投融資模式：金融化變革改變房地產盈利前景

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 區家彥 發自廣州

進入2014年，房地產資產證券化出現提速跡象。5月21日，中信證券“中信啟航專項資產管理計劃”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協議交易平臺掛牌交易，成為首個交易所場內房地產信托基金產品（REITs）。7月初，方興地產也成功分拆旗下酒店業務平臺金茂投資在港交所掛牌上市。

房地產金融化為行業帶來巨大發展空間，海通證券發布的研究報告顯示，從成熟國家實際經驗看，房地產金融有望成為地產價值創造鏈的新環節。截至今年6月2日，美國傳統的房地產開發公司只有36家，卻有244只REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產市值達517.25億美元，是最大開發商市值的6倍多。

按照美國2010年上市REITS的規模，預測我國REITS最終規模有希望達到7.72萬億元，能夠解決房地產開發16.34%的資金來源，資產證券化的提速有望促進商業地產優勝劣汰，從而推動更多優質商業物業得到蓬勃發展。

近年來，我國越來越多房企嘗試通過自主或聯合設立私募房地產投資基金開拓房地產企業融資新渠道，保利、金地、復地等房地產企業設立了私募房地產基金管理機構。諾承投資與投中研究院聯合發布的《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產基金募集規模1381.1億元，較2012年增長近一倍，與2009年相比，5年時間基金募集規模增長達16倍。

保利等先期進入房地產基金領域的開發商所披露的財務數據顯示，目前這些企業利用房地產基金融資獲得的項目收益，已大大超過了行業平均水平，甚至有望比肩行業黃金十年的高收益。

隨著搜房成功入股世聯行與合富輝煌兩大地產中介公司，互聯網金融成為房地產服務商發力的重點方向。合富輝煌董事長扶偉聰在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鑒于房地產金融存在巨大的發展空間，搜房與合富輝煌分別出資3億元和2億元成立金融服務集團，向置業者、業主和合作伙伴提供金融支持，未來還將探索通過互聯網平臺募集社會資金，為房地產提供不同類型的金融服務。

“中國房地產行業進入下半場，地產與金融的結合會更加密切，房地產金融化將為行業帶來巨大的變革。”星河集團總裁姚惠瓊表示。

保利地產：房地產基金投資收益超40%

每經記者 區家彥 發自廣州

早在2010年，保利地產作為發起人，聯合中信證券成立了專注于房地產業投資的基金管理機構——信保（天津）股權投資基金。保利地產董秘黃海此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，與目前市場上以債權投資為主的房地產私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃有凸蓹嗤顿Y。保利地產已將房地產基金和房地產金融上升為公司戰略，基金不僅介入公司項目和業務，未來還將拓展至外部項目，當做一個產業基金來運作。

保利地產2013年年報顯示，信?；鸸芾淼馁~面資產價值2.24億元，投資收益達1.07億元，投資收益超過40%；攤薄凈資產收益率為20.76%，遠遠高于行業11%的平均凈資產收益率。根據保利地產董事長宋廣菊預計，信?；鹩型谖磥?至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

華業地產：三次變化延伸產業鏈

每經記者 王杰 發自北京

光大證券的研報指出，多元擴張、快速執行，華業地產始終把握行業趨勢。公司的3次重大變化對新產業拓展和地產產業鏈延伸作出了實踐：一是2011年拓展金礦業務；二是2013年延伸地產服務至養老，設立華業康年公司；三是2014年豐富地產投資方式。

上述研報表示，2011年，為減少地產周期下行影響，華業地產成為當年涉礦代表公司；2013年9月養老產業政策頻出，公司于2013年11月開設養老子公司；2014年銀行資金支持大幅減少，資金渠道轉向房地產私募基金，公司于2014年1月設立國泰君安申易基金。

安信證券也表示，公司在2014年將有100億元的銷售額，在地產行業利潤率越來越低的背景下，公司可能拓展多個產業，金融方面已經和國泰君安成立子公司，公司投資1億元，占比25%，具體由國泰君安運營，未來可能會積極尋找其他的投資標的。

遠洋地產：輕重資產雙輪驅動

每經記者 尚希 發自北京

“必須堅持一定收益率、必須堅持區域深耕、必須堅持土地規模適中、必須堅持團隊能力匹配”，此前在接受采訪時，遠洋地產高層人士表示，這是目前遠洋堅持的四項投資標準。這一標準，也使得遠洋選擇穩健地發展。

一邊是逐漸高企的運營成本，一邊是居高不下的土地價格，對于重點布局一線城市的房企來說，當行業利潤被逐漸攤薄，高周轉似乎成為了制勝的關鍵。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，遠洋高層人士還表示，降低庫存是提高周轉率最快的方式，目前便需要把已經完工的項目存量消化掉，同時，要控制新增投入，加快銷售速度。

在堅持住宅開發的同時，經營性物業以及輕資產運營管理也成為遠洋長期的發展策略。2013年遠洋地產經營性物業的收入達到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億元。據了解，商業地產（重資產）和房地產金融（輕資產）將占到遠洋未來盈利的三分之二。

陽光城：嚴格控制投融資風險

每經記者 楊羚強 發自上海

作為過去幾年利用房地產私募基金和信托獲得高速成長和高凈資產收益率的地產公司，陽光城最近幾年一直是資本市場的 “寵兒”。憑借對房地產基金、信托等金融工具的嫻熟利用，在過去幾年間，陽光城獲得了高速增長，平均凈資產收益率連續兩年高出行業平均水平。

2013年年報顯示，陽光城營業收入比前一年增長超過36%，總資產較前一年增長98.91%，凈資產增長48.17%。

在依靠金融工具迅速擴張、提高凈資產收益水平的同時，陽光城也在警惕來自金融市場的風險。去年，陽光城總裁陳凱就提出，成長型房企要能夠抵制誘惑，學會用股加債的方式融資，和他人分享收益，降低風險和融資成本。

