京津冀效應退熱 燕郊、大廠等地多個樓盤降價超千元

每經編輯｜每經記者 王杰 發自河北燕郊    

每經記者 王杰 發自河北燕郊

隨著降價潮的蔓延，環北京樓市也出現了大幅降價。

6月25日，《每日經濟新聞》記者在燕郊、大廠等地調查發現，多個樓盤銷售冷清，價格已經有所下降，有些項目單價已經下降過千元。

亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，燕郊等地區域內需不足，交通不暢、配套匱乏的劣勢會被放大，導致區域房價出現下跌。其根本原因在于缺少支柱型產業。“區域經濟過于依賴房地產業，導致本地購房需求不足，無法支撐龐大的房地產市場供給。”

多個樓盤降價促銷

6月25日，《每日經濟新聞》記者來到燕郊“天洋城4代”的售樓處，廳內兩個大沙盤旁僅有幾個購房者。記者向售樓員詢問樓盤具體價格，該售樓員稱，目前項目正在蓄客期，開盤均價約10000元/平方米。“您要提前排號的話，也有9000多（元/平方米）的戶型。”

早在4月初，記者走訪該售樓處時，該項目的銷售均價還在12000元/平方米。上述售樓員告訴記者，價格已經有所下降，是抄底期。

此外，在燕郊中駿四季花都的售樓處，僅有記者一位看房者。據了解，該項目由中駿置業控股有限公司開發，而燕郊的樓盤多為中小房企開發。據了解，該樓盤也打起了“買房送面積”的促銷牌。

該樓盤銷售人員告訴記者，項目預計7月中旬開盤，售價根據市場行情確定。目前89平方米的戶型，贈送15%的面積，實際面積為103平方米左右。“房本面積是89平方米，物業費、取暖費也按照89平方米收取。”

大廠的項目銷售情況也不容樂觀。“世茂薩拉曼卡”在燕郊的售樓處內也一片冷清。據了解，該項目由世貿集團開發。該樓盤銷售人員表示，目前開發商要沖刺半年業績，推出了交1萬元享受9折的活動。目前銷售均價為7000元/平方米，每平方米比之前低1000元。

除此之外，燕郊、大廠等地樓盤，開發商還推出了“墊付首付”的活動。

在業內人士看來，燕郊、大廠等地的樓市價格跳水，和北京的樓市松動有直接關聯。而郭毅表示，北京樓市上行會帶動燕郊樓市的量價齊升，而北京樓市下行，燕郊也會同樣面臨下挫局面。

北京樓市下行蔓延至周邊

中原地產研究部提供的統計數據顯示，2014年上半年，截至6月25日，北京商品住宅簽約267.54萬平方米（剔除保障房），成交均價為26689元/平方米，總成交額為714億元，預計上半年，簽約面積為275萬平方米，成交額同比2013年上半年的1190億元下調38%。而成交面積則為歷史最低紀錄，遠低于2008年。

上述機構的數據顯示，截至目前，2014年上半年來，期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲70%。期房住宅46117套，現房住宅庫存34727套，合計庫存80844套，達近18個月新高。春節后，庫存上漲了2.5萬套，從5.5萬套的最低點上漲到現在的8萬套左右。

中原地產首席分析師張大偉分析，從春節過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

郭毅表示，由于燕郊、大廠等地的購房客戶主要來自于受北京高房價拖累，被迫擠壓外溢的購房需求。因此，燕郊與北京樓市的發展息息相關，形成共振關系。

北京樓市的下行，也帶動了周邊區域庫存的上升。根據克而瑞數據，大廠在2013年6月末的庫存為53.7064萬平方米。而2013年末則為64.1468萬平方米。2014年5月末，庫存為83.2988萬平方米，6月24日為76.8234萬平方米。從總體上看，庫存出現了上升的態勢。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，京津冀一體化下，“北京市區、大興、廊坊、武清、天津市區”各板塊的串聯速度會加快，這會使得包括燕郊、大廠等區域的樓盤吸引力減少。此類區域樓盤過去投資規模偏高，進而面臨去庫存的壓力。他認為，如果沒有實實在在的降價措施，此類樓盤的去化效果仍待考證。