資本追捧社區(qū)O2O 互聯(lián)網(wǎng)、開(kāi)發(fā)商、中介誰(shuí)是勝者？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

圍繞社區(qū)消費(fèi)端口的爭(zhēng)奪，目前正進(jìn)入白熱化階段。

在上海，做房屋銷售代理、中介出身的易居中國(guó)，已開(kāi)始布局進(jìn)入社區(qū)O2O領(lǐng)域。易居旗下社區(qū)增值服務(wù)集團(tuán)推出的 “實(shí)惠”APP將與上海本地報(bào)刊合作，據(jù)稱拿出了近億元開(kāi)展回饋?zhàn)x者的活動(dòng)。易居曾經(jīng)的同行信義房屋，在首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入了社區(qū)營(yíng)造的概念，也想以社區(qū)為平臺(tái)，吸引更多社會(huì)群體參與開(kāi)發(fā)。

而在開(kāi)發(fā)商領(lǐng)域，除了萬(wàn)達(dá)、寶龍這些早已耕耘社區(qū)O2O多年的開(kāi)發(fā)商外，參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的龍頭嘉凱城，也將社區(qū)O2O布局在長(zhǎng)三角千強(qiáng)鎮(zhèn)的店口鎮(zhèn)，并利用一款名為“城市客廳”的公共行政服務(wù)產(chǎn)品，爭(zhēng)奪消費(fèi)者。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)同樣在尋找社區(qū)O2O的商機(jī)。無(wú)論是阿里、京東這樣的巨頭，還是新創(chuàng)立的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，都渴望在這個(gè)市場(chǎng)擁有自己的消費(fèi)端。

伴隨著資本的大量流入，社區(qū)一下子變成了資本的“掌上明珠”。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介和開(kāi)發(fā)商三方，在提升消費(fèi)者利用社區(qū)O2O端口方面，或多或少都存在軟肋。

首先，社區(qū)O2O端口產(chǎn)品能否像微信或淘寶那樣，成為消費(fèi)者必用的軟件？其次，即便是微信或淘寶，也不是所有人都在使用，也就是說(shuō)這個(gè)軟件的用戶黏性必須極強(qiáng)，才能建立商業(yè)價(jià)值。

因此，在終極的社區(qū)消費(fèi)端口被找到之前，所有投入的資金和努力，都有可能付諸東流。

誘因：市場(chǎng)規(guī)模達(dá)萬(wàn)億/

“社區(qū)O2O才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力，它的利潤(rùn)空間不僅比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高得多，而且理論上沒(méi)有天花板，這是賣(mài)房子永遠(yuǎn)無(wú)法媲美的?！辈痪们敖邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，花樣年董事局主席潘軍一再?gòu)?qiáng)調(diào)他對(duì)社區(qū)O2O前景的看好。

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)之間的區(qū)隔正快速消失，并衍生出一個(gè)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更具前景的行業(yè)——社區(qū)O2O。方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新注意到，以70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品為例，從開(kāi)發(fā)到入住大約需要3.5年，產(chǎn)生的消費(fèi)包括新房銷售、房地產(chǎn)金融和家裝建材三大環(huán)節(jié)，時(shí)間短且產(chǎn)出有限。住戶入住后，在剩下的66.5年的時(shí)間內(nèi)，服務(wù)商可通過(guò)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)不斷滿足住戶需求，并創(chuàng)造更大的市場(chǎng)空間，包括社區(qū)O2O、二手房租賃與交易。其中，社區(qū)O2O由于是剛需、高頻類產(chǎn)品，更易吸引用戶，并更適合用互聯(lián)網(wǎng)的方式尋找盈利模式。

“僅僅基于社區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目包括物業(yè)、水電煤以及多項(xiàng)日常生活開(kāi)支，按照單個(gè)用戶貢獻(xiàn)1078元/年（人均可支配收入的4%），滲透率50%計(jì)算，年市場(chǎng)規(guī)模能達(dá)到1070億元?！卑凑諒埑Ｐ碌臏y(cè)算，隨著住戶ARPU值（每用戶平均收入）和住戶滲透率的提升，當(dāng)滲透率達(dá)到80%時(shí)，社區(qū)O2O的年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4615億元。社區(qū)O2O閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒(méi)有天花板，有可能發(fā)展成一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的行業(yè)。

更重要的是，與傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)已被BAT（百度、阿里、騰訊）主導(dǎo)不同，社區(qū)O2O有望成為能夠與互聯(lián)網(wǎng)巨頭隔離開(kāi)來(lái)的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

國(guó)金證券分析師趙旭翔認(rèn)為，傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭優(yōu)勢(shì)在于線上流量，但由于舍棄了“鄰居”這個(gè)天然關(guān)系，其撮合的交易并非最優(yōu)，線下壁壘、社區(qū)經(jīng)驗(yàn)壁壘、社區(qū)物理邊界都是BAT們難以有效逾越的障礙，因此社區(qū)O2O也帶給新進(jìn)者更多的機(jī)會(huì)。

