全國總價“地王”亞運城降價超三成 降價潮蔓延廣州樓市

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

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傳統的廣州樓市旺季沒有旺起來，正如一個沒有粽子的端午節，令人若有所失。而同時，廣州以外的國內多地樓市，也都在這炎熱的季節中萎靡著。

據中國指數研究院最新發布的一份報告顯示，2014年5月，中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10978元，環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌，在此之前，百城住宅均價已經連續環比上漲23個月。

具體到部分城市來看，在廣州，繼萬科番禺剛需大盤降價三成開售后，全國地王亞運城于端午節前突然降價三成；在北京，首批自住型商品房項目即將搖號入市，而5月新建住宅簽約套數同比、環比均明顯下降，庫存達到2013年1月以來的最高點；在南京，5月新房均價環比下跌1.36%，創十大重點城市最大跌幅。

業內人士認為，隨著知名房企先后加入到降價陣營中，未來或將有更多中小房企被卷入，帶來的則是供需格局的生變。

每經記者 區家彥 發自廣州

廣州樓市降價潮進一步蔓延。

繼《每日經濟新聞》上周報道萬科番禺剛需大盤降價三成開售后，記者注意到，包括雅居樂在內的部分知名房企也加入到了降價陣營中，全國地王亞運城于端午節前突然降價三成。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，5月樓市呈現旺季不旺的態勢，隨著淡季來臨，市場存在進一步走弱的可能。對于企業來說，通過積極的營銷手段和價格策略促進銷售將是可行之策。

降價潮蔓延/

5月31日，早上9點，35度的高溫絲毫沒有影響到購房者的熱情，在位于廣州番禺市橋的知名剛需盤雅居樂君域公館銷售中心內，已經擠滿了數百名準買家。

據悉，雅居樂君域公館此次推出約200套洋房，戶型為79~130平方米的兩至三房。此次新貨銷售均價約為12000元/平方米，部分戶型最低售價僅為10700元/平方米。《每日經濟新聞》記者查閱網易房產數據中心獲悉，該項目最近一個月的網簽均價為15992元/平方米，這意味著，此次銷售均價較前期降幅接近25%。

在售樓中心，剛購買了一套124平方米三房的購房者佩薇向記者表示：“項目在去年開盤之時，帶裝修的售價一度達到19000元/平方米，雖然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售價接近周邊的二手盤，因此毫不猶豫地出手”。

“由于我們的項目只剩下尾貨，因此這次希望通過優惠定價帶動銷售清盤。”雅居樂一位內部人士向記者表示。據其透露，雅居樂君域公館在推貨當天售出近九成。

與雅居樂君域公館相比，同處于番禺的超級大盤亞運城降價顯然給市場帶來了更大的震撼。這個總地價高達255億元的全國地王項目——山海灣于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米，較項目去年15000元~16000元/平方米的售價降幅超過30%。

降價對銷售的拉動作用顯著，《每日經濟新聞》記者從開發商處了解到，亞運城該批特價戶型在短短3天時間內，70多套房源便銷售大半。

此外，萬科位于黃埔區的剛需大盤萬科金色夢想于端午節期間推出264套65~94平方米的兩至三房，銷售均價約為13000元~14000元/平方米，較該盤近半年15500元/平方米的均價降幅超10%，該批新貨在開盤當天也被一掃而光。

“如果說此前只是個別項目有降價的行為，現在降價潮可以說是有蔓延的勢頭。”克而瑞廣州研究咨詢執行總監曾英杰向記者表示。

旺季“不旺”/

盡管5月是廣州樓市的傳統旺季，但市場沒有回暖跡象。根據房王網數據中心統計，2014年5月 （5月1日~5月28日），廣州十區一手住宅合共網簽5090套，環比下降2.6%，同比下降31.8%；成交面積584455平方米，環比下降0.7%，同比下降29.6%。

“在這一輪降價潮中，市場壓力逐漸從庫存積壓嚴重的二三線城市傳遞至一線城市，隨著一線城市今年以來成交持續低迷，庫存壓力也逐步顯現。”中原地產項目部總經理黃韜說。

克而瑞研究中心統計發現，2012年廣州一手住宅平均月成交面積為97萬平方米，今年5月廣州樓市的成交面積約為65萬平方米。與之相對的是，截至4月底，廣州可售存量面積為846萬平方米，按照今年月均約60萬平方米的成交面積計算，存量消化期上升至14個月。

記者從廣州市房管局網站獲悉，截至6月1日，番禺、花都、南沙三個區域的可售商品房套數分別高達13480套、11201套、7532套，如果按照上述區域4月份的網簽成交套數計算，這三個區的存量去化周期分別為14.6、15.7和24.9個月，庫存壓力愈加明顯。根據搜房網統計，隨著廣州樓市即將進入下半年推盤高峰，6月份預計將有47個樓盤推出新貨，庫存壓力將進一步加大。

