SOHO中國轉(zhuǎn)型“棄將”曝當(dāng)年真相 老潘三賣上海物業(yè)穩(wěn)布棋局

每經(jīng)編輯 尚希    

 

尚希

在面對媒體時，潘石屹更愛榨果汁從不談市場，但他心里很清楚哪些項目該買哪些得留著。

 

 

老潘在凌空SOHO的預(yù)租儀式上兜售他的果汁

 

9月29日，SOHO中國(00410，HK)發(fā)布公告稱，集團與攜程上海和攜程關(guān)連公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議，總對價約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。該等物業(yè)包括總可售建筑面積10.02萬平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。

 

這是他今年在上海變現(xiàn)的第三宗物業(yè)，加上年初兩個項目，年內(nèi)回籠現(xiàn)金80億元。

 

“從加到減”的商業(yè)邏輯背后，SOHO中國是否還在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛。

 

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2011年，老潘曾一口氣買了上海7個項目，一共花了154億。

 

“雖然不能說潘石屹重金布局上海的戰(zhàn)略是錯誤的，但市場在變化，經(jīng)濟降溫后，企業(yè)融資需求欲望沒之前那么強烈，全國寫字樓的價格都在回落。”關(guān)注上海商業(yè)地產(chǎn)的某研究人士如是說。再加上與復(fù)星關(guān)于外灘8-1地塊的糾紛，也耗費了老潘不少的精力。

 

之前潘石屹并沒有打算將凌空SOHO出手，但現(xiàn)在來看，這是最好的一步棋。

凌空SOHO全景圖

 

“從這個項目本身來看，在虹橋商務(wù)區(qū)的東片區(qū)，是電子商務(wù)、旅游等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)聚集的產(chǎn)業(yè)基地，如果是簡單的出租，可能租賃方的胃口也比較小。”談及剛剛出售的凌空SOHO，上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進表示，攜程在該區(qū)域已有辦公物業(yè)，在業(yè)務(wù)擴張上也需要尋找新的辦公場所，在上海商辦物業(yè)低迷的情況下，SOHO中國能夠積極將資產(chǎn)進行銷售和變現(xiàn)，說明其物業(yè)經(jīng)營方面有較好的策略，而且也不失為一筆較好的買賣。

 

“之前我們拿地的模式都是按照銷售來拿，在宣布自持以后發(fā)現(xiàn)上海占的比重太大，達到了75%，北京只有25%，而我們的目標(biāo)是在這兩個城市形成50：50的均衡局面。”今年1月底，談及出售上海項目的傳聞時，潘石屹曾這樣對我說。

 

“潘石屹說得沒錯，當(dāng)時這些項目是以散售為模型來測算地價的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為持有運營的話，租金的支撐力并不高。”上海一位商業(yè)地產(chǎn)公司的投資人士說。

 

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這是一個合理的解釋。在近兩年的業(yè)績發(fā)布時，老潘兩口子都笑容滿面自信滿滿地向投資者們宣稱，SOHO中國的轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功，但市場的反應(yīng)并未如此樂觀。

 

花旗集團在8月22日一份報告中指出，對SOHO中國的前景預(yù)期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機會出售未落成項目，以獲取短期利潤支持長遠(yuǎn)租金增長。

 

對比SOHO中國近兩年的租金收入，今年雖然同比增長了84%，為1.64億元，但由于總營收上升為47.5億元，因此占比反而微降，為3.45%。而2013年，SOHO中國租金收入為8610萬元，占總營收24.78億元的3.47%。

 

租金收益占比為個位數(shù)，對致力于成長為持有型企業(yè)的SOHO中國來說，并不是理想成績。

 

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在SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型后，我曾輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位曾負(fù)責(zé)銷售的離職高管進行了長達三個小時的談話。出于對受訪者的尊重，這篇三千多字的稿件最終未能面世。

 

“我其實跟感謝老潘，所以我覺得現(xiàn)在這樣的立場似乎不應(yīng)該太多的談?wù)撨@個問題。”在臨發(fā)稿的前一天，他改變了主意。

 

2012年8月16日，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，幾乎周圍所有的人都在問他，是走是留。用他的話說，“我還是想堅持到最后。”

 

“說不難受是假，我從27歲進入SOHO，到現(xiàn)在40歲，突然一下子被推到社會上，無組織，成為一個待業(yè)人士，挺不習(xí)慣。”他有點自嘲，但他說自己已經(jīng)做好了心理準(zhǔn)備。“其實還沒有等潘總宣布轉(zhuǎn)型的時候，我就有所預(yù)料，這么多年的相處，我和他的默契，有時候只是一個眼神，不用說什么。而我的離開，潘總也有所感知。”

 

走之前，他與老潘的談話持續(xù)了一個多小時。在他的記憶中，這已經(jīng)算是較長的一次談話。這場作為結(jié)束其在SOHO中國14年職業(yè)生涯的談話多是來自老領(lǐng)導(dǎo)的忠告，“他讓我不要著急，找準(zhǔn)方向，慢慢來。”

 

但在他離開之前，北京只有幾十億的項目收尾，這也意味著銷售工作徹底完結(jié)。他心里很清楚，此前對于公司來說無可替代的核心部門終將消逝。

 

雖然彼時上海的銷售工作還不會馬上畫句號，但他也沒有選擇離開北京去上海，“這只是時間問題。我的離開在公司轉(zhuǎn)型的那一刻已經(jīng)成了必然。”

 

“公司轉(zhuǎn)型的根本，是公司看到了發(fā)展的不可持續(xù)性。”他說，在這一點上，他贊同公司的策略，即便他會因此而“失業(yè)”。

 

看了太多的財報、數(shù)據(jù)，對比分析，其實有時候聽一些普通人的故事，反而讓人更有感觸。這場變革對于SOHO中國的每一個人都像動了一場大手術(shù)，有血有肉，有淚有笑。可以肯定的是：這條路是對的，只是還需要些時間。