環球影城引通州樓市躁動 喚醒“睡城”仍需時間

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京通州    

每經記者 王杰 發自北京通州

午時剛過，晴空萬里，老李瞅瞅窗外，小區門口三三兩兩停了幾部小轎車，這些都是和老李一起“拉活兒”的伙伴，他們聚成了一圈抽著煙閑談，不時傳出笑聲，離早晚上下班高峰還有一段時間，那時才是生意最忙的時候，這也是“睡城”通州的一道景觀。

老李家位于高樓金第小區的高層，放眼北望，密密麻麻的住宅樓，縱橫交錯地排列在通州這片土地上。與小區一路之隔便是即將建設的環球影城所在地，原拆遷地址已然草木叢生，磚土混雜其中。京沈高速上的車輛往來飛馳，動靜之間，泛生這片土地沉寂多年后的重生希望。

剛剛確定落戶的影視城，早在幾年前就改變了他們的生活。但老李卻一直對《每日經濟新聞》記者表示：“只是從平樓搬到高樓，其他一切照舊”。

引當地樓市躁動/

環球影城相關消息在2009年一出，概念股便全線大漲。彼時，在北京通州有土地儲備以及項目開發的豐華股份、中國武夷等連拉漲停，北辰實業、首商股份、首旅酒店和冠城大通等間接受益類題材股也出現連續暴漲。

與資本市場的躁動形成反差，通州當地人對影視城的期待，歷經13年的反復和周折，卻在確信之后表現出一種難以言說的淡然。憧憬還是有的，老李的希望是，項目建成后不用再開黑車，能在里面謀一份工作，或者在周邊開個店做點生意。

對于居住在這里的本地人和外地人來說，環球影城的共同預期除了增加就業機會，還有交通等配套的完備。對于通州的管理部門來說，喚醒“睡城”的工作才剛剛開始。

早在2009年，有消息傳出環球影城主題公園將落戶通州，并已被列入北京市2009年重點項目。同時盛傳的消息還有，地鐵八通線將添支線，終點直抵環球影城。

消息稱，規劃為具有國際水平的主題公園——環球影城已確定將落戶通州，位置將在蕭太后河沿岸，涉及梨園、張家灣、臺湖三鎮。建成后可帶來上萬人的就業容量。隨著該影視城項目的開建，八通線支線也將啟建。八通線支線工程已列為2009年通州區重點工程。

彼時，這一利好消息也著實讓此區域沸騰起來。太玉園小區位于北京市郊區的張家灣鎮張家灣村，這個小區號稱北京最大的小產權房小區。李君（化名）是在國貿上班的小白領。在2007年，他以14萬元的低價，在此小區購得一套約50平方米的開間。

李君告訴記者，在此置業的根本原因是房價便宜。據了解，2006年~2008年，太玉園小區二手普通住宅過戶費僅1萬元/套。也就是在2009年，漲至2萬元/套。

可當美國環球影城的一只靴子真正落地后，李君并沒有起初的興奮。李君如今接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，村里（村委會）沒法辦理過戶了，房價最近還跌了。環球影城的概念炒了太多年，買房人都聽麻木了。

一知情人士透露，由于政府嚴查小產權的建設和銷售，太玉園小區在今年兩會前就停止辦理小產權過戶了。“辦理過戶的公章都給（上級部門）收走了。”

記者又來到太玉園物業公司的二手房過戶處，相關人員告訴記者，辦理二手房過戶在一年前已經停止，目前買二手房不能過戶。

一家名叫“利未地產”的中介置業顧問表示，受樓市下行影響，太玉園房價每平米價格也降了近千元。從年初的8000元~9000元/平方米降到如今的7000元~8000元/平米。這位置業顧問表示，即便是環球影城地址附近，也不建議購買小產權房。“買入容易出手難，小產權房不可能轉正。”

