同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：新晉富裕人群興起 激發(fā)高端住宅市場(chǎng)投資熱

2014年年初，受到銀行信貸緊縮、流動(dòng)性緊張的影響，第一季度，整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。但是，一線城市、部分二線城市高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)卻獨(dú)樹一幟，一部分項(xiàng)目還呈現(xiàn)出集中放量的態(tài)勢(shì)。

年初，高端住宅市場(chǎng)集中放量、集中成交，主要是兩方面原因：一是年后高端預(yù)售許可證放開，當(dāng)前釋放的是去年底被（停發(fā)預(yù)售許可證）限售項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；二是在銀行信貸緊縮市場(chǎng)背景下，企業(yè)資金回籠速度放慢，對(duì)于存量偏大的板塊或區(qū)域，一些精品化房企調(diào)整推盤策略，采取平價(jià)策略推盤，甚至部分城市高端項(xiàng)目采取大幅降價(jià)的措施，也會(huì)導(dǎo)致年初高端樓盤集中成交。

研究結(jié)果表明，主要城市的高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展速度大大超過了同一城市中主流住宅市場(chǎng)的發(fā)展速度。從過去幾年高端住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，價(jià)格上漲最快的地區(qū)為北、上、廣、深等一線城市及部分二線城市，原因是這些地區(qū)新晉富裕人群的興起以及商品價(jià)格的上升。

《群邑智庫(kù)·2013胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》報(bào)告顯示，全國(guó)有105萬千萬富豪和6.45萬億萬富豪，分別比上年增長(zhǎng)3%和2%。目前，上海已成為這些富豪投資的不二之選。同樣，部分二線城市如成都等地也成為這些富豪投資的選擇地之一。

從富豪們的偏好看，富豪買家需要的是品質(zhì)最為出色的國(guó)際性住宅，并愿意為此付出相應(yīng)價(jià)格成本，他們的注意力集中于市中心區(qū)域的高檔住宅，而非郊外或陽(yáng)光充足地帶的休閑度假物業(yè)。這反映出以上海為代表的全球市場(chǎng)對(duì)于市區(qū)住宅的偏好，因這些億萬富豪們需要居住在市區(qū)以打理其業(yè)務(wù)。

從抗跌性或保值的角度來說，高端住宅市場(chǎng)的抗跌性還是比較強(qiáng)的。在市場(chǎng)高漲期，高端住宅市場(chǎng)成交較為活躍，對(duì)于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用；而在市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)平穩(wěn)期，由于樓市“限購(gòu)”等因素的存在，高端住宅市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客在這個(gè)時(shí)候正是有更多的時(shí)間去選擇合適的項(xiàng)目投資。

此外，在“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，高端住宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)，未來市場(chǎng)一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報(bào)與收益。從這個(gè)意義上講，樓市“限購(gòu)”對(duì)高端住宅投資者來說也是贏得了投資高端住宅物業(yè)的時(shí)間。

（每經(jīng)記者杜冉樂根據(jù)嘉賓觀點(diǎn)整理）