凈租賃回報率高 房企搶食物流地產“蛋糕”

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

蓬勃發展的電子商務，一方面給商業地產帶來沖擊，另一方面為物流地產帶來機遇。

世邦魏理仕日前發布的研究報告顯示，根據艾瑞研究預測，至2017年中國網絡零售額將達4.1萬億人民幣，相對于供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發展前景廣闊，吸引包括萬科、綠地在內的越來越多傳統房企進入。

據《每日經濟新聞》記者觀察，近年來，以普洛斯、豐樹為代表的外資營運商已經占據我國物流地產市場主要份額，以阿里巴巴、京東為代表的“電商派”也在加緊跑馬圈地，萬科等傳統房企能否分得一杯羹仍然是未知數。

物流地產需求旺盛收益高

物流地產受到垂青，與電商的高速發展不無關系。世邦魏理仕的研究報告指出，隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。

據中國倉儲協會估算，截至2012年底，全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但世邦魏理仕的統計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導的零售行業高速發展所產生的需求。

仲量聯行廣州工業地產部董事張寧告訴記者，由于物流地產需求強勁，全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲，目前物流地產的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業地產約3%的平均回報水平。

《每日經濟新聞》記者發現，5月16日，河北省廊坊市國土土地開發建設投資有限公司與北京萬科簽署《戰略合作框架協議》，擬就雙方基于京津冀一體化戰略下的物流及城市新區建設方面建立長期、穩定、全面的戰略合作關系。綠地集團、萬通控股、合生創展等傳統住宅開發商近年來也陸續進軍物流地產。其中，綠地去年逐步將工業物流地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發工業物流地產。合生創展也成功開發了包括廣州合生T.I.T國際產業園、北京中關村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產業園等工業地產項目。

傳統房企仍然有競爭優勢

目前，國內物流地產以普洛斯、嘉民等外資巨頭占主導地位。以全球最大的物流地產商普洛斯為例，自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經擴張到國內29個重要城市，投資并管理著103個物流園區，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。

張寧告訴記者，這些外資物流地產營運商進入國內市場接近10年，占據70%以上的市場份額，其業務遍布國內經濟發達區域，像普洛斯這種龍頭企業不僅擁有豐富的開發營運經驗，背后更擁有強大的融資渠道，國內地產商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業也在加緊跑馬圈地。已赴美IPO的京東為例，根據該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米，未來還將進一步在一線和三線城市擴大版圖。

張寧認為，雖然物流地產市場“強手林立”，但傳統住宅開發商仍然有自己獨特的優勢：首先，房地產開發商自身擁有不少商業項目，借此擁有數量龐大的企業客戶群體，能為其物流地產發展帶來客戶資源；其次，由于地方政府在出讓地塊時更著眼于能夠給政府帶來稅收并創造就業機會的經濟活動，因此在出讓倉儲物流用地時會更加謹慎，住宅開發商往往擁有良好的政府資源，更容易獲得地段更佳、體量更大的工業地塊。