深圳年內首宗宅地拍出46億 溢價85.3%

每經編輯 每經實習記者 白亞靜 發自深圳    

每經實習記者 白亞靜 發自深圳

昨日（10月22日），在斷供10個多月后，深圳今年首宗住宅地塊龍華新區A802-0305地塊，在深圳市土地房產交易中心出讓，最終以總價46.8億元被龍光地產（03380，HK）旗下深圳市金駿房地產有限公司 （以下簡稱金駿房產）競得，折合樓面價約25094元/平方米，溢價率85.3%。

《每日經濟新聞》記者注意到，深圳此次推出的土地極具樣本意義。5月以來，深圳樓市成交慘淡，進入9月更是量價齊跌。直到9月30日，央行放松限貸政策后，樓市才有所回暖。此次出讓地塊僅樓面地價就高達2.5萬元/平方米，與該地塊所在區域內的二手房價格持平。在房地產市場仍未完全擺脫下行之際，該宗地塊仍溢價85.3%，這是否意味著業內看好后市？

龍光地產執行董事肖旭表示，該地塊的斬獲，符合公司的預期和一直堅持深耕區域、聚焦剛需的發展戰略，公司會在該地塊上規劃面向剛需人士的產品。

深圳市房地產經濟行業協會發展研究部部長徐楓認為，肖旭所講的剛需是指有強烈購房需求的人士，而非從收入上定義。

競拍現場先冷后熱/

此次拍賣共有七方參與角逐。記者在現場看到，舉牌頻繁的1號、3號、10號分別為招商地產和深圳聯新投資管理有限公司團隊、龍光地產旗下深圳市金駿房地產有限公司、保利地產和其他兩家投資機構組成的團隊。

10月22日下午3時許，龍華新區地塊由主持人口頭報價30億元起拍。雖然主持人一再聲稱這是“龍華地區絕版地塊，機會難得”，但在安靜了5分鐘后，才有10號保利地產舉牌，隨后更是因長達15分鐘無人競拍，競價幅度由1億元一再調整為5000萬元、2000萬元。

在競價幅度調整到2000萬元后，競價逐漸變得激烈，除了28號中海地產偶爾舉牌外，一直都是招商、金駿房產、保利三家相繼出價。在競價達到42億元后，原本緊追不放的招商地產終于放棄。最后，金駿房產在經過27輪叫價后，拿下該地塊。

公開資料顯示，龍華新區地塊位于深圳龍華新區民治辦事處轄區，土地面積約4.7萬平方米，建筑面積約18.7萬平方米，掛牌起始價25.25億元，地面地價54130元/平方米，樓面地價13538元/平方米。據記者粗略估算，最后的成交價格溢價率約85.3%。

雖然萬科總裁郁亮曾預計下半年土地市場的交易價格會有所調整，但這也許并不包括深圳土地市場。與其他二線城市相比，深圳住宅土地市場供應量少，去化周期短。

據徐楓介紹，業內看好該地塊所在的區域，相當一部分房地產開發商都有在此地深耕的打算。

此外，據記者了解，同時參與競拍的還有萬科、佳兆業、明奧三家公司，不過這三家從始至終并未舉牌。

轉變低價拿地策略/

據悉，9月16日上述地塊出讓公告剛登出不久，便有消息稱，該地塊的成交樓面價可能達到2.2萬~2.8萬元/平方米。據該地塊附近的地產中介人士介紹，該區域的中高檔小區二手房均價在2.7萬元左右/平方米。

上述地塊成交樓面價與當地二手房價格大致持平，這是否意味著該地塊未來推出的產品單價將逼近4萬元/平方米？

對此，徐楓向《每日經濟新聞》記者表示，該地塊所在的白石龍片區潛力很大，如果真達到4萬元/平方米一點都不奇怪。一方面白石龍片區距離福田中心區很近，交通方便；另一方面，該地區還有大量土地沒有開發，容積率低，解決城中村等問題是遲早的事，所以該地區將有較大升值潛力。

肖旭表示，“我們看好龍華新區的發展，未來公司將按照高周轉原則加快規劃設計，將此項目獨立開發成為剛需盤。”

10月21日，記者在龍華新區看到，該宗地屬于凈地，毗鄰龍華地鐵線白石龍站，附近分別是萬科、中航已開發的樓盤以及相當一部分的城中村，少有新房。據徐楓介紹，由于該地新房數量少，而二手房的要價又偏高，所以卡住了相當一部分的購房者。她認為龍光地產在該地塊上推出的產品將主要面向這部分人群。

龍光地產主要在二、三線城市拿地，土地成本低。記者在深圳深圳市規劃和國土資源委員會網站粗略統計后發現，龍光地產在此前3年都沒有在深圳拿地，但今年以來卻頻繁在深圳以高價“攻城略地”，這似乎與房地長市場下行以來二三線城市風險加大有關。

協縱國際集團創始合伙人黃立沖曾向記者表示，對于土地價值的判斷取決于對房地產市場未來的判斷，“如果樂觀，就算三、四線也不存在泡沫；如果悲觀，當房地產價格在核心城市下跌時，你就會發現周邊地區不是下跌多少的問題，而是不論怎么跌都沒有人來接盤的。”

他認為，在下行市場下，過多持有郊外大盤，需要打造大規模居住社區的開發商，將首當其沖承受打擊。或基于此，龍光地產改變了一貫以來的低價拿地策略。

據龍光地產工作人員介紹，龍光地產在未來加大經濟高增長區域的剛需項目投資的同時，亦會積極關注一線城市和經濟高增長區域的住宅及高端寫字樓項目，并進一步加大新型城鎮化、旅游、養生、養老地產項目的投資開發。