云南城投“抽身”環湖東路一級開發 近50億投資待回籠

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

6年前，云南城投（600239，SH）與昆明市土地礦產儲備中心簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》，披上了“一級土地開發第一股”的光環。如今，該項目的開發卻因客觀條件變化而收場。

11月21日，云南城投公告稱，公司解除了昆明市環湖東路一級開發協議，公司應收回資金總計82.76億元，截至目前已收回34.64億元。事實上，該項目的開發周期到2013年5月底已到期，但收益分成模式難以實現，云南城投所倚重的一級開發模式備受考驗，尤其是巨額投資難以及時回籠，資金鏈承壓。今年以來，云南城投加速異地擴圍，謀劃二級開發，尤其是加碼旅游地產。

熟悉云南城投的一位地產資深人士對《每日經濟新聞》記者表示，解除合作協議對云南城投來說是一件好事，如此一來，云南城投可以更市場化地開發地產業務，抓住市場機會加速向全國化突圍。

已掛牌土地未產生收益

上述公告透露，經昆明相關部門審計，截至2012年5月22日云南城投對環湖東路項目的總投資約72.89億元，移交合作方昆明市土地礦產儲備中心的征地面積為4793畝，凈用地面積2409畝。

不過，已依法掛牌供應的土地因未產生收益，導致雙方在2008年合作時約定的“五五分成”模式無法實現。按照合同規定，云南城投享有環湖東路項目總投入5%的保底收益，目前已收回昆明市土地礦產儲備中心撥付資金超過33億元。

按照云南城投合作之初的公開說法，參與環湖東路一級開發為公司增加了一種投資回報相對較高而風險較小的盈利模式。不過，云南城投這種樂觀預期并未如意。

記者注意到，截至今年，環湖東路一共出讓的多幅地塊多數被云南城投及關聯公司或與之合作項目的開發商底價摘得。

按照委托合同，2013年5月底環湖東路土地一級開發已到期。今年半年報透露，云南城投擬解除上述合作協議，對于補償機制并未提及。昆明市土地礦產儲備中心相關負責人以非常敏感為由，婉拒了《每日經濟新聞》記者的采訪。

經雙方利益博弈，解除協議最終敲定，按照公告內容，云南城投將獲得總資金82.76億元，除去已收回的34.64億元，公司仍有近50億元資金待回籠。

為保證后續資金回籠，云南城投與合作方達成了4條規定，其中包括協議解除生效后的3個月內，合作方須在環湖東路安排不低于600畝土地公開出讓，以之償還投資等。

謀定一二級聯動突圍

面對一級土地開發的坎坷，云南城投似乎早已心知肚明，轉型二級開發在2013年年報中已有所顯露。

《每日經濟新聞》記者注意到，云南城投認為，公司已實現了從扭轉型戰略向增長型戰略轉型，按照這種思路，公司將積極進行差異化戰略，并將旅游地產作為品牌予以培育，試圖形成一種核心競爭力參與外部市場機會。

截至去年底，云南城投的地產開發項目已增加到32個，土地規模約2.4萬畝，規劃總建筑面積約1283萬平方米，其中包含11個旅游地產項目。

作為地方國有房企，云南城投學會與其他一線民企一樣，除了通過項目合作以汲取開發經驗外，也形成了以“融城”及“春城”為品牌系列與旅游地產以 “夢云南”、“夢享”為品牌系列的產品線。按照公司戰略安排，云南城投試圖以此開發品牌及其商業模式，加速推動全國化戰略。

今年以來，云南城投遠赴北京、青島等全國一二線核心城市頻繁拿地。云南城投原董事長劉猛曾向記者表示，公司的地產業務開發已不再局限于昆明等云南地區，只要有合適的市場機會就要大膽爭取。

今年10月25日，云南城投發布非公開發行A股股票預案，擬向控股股東云南城投集團及3家基金巨頭定增募資40億元，用于補充流動資金，調整資本結構等。

重慶大學房地產MBA教育中心一位資深教授告訴《每日經濟新聞》記者，云南城投本來具有資源優勢，加上轉型全國二級地產開發，這對公司壯大資產規模、提高市場競爭力以及抗市場風險能力都會有較大的促進作用。