“認(rèn)貸不認(rèn)房”釋放改善型需求 房企寄望高端項(xiàng)目沖刺

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“9·30房貸新政”猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開(kāi)來(lái)。從目前房企已經(jīng)公布的前三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，并不靚麗，而房貸新政的到來(lái)又能否為房企年底沖刺注入一針強(qiáng)心劑？

“雖然目前市場(chǎng)回暖跡象明顯，但就新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房企依然著力以價(jià)換量加速庫(kù)存去化。”北京一家房企營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“央行救市改變了市場(chǎng)預(yù)期，很多觀望情緒扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而加快入市。這促使10月份的銷售規(guī)模增加，同時(shí)，此前部分城市限購(gòu)放松，降低了入市門檻。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從長(zhǎng)期看，利率持續(xù)下行是一個(gè)趨勢(shì)，這會(huì)對(duì)房企銷售業(yè)績(jī)提振、舒緩去庫(kù)存壓力等帶來(lái)積極的作用。

任志強(qiáng)：樓市將現(xiàn)“U”型回升

從目前房企交出的 “成績(jī)單”來(lái)看，前三季度，整體業(yè)績(jī)情況并不令人滿意。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已有80家房企披露三季報(bào)或預(yù)告。已披露三季度數(shù)據(jù)的房企，1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元，同比增長(zhǎng)7.38%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)284.8億元，同比下降9.7%。

以萬(wàn)科為例，其三季報(bào)顯示，公司1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元，同比增長(zhǎng)4.84%。第三季度，公司凈利潤(rùn)同比增幅僅2.80%。1～9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬(wàn)平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

首開(kāi)同信營(yíng)銷總監(jiān)洪峰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“9·30房貸新政”促使許多原本關(guān)注項(xiàng)目的客戶確定了購(gòu)買意向，“很多購(gòu)房者擔(dān)心開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)，便下決心購(gòu)買。”

利好政策會(huì)否成為樓市回暖的拐點(diǎn)。在剛剛卸任了華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)職務(wù)的任志強(qiáng)看來(lái)，未來(lái)樓市的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)“U”型。“放開(kāi)限購(gòu)和限貸之后，可以明顯看到主要大城市的二手房交易首先開(kāi)始回暖，因?yàn)檫M(jìn)行二手房交易的購(gòu)房者很多都是改善型的，之前被限購(gòu)和限貸限制，而政策放松以后需求就被釋放。東部沿海地區(qū)的信號(hào)也表明，銷售回升。”任志強(qiáng)說(shuō)，從房地產(chǎn)新政策落實(shí)情況看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也只是底部延長(zhǎng)線，再向下的可能性比較小，而如果政策落實(shí)得好，就會(huì)呈現(xiàn)U字形的回升。

房企定價(jià)策略謹(jǐn)慎

新政刺激下，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了抬價(jià)的情況，但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，定價(jià)策略依然謹(jǐn)慎。

上述房企營(yíng)銷總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前公司完成銷售目標(biāo)的情況來(lái)看，幾乎與年初的計(jì)劃相吻合，但重頭戲依然在第四季度，目前來(lái)看，最后兩個(gè)月極為關(guān)鍵。“所以價(jià)格方面不會(huì)因?yàn)樾抡醿r(jià)，還是會(huì)采取積極的符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格策略。”

記者近日走訪了北京多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)多數(shù)項(xiàng)目均選擇 “平開(kāi)”，甚至“低開(kāi)”。值得注意的是，在選擇“以價(jià)換量”的同時(shí)，高端項(xiàng)目亦成為開(kāi)發(fā)商年底沖刺業(yè)績(jī)的“利器”。

“對(duì)于曾經(jīng)多次貸過(guò)款的高端客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的釋放。”華潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人秦江對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力影響非常大，此前很多高端客戶沒(méi)有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購(gòu)房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善型購(gòu)房需求，這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

不僅在北京，對(duì)于主打高端改善型的開(kāi)發(fā)商而言，限購(gòu)、限貸松動(dòng)對(duì)其在二線城市布局的項(xiàng)目也將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好。方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前其在杭州、寧波、重慶、青島等城市的新開(kāi)盤項(xiàng)目均有不錯(cuò)銷售表現(xiàn)。

對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月份房企以價(jià)換量的策略還在持續(xù)，抄底策略在頻繁嘗試，同時(shí)改善型購(gòu)房需求擔(dān)憂未來(lái)所在的重點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，也會(huì)加緊入市。