曾英杰告訴記者，“以價換量”已成為各大房企的共識，由于大房企降價意愿堅決，未來還將導致中小型房企加入降價大軍。

“雖然未來幾個月市場仍然存在壓力，但由于5月的成交量已經大幅低于2012年的月平均成交量，即便市場還有一定的下探空間，但比較有限。隨著大型房企紛紛大力度促銷，價格的下降有望刺激購房者重新入場，并帶動成交量出現回升。”黃韜認為。

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北京樓市

首批自住房入市在即 北京樓市現“冰火兩重天”

每經記者 王杰 發自北京

據悉，金隅嘉業與恒大地產旗下的首批自住型商品房項目將在本月搖號入市。在市場普遍觀望的情況下，這無疑將繼續擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對比的是，北京的豪宅市場如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場歸市場，保障歸保障”，“高端市場可以通過征收更多的稅，讓其更好地發展。”

“實質性降價”將來臨？/

據中原地產市場研究部提供的數據顯示，北京5月新建住宅簽約套數為5336套，同比、環比均明顯下降。庫存達到77085套，是2013年1月以來的最高點。而本月的入市量將繼續維持高位，預期上市項目達到35個，供應量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個月，為了完成年度任務，很多企業都會在本月增加開盤量。”在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發商逐漸減少。購房者則因為自住房供應增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產市場研究部張旭表示，5月份市場沒有回暖跡象，盡管供應量增加，但幾乎沒有帶動成交。目前來看，觀望周期還在繼續，市場陷入低迷，價格下行壓力較大。“從1~5月的總供銷比數據來看，2014年供銷比出現逆轉，變為1:0.7。”

張旭認為，當前價格處于穩定止漲階段，隨著庫存的不斷積壓，開發商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價開盤，預存優惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需，市場膠著狀態繼續。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善，預計“實質性降價”將會真正來臨，“以價換量”或會重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

豪宅市場有望放開限購/

上述機構統計數據顯示，4月份，北京成交價格超過10萬元/平方米的頂級豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價突破了10萬元大關。

截至5月27日，成交均價超過10萬元的頂級豪宅有5套。從區域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區域均有高端別墅項目新盤或加推項目入市。

中原地產市場研究部統計數據顯示，2013年以來，北京土地價格在5萬元/平方米以上的地塊已經超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農展館地塊已經開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當前，部分豪宅項目在降價，另外，由于總量較小，因而數據變化顯現較快。

全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，由于限購的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場有其相應的需求，隨著供求關系的平衡，限購市場也會放寬。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

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南京樓市

5月南京樓市領跌 成交量創近3年來新低

每經記者 查道坤 發自南京

在經歷了3月、4月樓市價格上漲占據全國榜首的位置之后，5月的南京樓市遭遇滑鐵盧。據中國指數研究院統計數據顯示，5月南京新房均價環比下跌1.36%，創十大重點城市最大跌幅。

與此同時，成交量也創造了3年以來的新低。據南京網上房地產統計數據顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環比微降近兩成。與此同時，5月6248套的認購量與4月的認購量相比減少了1399套，降幅也近兩成。

房價兩年來環比下跌

南京房價從巔峰到谷底，只用了兩個月的時間。

據中國指數研究院統計數據顯示，5月南京新房均價環比下跌1.36%，創十大重點城市最大跌幅，這也是自2012年5月環比連漲以來，近24個月首次出現環比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，領跌全國十大重點城市，排在最后一名。

此外，南京365地產家居網尚數據監控中心南京樓市10大板塊113家主力在售樓盤價格追蹤發現，有96家樓盤與上月或上一次推盤相比，價格均沒有漲跌，占比達85%左右。

據《每日經濟新聞》記者了解，在96個零漲幅的樓盤中，不乏招商、萬科和保利等品牌房企的身影。其中位于江寧板塊的保利梧桐語項目，去年底開盤的12幢、27幢，銷售均價為11588元/平方米，今年4月17日開盤的28~30幢開盤均價并沒有出現任何變化。

有價格出現零漲幅的，也有價格出現大幅降價的。位于南京城中板塊的中城國際廣場項目日前開盤，該項目在5月底6月初加推50~90平方米毛坯公寓房源，而均價從此前的28000元/平方米降至24000元/平方米。

對此，房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者表示，“南京樓市出現價格調整，在市場不景氣的情況下，開發企業讓利跑量屬于正常現象。目前房貸持續收緊，樓市觀望氣息也比較濃，開發商壓力較大，這種情形之下開發商必然會轉變策略。”

交易量下滑明顯

雖然開發商采用了以價換量的方式，但似乎并未能如愿。5月，南京樓市成交量也創造了3年以來的新低。據南京網上房地產統計數據顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環比微降近兩成。與此同時，5月6248套的認購量與4月的認購量相比也減少了1399套，降幅也近兩成。

