樓面起始價創(chuàng)新高 北京孫河兩優(yōu)質地塊流拍

每經編輯｜每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（7月29日）下午，北京土地市場遭遇寒流，以創(chuàng)紀錄起拍價格入市的朝陽區(qū)孫河兩宗優(yōu)質地塊無人報價，最終流拍。

公開資料顯示，此次流拍的價值77億元的兩宗高價地位于北京朝陽區(qū)孫河別墅板塊，“K地塊”的起始樓面價高達3.5萬元/平方米；“BCDE地塊”的總體起始樓面價為約2.6萬元/平方米，但“BCDE地塊”中包含了中小學合校用地和社區(qū)商業(yè)，折算之后其中的純住宅用地C地塊的起始樓面價也高達3.7萬元/平方米。兩宗地塊樓面起始價均創(chuàng)北京土地市場歷史新高。

據了解，孫河區(qū)域作為臨近城市核心區(qū)、組團化發(fā)展的低密度居住板塊，前兩年曾是眾多房企競相爭奪的對象。繼2012年9月龍湖地產搶先入駐后，泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價亦從2012年的20158元/平方米飆升至后來的48444元/平方米，刷新北京單價“地王”紀錄。

對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對于當前以“去庫存化”為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價無疑會加重企業(yè)的資金使用成本，這也是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

底價過高是流拍主因？

據出讓公告顯示，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項目K地塊，建筑面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元；朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項目“BCDE地塊”建筑面積為17.6萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區(qū)配套服務設施用地，起始總價為46億元。

根據北京市國土局公開信息，原定于昨日下午出讓的孫河BCDE地塊和K地塊均直到掛牌競價截止時間都沒有收到網絡報價。有消息稱，報名參與BCDE地塊競拍的中糧和天恒最終沒有到拍地現場拿號。

“底價過高是業(yè)內分析孫河兩宗地塊流拍的主要原因。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。其中孫河K地塊規(guī)劃建筑面積89860平方米，起始價為31.45億元，粗略計算，該宗地塊起始樓面價約達3.5萬元/平方米，突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

據了解，樓市低迷成交所帶來的連鎖反應已傳導至土地市場，今年以來趨緊的信貸環(huán)境造成房企融資難度加大。與此同時，樓市低迷的成交影響了房企銷售回款速度，使得房企的資金鏈備受考驗。為應對未來不確定的市場風險，房企對于投資的把控更為嚴格謹慎，拿地策略趨于理性。

“對于當前以‘去庫存化’為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價無疑會加重其資金使用成本，是造成兩地塊最終流拍的主要原因。”郭毅表示。

面積小地塊更受青睞

“現在市場這么差，誰還會輕易出手拿下這么貴的地？”一家上市房企的高管在接受記者采訪時直言孫河地塊屬于難得的優(yōu)質地塊，但在當下樓市低迷的大勢之下，用如此高的價格拿地太冒險。

不同于孫河地塊的出讓遇冷，同一日入市的北京房山閻村鎮(zhèn)3宗商業(yè)地塊卻吸引了諸多房企的關注，開拍前網上報價就達到28次，吸引了包括萬科、旭輝、世茂在內的多家房企參與競拍。

出讓公告顯示，3宗商業(yè)地塊分別為房山新城良鄉(xiāng)組團14-03-10等地塊、14-03-05地塊、14-03-13地塊以及，規(guī)劃建筑面積分別為185533平方米、94573平方米以及42538平方米，起始價分別為6.5億元、3.35億元和1.5億元。

在經過多輪競拍后，三宗地塊全部被天洋地產收入囊中，其中14-03-13地塊溢價率高達210%，天洋以4.65億元獲得該宗地塊。其余兩地塊也分別以溢價率77.7%、197%成交，土地出讓總金額達26.15億元，三宗地塊的平均樓面價格為8105元/平方米。

對此，郭毅分析表示，對房山新城良鄉(xiāng)區(qū)域內商業(yè)前景的看好，是這三宗地塊成為房企激烈爭奪的主要原因。“該區(qū)域居住氛圍已經趨于成熟，具備一定的消費潛力，但商業(yè)配套卻極為匱乏，這三塊地開發(fā)建設后，可以彌補區(qū)域內的商業(yè)缺口。”

另外，郭毅指出，這三宗地塊起始價格并不高，在土地市場低迷時期，對于為保證資金鏈安全的開發(fā)商來說，總價低、小面積的地塊更易受青睞。

房山地塊的爭搶火熱與無人問津的孫河地塊形成了巨大反差，這也從一個側面反映出，雖然市場的管控在逐步放松，但企業(yè)的壓力卻不容小覷。

郭毅對《每日經濟新聞》記者表示，市場競爭激烈、銷售前景不明朗是孫河地塊遇冷的另一原因。預計下半年國土部門推出的同類低密地塊或還將遇冷。