綠地啟示錄：小規(guī)模國資怎樣逆襲？

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

今年,房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題，無疑是綠地在今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到2400億元，有機(jī)會超過萬科，晉身為行業(yè)的新老大。

但是，并沒有太多人知道，截至去年，綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模只有萬科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制，公司才得以實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超過萬科一倍的高效資金周轉(zhuǎn)。

對目前正在尋找改革方向的上海國資地產(chǎn)軍團(tuán)來說，綠地的混合所有制模式，無疑是他們可以效仿的一個方向。學(xué)習(xí)綠地公司有望以不多的資金規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更快速的增長和更高的凈資產(chǎn)回報水平。

混合經(jīng)營帶來高凈資產(chǎn)收益率

按照綠地的重組方案，上海市國資委在未來上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前，綠地國有股的比例總計超過六成。而按照方案重組完成后，國有股比例將降至50%以下。

事實(shí)上，綠地的混合所有制改革早就已經(jīng)開始實(shí)施。很多業(yè)界人士發(fā)現(xiàn)，綠地的很多項(xiàng)目都是選擇和其他房地產(chǎn)公司合作的。這種項(xiàng)目層面的混合所有制，給綠地創(chuàng)造高收益帶來了機(jī)會。

根據(jù)金豐控股公布的綠地集團(tuán)財務(wù)審計資料，綠地集團(tuán)2013年的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)大幅度提升，由2012年的總額僅61億元，上升至去年的140億元。股本的大幅增長，令綠地的資產(chǎn)規(guī)模在去年底大幅猛增，總資產(chǎn)從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

大幅激增的資產(chǎn)規(guī)模，令綠地可以在境外大規(guī)模布局，去年宣布總投資200億美元開拓海外市場，并預(yù)計在今年實(shí)現(xiàn)海外銷售200億元的目標(biāo)。混合經(jīng)營制也給綠地帶來了很高的凈資產(chǎn)收益率，去年達(dá)到25%，遠(yuǎn)超同等規(guī)模的競爭對手。

事實(shí)上，“混合所有制”的模式，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行。除了綠地，股權(quán)更為分散的萬科開始推行的 “小股操盤”模式，也旨在更大規(guī)模地吸收社會資本擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。根據(jù)萬科去年的財報，少數(shù)股東也已經(jīng)占到了萬科合并資產(chǎn)報表中凈資產(chǎn)比重的27%。

給管理層更大經(jīng)營自由

多份公告強(qiáng)調(diào)，上海國資委不參與企業(yè)日常經(jīng)營管理，國有股東相互獨(dú)立，作為財務(wù)投資人，未來上海市國資委將更多地考慮上市公司的凈資產(chǎn)回報率。

綠地重組的一大亮點(diǎn)在于“混合所有制”，對此綠地董事長張玉良表示，混合所有制既能確保國有資本的主導(dǎo)地位，又能發(fā)揮混合所有制市場化、靈活高效的優(yōu)勢。未來職工持股將在上市公司擁有更大的話語權(quán)。

這樣的思路可能給眼下重組關(guān)鍵時期的國資房企帶來新的活力。

農(nóng)工商房地產(chǎn) （以下簡稱農(nóng)房）董事長張智剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為國企，農(nóng)房一直“憋著一口氣”。以往，由于農(nóng)房大股東是光明，農(nóng)房的項(xiàng)目被視為固定資產(chǎn)投資，規(guī)模上受到了限制。

據(jù)透露，農(nóng)房專門成立了部門，將歷史樓盤的增值稅等問題進(jìn)行了全面的清理。公司官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲備土地3290畝，是前3年土地儲備的總和，累計增加項(xiàng)目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區(qū)，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。

作為國企，農(nóng)房以往承擔(dān)了不少社會責(zé)任。據(jù)透露，2013年農(nóng)房有較大資金投入了動遷房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時配套建設(shè)學(xué)校和道路，這部分的利潤按要求被控制在3%以下，未來農(nóng)房將降低在保障房方面的投入比例。

張智剛認(rèn)為，上市后企業(yè)自主權(quán)更大，可以按照市場化規(guī)律運(yùn)作。如果一直受到條條框框制約，農(nóng)房就很難成長。改變機(jī)制體制帶來的活力，是不可估量的。農(nóng)房還有大量的農(nóng)場地塊，未來公司有意開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

農(nóng)房總裁沈宏澤表示，住宅仍是農(nóng)房最主要的產(chǎn)品，定位在自住、改善型需求。上市后的農(nóng)房一方面可以在資金上更為寬裕，另一方面，上市公司的品牌效應(yīng)對擴(kuò)張有幫助。

國資改革有望激活房企

上海國資這一輪改革，規(guī)模大、牽涉范圍廣，不僅影響了多家上市公司，對上海的房地產(chǎn)行業(yè)也有深遠(yuǎn)影響。

某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，對于國資企業(yè)來說，以往在政府保護(hù)下，在拿地等環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。雖然國資委以往也注重企業(yè)效益，但并不能像民營企業(yè)那樣高度關(guān)注和考察投資回報率等指標(biāo)，不能激發(fā)企業(yè)的活力。

許多其他行業(yè)的國資企業(yè)早早展開了市場化改革，家電等行業(yè)如今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的成長。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場化改革還在繼續(xù)尋找機(jī)會的過程中。上海、南京等不同城市的國企改革進(jìn)度、思路都不一樣。未來可以肯定的是，國資房企面臨的市場競爭會更加激烈，產(chǎn)品品質(zhì)也將得到提升。

張宏偉認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)市場比較成熟，過去十年里，上海房企大多立足于上海本地市場。只有綠地這樣的超級房企視野遍及全國乃至海外。隨著大量全國性的開發(fā)商進(jìn)入上海，上海房企也開始意識到“走出去”的重要性。

除了國資淡化之外，綠地、農(nóng)房等房企未來在資本市場上將有更大的空間和挑戰(zhàn)。億翰智庫張化東認(rèn)為，綠地未來業(yè)績的提升趨勢非常明顯，而農(nóng)房則面臨一定的不確定性。

“未來對于股東來說，凈資產(chǎn)回報率是最關(guān)鍵的指標(biāo)，整個企業(yè)體系都會以此為重。對于綠地，財務(wù)杠桿的提升可能并不大，在經(jīng)營杠桿上變化更明顯?！睆埢瘱|說。

以往這些企業(yè)涉足代建、合作開發(fā)等模式，上市之后，可能會采取更開放的態(tài)度面對這些合作。

另一方面，管理層以往就有一部分持股，未來股權(quán)激勵政策推出，新老管理層都將受到激勵，管理層潛力有望得到最大程度的開發(fā)。