趙秀池：取消限購(gòu) 樓市就會(huì)好起來(lái)嗎

每經(jīng)編輯 趙秀池    

◎趙秀池

今年以來(lái)，樓市走勢(shì)比較低迷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況和1~5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市由1月份的6個(gè)增加為35個(gè)。1~5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，降幅比1~4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降5.8%。商品房銷(xiāo)售額下降8.5%，降幅比1~4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降14.0%。從數(shù)據(jù)上看，似乎有量?jī)r(jià)齊跌的走勢(shì)。不斷有人呼吁取消限購(gòu)，認(rèn)為取消限購(gòu)是拯救樓市的一根救命稻草。取消限購(gòu)真能拯救樓市，令樓市走出困境嗎？

筆者認(rèn)為，取消限購(gòu)是一把“雙刃劍”，不能把它作為拯救樓市的利器，放開(kāi)限購(gòu)的效果恐怕會(huì)事與愿違。一方面，取消限購(gòu)，就給了一些人投資或投機(jī)的空間，如果某地的房地產(chǎn)市場(chǎng)被看好，則投資性和投機(jī)性需求比例過(guò)大，會(huì)助推房?jī)r(jià)不斷上升，便有房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美國(guó)過(guò)去房地產(chǎn)泡沫的事實(shí)已經(jīng)給我們敲響了警鐘；另一方面，取消限購(gòu)實(shí)際上更多的是一個(gè)信號(hào)的傳遞，它會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，讓人們以為，住房供過(guò)于求現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。而資金是逐利的，追漲殺跌是投資者的本性。如果某地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求，沒(méi)有投資盈利的機(jī)會(huì)，則投資的住房需求一夜便會(huì)化為烏有，自住的住房需求也會(huì)躊躇不前。因此，如果樓市確實(shí)已經(jīng)供過(guò)于求，取消限購(gòu)則不能使樓市走出困境，反而會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而減少住房需求，使樓市更加低迷。所以，取消限購(gòu)未必能解決目前樓市低迷的問(wèn)題。

從理論上講，取消限購(gòu)可以讓一部分人的住房剛性需求得到滿(mǎn)足，也可能使一部分投資或投機(jī)性需求得到釋放。但是，仍然不能改變樓市的供求關(guān)系，不能改變樓市的基本面。

其實(shí)，到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面并沒(méi)有發(fā)生變化，房?jī)r(jià)漲幅收低或出現(xiàn)小幅回調(diào)是我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)軟著陸的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的征兆。從5月份數(shù)據(jù)來(lái)看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，上漲與下跌的城市數(shù)與1月份是一樣的。只不過(guò)最高漲幅從1月份的20.9%回落到了11.3%，只是房?jī)r(jià)漲幅收窄而已。我們觀(guān)察數(shù)據(jù)時(shí)，不要僅僅局限于與上月同比、環(huán)比的小幅波動(dòng)的變化，更要從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)判斷樓市的走勢(shì)。

在我國(guó)處于城市化快速發(fā)展的背景下，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，城市人口在不斷增加，按過(guò)去城市化速度1%保守估算，每年也有1300萬(wàn)人口進(jìn)城。加之單獨(dú)生育政策的放開(kāi)，各城市人口增加的速度要快于以往。在我國(guó)城市化完成之前，城鎮(zhèn)人口不斷增加這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的一個(gè)主要原因，就是城市化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求不斷增加，加之過(guò)去的住房欠賬太多，導(dǎo)致我國(guó)的住房市場(chǎng)近年來(lái)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。我國(guó)的城市化率從取消福利分房的1998年的33.35%，上漲到去年的53.73%。15年間，提高了20.38個(gè)百分點(diǎn)，每年平均增加1.36個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)人口更是從4.1608億人，增加到了7.7111億人，去年城鎮(zhèn)人口已經(jīng)是1998年的1.85倍。所以，伴隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供求矛盾比較突出，尤其在一、二線(xiàn)城市，原有的戶(hù)籍人口也還有很多住房困難戶(hù)，僅北京就有13萬(wàn)戶(hù)兩房的輪候家庭在翹首以待，增量人口的住房問(wèn)題也比較突出。正因如此，自2011年起，我國(guó)對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市采取了限購(gòu)。限購(gòu)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)樓市是有利的，它可以讓住房回歸其居住功能，使樓市的發(fā)展更平穩(wěn)健康。

住房限購(gòu)有點(diǎn)像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代短缺經(jīng)濟(jì)下的憑票供應(yīng)，被很多人詬病。其實(shí)住房限購(gòu)也有其符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理之處。由于住房自住與投資兩相宜，賦予投資需求的住房需求則具有一定的無(wú)限性，而我國(guó)的土地是有限的，能夠蓋房的土地更是有限的，所以，住房的有限供給永遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了無(wú)限的住房需求，因此，通過(guò)限購(gòu)，減少投機(jī)性與投資性需求，使住房回歸居住功能，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上是一種正確的選擇。通過(guò)限購(gòu)，使首套房的剛性需求和二套房的改善型需求得到滿(mǎn)足，抑制了投機(jī)性與投資性需求，減少了房地產(chǎn)泡沫的可能性。

僅僅取消限購(gòu)不能拯救低迷的樓市。樓市的健康發(fā)展還需要良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境等的支持，更需要政府和企業(yè)苦練內(nèi)功，從城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)城一體、供求均衡角度去開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、提供多元化的適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)，摸準(zhǔn)樓市的脈搏，“蓋有人住的房子”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展便無(wú)后顧之憂(yōu)。

（作者為首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）