在小區居住的一位當地村民認為，可能帶來的利好是高樓金那些被環球影城占地的村子，太玉園距離影城還不是特別近，影城對于此地影響不大。

開發商跟進打“環球牌”/

記者隨即前往高樓金村原址，村里已經基本上拆遷完畢，被拆遷后的建筑垃圾仍然堆放在原地，長著一人多高的雜草，甚至連原有的小村路，都被雜草掩蓋。

一位放羊人告訴記者，高樓金從2011年開始拆遷，拆遷后人們都搬到新建的樓房里面，也就是高樓金第小區。在高樓金第小區大門口的對面，和即將建設的環球影城隔馬路相望。

高樓金第8號樓一家中介的業務員告訴記者，知道環球影城利好消息的房東，就不賣了，但目前該小區房價并無上漲跡象。

而旁邊另外一家順峰地產的經紀人則表示，受環球影城利好消息的影響，最近看房人群相比之前大增，咨詢客戶也越來越多。

梨園鎮大馬莊村村委會相關人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在2003年，村里就實現了舊村改造，村民基本上“上樓”。環球影城用地拆的是村里的集體用地，集體用地原來租給物流公司建設廠房，每年租金共有幾百萬元，環球影城建設后，鎮上（梨園鎮）答應給一定的分紅，但具體還未達成協議，原來村里安排一小部分殘疾人在物流公司上班，就業方面整體影響不大。

有業內人士分析，環球影城落地通州，也間接推高了當地的房價。《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，一些開發商為樓盤打起了“環球”牌。

位于臺湖鎮的東亞印象臺湖項目，將媒體對于“環球主題公園正式落戶通州”的報道匯集到一起，放大制作成巨幅宣傳畫。售樓員告訴記者，環球影城的消息公布后，來售樓處咨詢的人員明顯增多。該項目售價也略有所上漲。但是，意向購房者趙先生告訴記者，經過多天看盤，環球影城附近的樓盤價格要高近20萬，但是配套還不如房山項目便利。

喚醒睡城還需時間/

過去，通州新城起到疏散北京市區人口的作用，卻帶來了新的問題，如有城無業和潮汐式交通。通州也成了典型的睡城。趙先生說，雖然環球影城要落戶此地，但這種利好是一個長期的過程。并且環球影城利好的輻射范圍，也有待觀察。

通州環球影城附近項目一業主告訴記者，環球影城也帶來很多就業機會，如果建設得好，她準備在附近找份工作，省去了車馬勞頓。

其實，早在2009年12月下旬，北京市委十屆七次全會就提出，2010年北京市將集中力量、聚焦通州，盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城。2011年1月，北京市政府工作報告中進一步提出“下更大決心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推進通州現代化國際新城建設行動計劃》。

據了解，“十二五”期間，通州將重點打造高端商務、高端制造、現代物流三大主導產業，著力培育文化創意、金融服務、醫療康體、旅游休閑四大新興產業。通州新城將有計劃、分層次、有重點地推進建設，從而為下一步疏解中心城功能創造條件。

在提前透支了大量土地之后，承擔著北京城市副中心建設使命的通州新城范圍內住宅用地已顯得“捉襟見肘”，這一區域如今也在悄然轉變供地結構，力圖擺脫已困擾多年的“睡城”身份。

克而瑞統計數據顯示，通州在2012年的住宅供應幅數占比為31.25%，供應面積為45.41%，供應金額為82.63%。而在2013年則分別為10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的數據，這三個指標分別為0。近三年的趨勢，住宅用地出讓逐年遞減。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，通州是最早的郊區新城，但在過去的十年中，過度開發住宅，而且一直到現在也沒有完善的產業配套，這種情況下，導致非常明顯的潮汐交通流。

戴了多年“睡城”帽子的通州新城從2013年開始進入了產業建設全面實施階段，萬達廣場、京通羅斯福廣場項目、樂天瑪特等城市商業綜合體將于2014年內投入運營，“彩虹之門”、新北京中心、京杭廣場、運河國際商務中心等大型商業項目業已開工建設。但張大偉認為，目前各種居住的配套已經逐漸完善，但沒有產業的發展，區域內的宜居環境依然欠缺。

他表示，從區域發展前景看，通州的區位優勢依然非常明顯，而且經過多年發展，人口資源有優勢，但如果通州不加快發展的話，可能這些優勢就逐漸被大興等取代。“因為大興有第二機場的支撐”。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，八通線的開通，吸引了大量置業人群聚集通州。文化旅游產業可以得到國家產業政策支持，環球影城落戶此地，可以帶動當地經濟的發展，也可以推動睡城蛻變。但通州摘掉睡城的帽子，仍需要時間。