大創新，在人類商業史上留下自身深刻印記的企業，才是真正的偉大企業。”可以預見，在白銀時代，萬科依然是各家房企爭相超越的對象，但轉型后的萬科將更加耀眼，其他房企別想跟它搶頭條。 NO.2年度規模房企——綠地 2014年，綠地憑借2408億元的業績，成為中國房地產行業新的“龍頭老大”。 從年初張玉良定下2400億元的銷售目標，雄心勃勃要成為領軍房企，到11月底以1908億元的業績力壓萬科，綠地的規模問題多次引發業內種種預測和熱議，甚至綠地和萬科隔空喊話，頗具戲劇性。 到年度終了時，綠地終奪銷售冠軍。這一年，綠地為了提升銷售業績，上天入地下海，各種手段熟稔于心。綠地在杭州等城市建造當地第一高樓，打造“門面工程”；在徐州等城市開挖地鐵，干起公共配套設施建設的活；在澳大利亞等九個海外國家打造房地產項目，從“中國的綠地”努力變成“世界的綠地”。 此外，綠地通過布局非房業務，積極打造全產業鏈，實現各產業協同發展，提高資金使用效率，擴大業務規模，實現投資回報的最大化。2014年度規模房企，綠地當之無愧。 NO.3年度勇氣企業——世茂房地產 之前有同事提議，應該給世茂房地產貼上年度“TMT”企業的標簽，理由是滿嘴都是IT名詞的世茂，看起來更像一家TMT企業。但是，仔細想來，這個詞尚無法涵蓋世茂對行業的貢獻和特質。 從云服務，到宅行動，再到運用移動互聯網技術實現規模定制，在創新的道路上，世茂從來不缺乏創新理念和創新行動，并且愿意投入資金、人力、物力，去做那些看上去不太可能賺錢的領域。但也因為如此，世茂可以在房地產淪落為制造業時，依然讓業界認為前景光明。 世茂并不滿足于創新，更在承擔標準制訂者的角色。他們很多的嘗試，都成為其他企業學習和效仿的方向。只是世茂對行業的顛覆，能不能最終為低迷的房地產找到一個光明的方向還是未知數。 NO.4年度跨界企業——恒大 相對于萬科堅守在房地產的道路上探索轉型，許家印掌舵的恒大地產卻在拼命向各行各業擴張。除了高調推出礦泉水、糧油、奶粉等快消品，還進入光伏發電、整容產業，加上早年成立的文化娛樂以及成功引入馬云的足球俱樂部，許家印的恒大帝國橫跨地產、體育、文化、快消以及新能源多個領域。 然而，恒大過快過雜的多元化布局讓大多數人看不懂，甚至引來巨大質疑：除了地產以外沒有一個新產業能帶來像樣的收入，各個產業之間缺乏關聯性，巨大的資本投入導致地產業務負債率不斷攀高，恒大的股價漲幅遠遠跟不上多元化擴張的步伐。 或許，我們不應該低估許家印的智慧。恒大的多元化布局圍繞著兩個關鍵詞：“消費升級”＋“政策扶持”。快消品存在巨大的消費潛力，新能源與文化體育在未來數年必然是國家重點扶持的行業。 恒大的多元化最終能否成功仍是未知數，但至少它已經站在了風口上。 NO.5年度“不地產“企業——You+國際青年社區 談到2014年在互聯網上最火爆的地產項目，成功吸引雷軍投資的You+國際青年社區是不二之選。 事實上，長租公寓并不算是什么新鮮的生意，但You+最成功的地方在于，它抓住了年輕人買不起房子、租房又往往是非常令人抓狂的經歷的“痛點”，通過低價租下一些位置不佳的樓宇，改造成公寓對外出租，并且建立嚴格的準入門檻與社區氛圍，把冷冰冰的公寓改造成熱哄哄的社區，讓住在里面的年輕人都在此找到家的感覺——這是所有房地產商至今都無法實現的事情。 截至目前，You+只有10個項目（2個已經開業）約1300套房源，但2015年，You+將有2萬套房源，2016年房源數量更要刷新至10萬套。可以想象的是，當You+培養了一個個非常有粘性的線下社區后，未來能延展的機會很多，比如與房子相關的服務和上下游，這些年輕、單身的房客所喜歡的一切（旅游、音樂、交友）都蘊藏著巨大的商業機會。 最重要的是，You+國際青年社區真正教會了地產商如何用互聯網思維做項目。 NO.6年度殺傷力企業——安邦保險 談到最近資本市場的大紅人，莫過于安邦保險，這位險企土豪在今年橫掃地產與銀行兩大板塊。 一方面，安邦保險接連舉牌金融街與金地集團兩家知名房企。截至目前，安邦保險分別持有金融街與金地集團各20%的股權，距離兩者第一大股東的寶座（約29%的股權比例）僅一步之遙。安邦保險還在三季度突擊增持萬科A，成為后者第四大股東。 另一方面，大象級別的銀行股也成為它的狩獵目標。至今安邦已經成為民生銀行第一大股東，也是招商銀行的第二大股東。 事實上，正如萬科、恒大入股銀行，合生珠投系創建珠江人壽，作為類金融行業的房地產與銀行、保險等金融行業尋求資源整合，實現協同發展，已經成為不動產行業發展不可逆轉的潮流。在資本為王的房地產行業，以安邦為首的保險機構必將成為強有力的攪局者。 NO.7年度運氣企業——彩生活 把雷軍的那句名言“無論是什么時代，只要站在風口上，豬都能飛上天”，放在房地產界，彩生活就是那只站在風口上的豬。 物業服務因為長期難以賺錢，在房地產行業一直不受待見，但彩生活卻成功地向投資者描繪了一副打動人心的未來畫面——無論你在中國哪個地區，只要你有網絡，就能進入彩生活的社區O2O生活模式，屆時你不僅能享受維修清潔等基礎物管服務，還能隨時在彩生活的云平臺上購買金融產品與電商服務。 借著移動互聯網的東風，彩生活不僅在上市后股價隨即漲了一倍，超過60倍市盈率的高估值更是讓萬科、中海這樣的千億房企望塵莫及。 憑心而論，彩生活的社區O2O現在更多處于“畫餅”階段，關于它的物業服務不佳的投訴倒是時有發生。邦地產對彩生活的忠告是：先把基礎服務做到完美，再探索增值服務的發展模式，切忌本末倒置，方為發展正道。 NO.8年度背運企業——佳兆業 今年前11個月已經賣出272億元房子，并完成全年銷售目標的90%之際，誰也沒想到，佳兆業居然會在馬年的最后一個月遇上大麻煩。 先是在12月5日，佳兆業被曝位于深圳的3個樓盤、共2000多套單位被深圳市相關部門強行暫停銷售。隨之而來的是佳兆業創始人郭英成“閃辭”董事會主席職務，并且把自己的11.21％股份轉讓給生命人壽，后者成為單一大股東并擔任聯席主席。整個佳兆業仿佛在一夜之間“改名換姓”。 但事件并無好轉的跡象。到了12月21日，佳兆業突然宣布其在深圳的8個項目合共50億元貨值已經無法銷售、無法開發、無法抵押，且相關部門沒有任何說法與解釋，最新的消息是公司副主席與首席財務官也宣布辭職。 佳兆業到底走了什么背運，至今不得而知，但它的股價已經較今年高點腰斬，連前來“救火”的生命人壽也深套其中，這位深圳“舊改專家”2015年的前景會如何，人們屏息以待。 點擊邦地產微信原文