對此，南京市住建委相關人士表示，5000多套的成交量折算到每天不足200套，這一水平從南京的城市規模來看，似乎有點偏少。按正常的市場年份統計，平均每天的新房成交量在250套到280套之間，市場最冷的時候也有100套出頭。不難看出，從今年第二季度以來，樓市交易量下滑速度比較明顯。

“從成交量總體來看，南京樓市庫存還算合理，當然相比2013年成交量下滑比較大，但是今年市場不如去年好，這也是不爭的事實。成交量的下滑是市場多種因素造成，并且今年南京樓市的價格已經沒有上漲的動力，房價繼續下跌成為接下來幾個月南京房價的主要走勢。”房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說。

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房企動態

中冶下關地王分拆1號地塊 龍湖25億接盤首進南京

每經記者 查道坤 發自南京

5月28日，中冶置地在天津以49.49億元的底價拿下雙料地王，引發業內關注，兩天后的5月30日，與“地王”一詞相關的中冶，又有了新動作。而這一次，涉及的則是近年來進展頗為不順的南京下關地王。

5月30日，中國中冶宣布，公司擬將旗下多個子公司股權通過公開掛牌方式進行轉讓。其中，鼓樓區江邊路以西、北至建寧路、南至公共路、東至大唐東路，占地總面積超4.58萬平米地塊轉讓給龍湖集團，作價25.39億元。這也是龍湖地產首次進入南京市場。

下關地王被正式分拆

在2010年及2012年兩次出手拿地之后，南京下關區1號地、2號地和3號地被連為一體，中冶置地以256.54億元的代價，當上了下關最大的“地主”。

在2012年南京下關地王閑置被《每日經濟新聞》報道后，該地塊隨后舉行了盛大的開工儀式，不過在開工儀式三天后，該地塊再次陷入閑置狀態。

對于1號和3號地塊，中國中冶在去年下半年發布公告稱，將優先集中力量推進3號地塊的開發，并在1號地塊開發中尋求引入戰略合作伙伴。

今年2月，根據上海聯合產權交易所公告顯示，南京龍江灣置業有限公司、南京港寧置業有限公司、南京立方置業有限公司被評估作價29.7億元公開轉讓。公開資料顯示，這3家公司全部是南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江投）的全資子公司，而中冶置業持有南京臨江投98.52%的股份。

2月17日，上海證大地產發布公告稱，擬以最高代價11.94億元，收購南京立方置業有限公司，該公司為南京臨江投全資子公司，旗下有一幅土地，編號為09-09地塊，系中冶南京1號地塊的一部分。

3月7日晚間，上海證大公告稱，公司以9.023億元的代價競得中冶南京地王其中一家子公司南京立方置業有限公司100%股權。同時根據上海聯合產權交易所公告顯示，南京龍江灣置業和南京港寧置業各60%股權亦以底價20.68億成交。

隨著這三家公司的股權被出讓，也就意味著，中冶下關地王被正式分拆。

龍湖地產首進南京

對于1號地塊的分拆，并未隨著三家公司的股權轉讓而告終。5月30日，中國中冶宣布，公司現擬將旗下多個子公司股權通過公開掛牌方式進行轉讓。

公告顯示，此次轉讓的股權包括港寧置業和龍江灣置業剩余的40%股權以及南京金名城有限公司、南京港鴻置業有限公司、南京五道口置業有限公司、南京證大三角洲置業有限公司和南京證大寬域置業有限公司100%股權及相關債權。

其中，龍江灣置業對應地塊為05-01地塊，占地總面積約為18760平方米，40%股權標的評估值為6億元。港寧置業對應地塊為05-10地塊，占地總面積為25372.72平方米，40%股權標的評估值為7.79億元。標的評估值為25.39億元。

金名城置業旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，標的評估值為5.66億元。五道口置業旗下3幅地塊，占地總面積為26901.54平方米，標的評估值為10.53億元。三角洲置業旗下兩幅地塊，占地總面積為15234.36平方米，標的評估值為9.71億元。寬域置業對應地塊為07-04地塊，占地總面積為18481.6平方米，標的評估值為7億元。

其中，金名城置業旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，作價25.39億元，轉讓給龍湖集團，這也是龍湖地產首次進入南京市場。

對于這幅商住混合地塊未來將要打造何種項目，龍湖地產并沒有明確表示。對此，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，“龍湖地產很可能將在這幅地塊上打造總建面38萬多平方米、商辦為主的龍湖天街系列產品，后期或將建成濱江外灘超級城市綜合和地標項目。”

不過，房地產行業專家張建初對記者表示，“1號地塊被分拆，除了龍湖地產接盤一幅地塊之外，其余幾幅也將引進新的戰略投資者，余下的幾幅地塊全部出讓之后，下關地王的啟動工作也將會正式開始。”