債權式地產基金：壓垮房價的最后一根“稻草”？

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

德信地產今年在杭州率先降價。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公園剩余全部房源一口價15800元/平方米，相比同地區樓盤的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又連續推出多個促銷活動。其中之一是6月10日在溫州產聯合凱銀投資在溫州推出 “三年無理由120%回購”購房保障計劃，以在頹勢中力挽狂瀾。

沒有人注意到，在這一系列降價促銷活動背后，德信地產控股股東——德信控股集團旗下房地產基金所發揮的“壓垮”房價的作用。上述基金發行的項目融資基金中，大部分都是有固定收益率的債權基金。

樓盤的銷售速度，將決定上述固定收益率債權基金的實際融資成本，銷售速度越慢，融資成本越高；反之，則成本越低。這使得開發商的銷售在市場下行時變得很有壓力。無論是回購計劃，還是降價銷售，顯然均與公司的固定收益債權融資有關。房地產基金會不會因此成為壓垮房價的最后一根“稻草”，成為很多人關注的話題。

地產項目融資成本較高

在中國房地產行業里，德信地產論銷售規?？隙ㄅ挪簧锨?0名，但若看私募基金利用比重，則居于行業前列。根據德信控股集團旗下凱銀投資官網和德信地產網站透露的信息，德信地產目前至少有一半的銷售項目通過私募基金募資。在這些項目中，前期募集的主要是股權類基金，后期募集的則主要是債權類基金，有固定的收益。收益率大部分在12%~15%之間。

事實上，德信地產在今年推出的諸多銷售計劃，可能都與公司使用的高融資成本有關。比如，德信地產在宣布針對其在溫州的三個項目，推出“三年無理由120%回購”購房保障計劃。購房者購買德信上述三盤的新房源，全款到賬3年之后，可以選擇無理由退房，由凱銀投資按照《商品房買賣合同》房屋總價的120%進行回購，且凱銀投資承擔所有過戶稅費。

德信地產集團營銷副總方靜表示，溫州項目選擇回購和開發商的融資成本無關。溫州市場經歷了多年的市場低迷，消費者的信心不強，回購計劃的推出，有利于提升消費者信心。但德信地產溫州項目確實使用了收益率超過12%的債權基金。

債務到期將迫使開發商降價

衛明智庫負責人蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，能夠迫使開發商大幅降價的原因是即將到期的債務。

上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，對很多房地產公司來說，提前贖回私募基金需要支付一筆違約金，此外，再融資時需要付出的利息可能比現有的房地產私募基金融資成本更高。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東他告訴記者，規模在百億以內，融資渠道相對單一的公司，因為償還到期債務的壓力，可能會選擇銷售不佳的項目打折讓利，以最快的速度回籠資金。

在這樣的背景下，一些開發商開始選擇降低純債權基金的規模，代以股權+債權的組合，進而降低公司的財務風險，避免公司為回籠資金而不得不虧損甩賣的風險。