宋都股份：牽手平安信托探索地產金融創新

每經記者 徐杰 發自杭州

近一年內，扎根于長三角核心城市的宋都股份在地產金融模式創新方面做出了積極探索。

去年8月，宋都股份發起再融資預案，募集資金投向剛需房項目建設，今年4月，宋都股份、宋都集團和平安信托共同設立平安宋都地產基金，從而在募資渠道上將占據先機。

公告披露，平安信托與宋都控股、宋都集團擬采用項目合作的方式，對宋都集團開發或代建的單個或多個房地產項目進行投資合作。

宋都股份認為，這是公司在構建與公司快速發展相適應的投融資平臺方面做出的有益創新，可有效提高公司融資能力，并實現公司投資效率的提高。

香江控股：全金融布局助力地產業務起飛

每經記者 區家彥 發自廣州

在大房企云集的華南，香江控股的地產業務顯得并不起眼，但甚少人知道的是，香江控股的第一大股東——南方香江集團擁有強勁的金融背景。公開信息顯示，南方香江集團是一家致力于金融投資領域的綜合性公司，也是國內最早投資金融業的民營企業之一，已投資銀行、證券、基金、保險、私募股權投資（PE）、擔保、小額貸款等多個金融領域，是廣發銀行、廣發證券、廣發基金、廣東南粵銀行的大股東之一，此外還投資了3家村鎮銀行及眾多優質企業股權。

據悉，香江集團于2012年初組建成立了深圳市前海香江金融控股集團，主要經營融資類業務、投資類業務和管理咨詢業務。借助集團多元化的金融平臺，香江控股有望融合銀行資源、地產基金及小額貸款等迅速壯大自身實力。

首創置業：

輕資產模式弄潮兒

每經記者 尚希 發自北京

在踏出輕資產第一步之后，近兩年的時間里，首創置業對于輕資產的運用越發得心應手。

2012年11月，首創置業公告稱，公司擬以8.26億元將位于北京市房山區的一項目股權與債權轉讓給昆山創博盛拓股權投資管理有限公司旗下基金。首創置業是創博盛拓基金的次級有限合伙人。這是首創旗下地產基金接手的第一個項目，意味著首創向輕資產模式正式進軍。

不同于各房企熱衷于 “抱團取暖”，首創置業更熱衷與基金合作。從麗澤商務區項目到大興自住房項目再到珠海橫琴自住房項目，今年以來首創更是加速了“輕資產”的腳步。在當前房企融資成本高企的大背景之下，基金融資能更有效地降低企業的資金壓力，通過資產證券化提高項目的收益率。

首創置業的投資者關系總監馮瑜堅此前表示，基金是一個互相選擇的過程，更偏向新項目，并不是所有的項目都能做基金融資，“如果有合適的機會，公司也在積極拓展基金融資方式”。

新湖中寶：

“地產+金融”并舉

每經記者 徐杰 發自杭州

7月5日，新湖中寶公告稱，擬收購陽光保險部分股權。上述舉動只是新湖中寶金融產業投資領域的一環，近年來，其先后控股新湖期貨、參股湘財證券，并投資盛京銀行、成都農商行、溫州銀行、吉林銀行、大智慧等，目前已在包括銀行、保險、期貨、證券等多元金融投資市場中占據先機。

在加強金融領域布局的同時，新湖中寶房地產業務同樣可圈可點。據統計，截至去年末，公司項目儲備權益建面達1601萬平方米，海涂開發儲備811萬平方米。2014年，其計劃實現結算額90.73億元，同比增長64.63%。

今年3月份，新湖中寶分別與上海房屋、樂居和克爾瑞達成戰略合作協議，這將有望讓其在房屋代理銷售、地產電商服務、地產信息咨詢和大數據分析方面打開新的發展空間，創新房地產營銷模式。

每經記者 尚希 發自北京

在醞釀多年之后，泛海建設的輕資產戰略終于浮出水面。

今年3月28日，停牌一周的泛海建設復牌，宣布以現金收購泛海系旗下民生證券73%的股權，泛海建設也將從房地產企業轉變為“地產+金融+戰略投資”的綜合性上市公司，同時將更名為“泛?？毓伞?。這也意味著公司正式開啟了”輕資產業務模式“。

整體架構轉變的背后，也意味著泛?？毓煞康禺a開發思路發生了變化，在2013年堅持縮短項目去化周期后，如今再度明確以項目銷售為先導，針對不同城市正制定實施符合市場導向的銷售策略。

泛海方面相關人士曾表示，此次轉型泛海將完成地產和金融的結合，加上其他戰略投資，這些產業將在上市公司的平臺下形成行業本身互補、互為支撐、聯動發展的新業務格局。

恒大地產：

入股華夏銀行布局社區金融

每經記者 區家彥 發自廣州

近年來跨界擴張兇猛的恒大地產也將目光瞄準了金融行業。去年11月至今年3月間，恒大地產通過多家子公司共斥資36.5億元購入華夏銀行5%的股權，成為后者第五大股東。

第一上海證券分析師柯學鋒向 《每日經濟新聞》記者表示，一方面，恒大未來有望借力華夏銀行為集團合計291個樓盤提供社區金融服務，借助金融手段夯實自身的商業生態圈，為公司帶來持續性的經營收入；另一方面，華夏銀行較低的估值也為恒大提供了良好的介入機會，未來有望帶來良好的投資回報。

此外，在融資渠道上恒大地產尋求更多元化，公司成功發行合共250億元的永續債，帶動公司凈負債率下降14.7%。