競(jìng)爭(zhēng)：資本追捧推高估值/

社區(qū)O2O巨大的市場(chǎng)空間，吸引了各路資金蜂擁進(jìn)入。除了與社區(qū)有天然血脈關(guān)系的地產(chǎn)商，新興的社區(qū)O2O服務(wù)商、物流公司、互聯(lián)網(wǎng)巨頭都試圖從中分一杯羹。

在社區(qū)O2O領(lǐng)域，房地產(chǎn)商很難一家獨(dú)大，以社區(qū)001、e家潔、生活半徑、小區(qū)無(wú)憂為代表的社區(qū)O2O平臺(tái)在資本的助力下迅速崛起。

物流巨頭也在加速搶灘社區(qū)O2O。去年成功融資80億元的順豐，今年在全國(guó)范圍內(nèi)大面積鋪設(shè)名為“嘿客”的線下連鎖店，并將其打造成社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)，為客戶提供冷鏈物流、團(tuán)購(gòu)預(yù)售、洗衣、家電維修等服務(wù)。三泰電子通過(guò)速遞易項(xiàng)目在全國(guó)范圍的社區(qū)內(nèi)布放智能快件收發(fā)箱，解決了居民和快遞公司在收發(fā)快遞過(guò)程中的時(shí)空錯(cuò)位問(wèn)題，公司還以快遞業(yè)務(wù)為平臺(tái)向社區(qū)電商、物業(yè)繳費(fèi)、水電繳費(fèi)等領(lǐng)域擴(kuò)展。

財(cái)雄勢(shì)大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也沒(méi)有缺席。以今年成功上市融資30億美元的京東為例，其在全國(guó)范圍內(nèi)和萬(wàn)家便利店簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開(kāi)展自提件業(yè)務(wù)，試圖打通庫(kù)存和供應(yīng)鏈，打造“1小時(shí)生活圈”。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，少數(shù)幾家專注于社區(qū)O2O的上市公司，投資者均愿給予高估值，彩生活與三泰電子的靜態(tài)市盈率分別高達(dá)96倍和100倍，前者自掛牌以來(lái)股價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)194%，市值超過(guò)了母公司花樣年；三泰電子自去年8月發(fā)布社區(qū)O2O計(jì)劃以來(lái)，至今累計(jì)漲幅更是高達(dá)290%。

“對(duì)上市房企而言，社區(qū)O2O要貢獻(xiàn)實(shí)質(zhì)性盈利仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，但資本的追捧，對(duì)于提升公司估值有相當(dāng)大的作用?！眹?guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，像萬(wàn)科這種大型房企，物業(yè)服務(wù)的收入占比太低，如果未來(lái)萬(wàn)科能把物業(yè)公司分拆上市，通過(guò)獨(dú)立營(yíng)運(yùn)覆蓋更多社區(qū)，很可能獲得高估值支撐。

優(yōu)勢(shì)：社區(qū)邊界筑“護(hù)城河”/

盡管蛋糕誘人，但激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，地產(chǎn)商要想脫穎而出并非易事。

“從資本實(shí)力來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)巨頭顯然最具優(yōu)勢(shì)。但在社區(qū)O2O領(lǐng)域，資本并非首要，線上流量也并非成功的關(guān)鍵，最重要的是線下入口與資源?！秉S立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，社區(qū)具有有形邊界，對(duì)于BAT而言，這是最大的線下壁壘，它們難以有效逾越這個(gè)邊界進(jìn)行交易撮合。

黃立沖進(jìn)一步解釋，“同樣的道理，現(xiàn)在很多住宅小區(qū)都不允許快遞人員隨意進(jìn)出小區(qū)，物流公司也會(huì)面臨社區(qū)入口的障礙。順豐盡管通過(guò)開(kāi)設(shè)連鎖店試圖親近社區(qū)，但大范圍鋪店也會(huì)帶來(lái)沉重的成本，這種實(shí)體店的定位也存在問(wèn)題，實(shí)際能帶來(lái)多大的用戶吸引力有待觀察。”

黃立沖認(rèn)為，類似的新興社區(qū)O2O平臺(tái)雖然發(fā)展速度不錯(cuò)，但由于線下服務(wù)需要大量人力，是典型的重資產(chǎn)模式，如果缺乏高密度的社區(qū)用戶，微薄的收入難以覆蓋高昂成本，這些創(chuàng)業(yè)平臺(tái)未來(lái)幾年將面臨慘烈的淘汰過(guò)程。

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，在這場(chǎng)社區(qū)O2O大戰(zhàn)中，地產(chǎn)商的先發(fā)優(yōu)勢(shì)最明顯，這是因?yàn)樯鐓^(qū)O2O的成功關(guān)鍵在于用戶黏性，這取決于用戶與社區(qū)內(nèi)其他用戶、配套、物業(yè)服務(wù)的溝通與互動(dòng)，物業(yè)公司作為社區(qū)管理者，掌控著社區(qū)的最后一公里，很多外來(lái)的社區(qū)服務(wù)要進(jìn)入住宅小區(qū)，都需經(jīng)物業(yè)公司同意，這是地產(chǎn)商區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最大“護(hù)城河”。

“要想在這場(chǎng)社區(qū)O2O大戰(zhàn)中勝出，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要提升物業(yè)服務(wù)在公司戰(zhàn)略中的地位，甚至與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)并列。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。