70城6月房價指數再降 創3年半最大范圍下跌

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

近日，國家統計局公布全國70個大中城市房價指數變動情況。數據顯示，6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個，二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個。自2011年1月開始統計，此次為70大中城市房價數據下跌范圍最大的一次。

從房地產開發投資數據走勢來看，行業依然處于下行通道，且累計同比增速逐月下降。從市場銷售情況來看，上半年，全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個百分點，但整個上半年均處于下滑區間。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，今年樓市降溫的幅度遠遠大于預期。70個城市中，近八成城市出現了價格下跌，這暗示今年樓市已經迎來了一個小拐點。

樓市成交全面下滑

中原地產首席分析師張大偉表示，一線城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指數全面下調，樓市降溫從點到塊已經覆蓋到面。全面降溫開始。

隨著整體市場的疲軟，各地開始逐步“松綁”樓市調控。越來越多的二三線城市開始傳出限購松綁的消息。

同樣的壓力也來自一線城市。上海易居房地產研究院提供的一線城市報告顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交均價為22969元/平方米，環比減少0.4%，同比增長6.1%。顯然，6月份市場成交繼續疲軟，房企需要一定的降價讓利活動來沖刺半年銷售目標。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，盡管有上述松綁措施，但其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

同時，上半年大多數房企銷售金額同比下滑，能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者，目前降溫的態勢是階段性的變化，不是大周期的極值點，但仍然會持續到明年下半年。

去庫存成下半年主基調

目前的市場狀況和庫存壓力有很大的關系。截至6月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%。庫存再創歷史新高。同時，這35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。5月份，該存銷比數值為16.4。

國家統計局的數據也表明了庫存壓力。6月末，全國商品住宅待售面積同比增長25%，較5月末增幅繼續上升。

面對這樣的壓力，嚴躍進表示，積壓的樓盤難以有效地轉化成房企銷售金額，進而影響了地方政府的財政收支。最值得擔憂的是，購房者會因為庫存的積壓，而進一步延緩入市的節奏。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房企庫存量都比較大，在二三線城市庫存量更大。未來房企拿地也會更謹慎。

根據中原地產市場研究部測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產比例來看，目前房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。

張宏偉預計，在2014第三季度，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，“千方百計消化庫存”，堅持以現金為王。尤其是上市房企，由于6月份半年報“搶收”不力，第三季度在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。