超大供應量被指“內憂外患” 虹橋商務區待尋滬外商機

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

3月底，關于虹橋供應過量或引發激烈競爭的報道，在上海房地產行業扔下了一枚重磅 “炸彈”。報道援引戴德梁行研究數據稱，從現在至2015年，虹橋商務區核心區將產生261萬平方米的甲級寫字樓，這相當于該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%，而整個虹橋商務區的商辦項目供應量將相當于浦西歷史上全部的供應量。巨量的供應甚至可能引發激烈的價格競爭。

然而，近期也有富力地產、龍湖等房企繼續加碼這一區域市場。

虹橋商務區真像外界所認為那樣的將處于極為激烈的競爭中，還是存在著不為人所知的掘金機會呢？

龐大供應帶來的“內憂外患”

讓業界對大虹橋地區寫字樓供應感到擔心的，是戴德梁行的一份研究報告。上述報告用“內憂外患”來形容目前大虹橋地區寫字樓所面臨的競爭壓力。根據上述研究報告的數據，大虹橋地區的租賃持有寫字樓總量將達到65萬平方米，銷售型的寫字樓則將超過100萬平方米。

不僅內部的寫字樓供應量巨大，周邊的商務區也將有大量寫字樓供應，以分流大虹橋的客戶。根據戴德梁行的報告，能分流大虹橋的商務區至少有五六家，除了其周邊的虹橋臨空商務區、莘莊商務區、南方商務區、七寶商務區外，自貿區、前灘和后世博區也因為招商方向與大虹橋重疊，成為其潛在的競爭對手。

此外，目前上海的甲級寫字樓市場本身情況并不好，一季度平均租賃價由上一年的8.74元/平方米/天，下滑至8.65元/平方米/天。浦西甲級寫字樓的空置率由上一年的8.7%，上升至一季度的12%。

更為令人擔心的是大虹橋潛在供應的集中釋放。戴德梁行的調查結果顯示，這一地區的甲級寫字樓幾乎都計劃在2014年至2015年集中推出。戴德梁行華東區寫字樓部董事在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于當地的開發商沒有一家類似和黃那樣自有資金較充足的房企，幾乎所有接受調查的房企都是計劃在短期內就推出銷售。這也導致了當地的競爭激烈。根據該機構的調查，這一區域的甲級寫字樓預計售價僅為35000~43000元/平方米。

這一售價不僅大大低于地位與之相同的陸家嘴地區甲級寫字樓（早在2008年就已經超過8萬元/平方米），也低于北外灘、徐匯濱江等板塊的寫字樓售價（平均銷售均價超過5萬元/平方米），甚至比受其輻射的長風等板塊的甲級寫字樓售價還要低。沈潔透露，事實上很多房企都期望能最早把寫字樓推向市場，好搶走虹橋商務區第一波客戶，確立項目品牌在該地區領先的市場份額。

看好變擔憂只在一年之間

據媒體報道，2012年7月DTZ戴德梁行還曾發表報告稱，看好虹橋商務區的機會。戴德梁行華東區研究部及中國策略主管ShaunBrodie先生表示：“虹橋商務區既有完善快捷的交通網絡，又有大量簇新的優質寫字樓項目，加上預期直至2015年，該區的寫字樓租金將較上海最昂貴的靜安區甲級寫字樓的平均租金便宜32.6%，我們預計將有不少企業入駐虹橋商務區核心區，或自上海的中心地帶遷往虹橋，以節省租務開支，并善用商務機會大增的黃金契機，以促進其業務發展。”

僅僅在一年多之后，戴德梁行卻口風一轉，表達了因為上述區域短期內的供應集中爆發而感到擔心，并期望通過媒體向虹橋商務區的主管部門提出了包括改善交通指示系統、對重點行業實行專項扶持、跨國企業高管及高端人才引入的優惠政策等建議，以刺激上述市場的租售需求。

“短期供應過大，帶來的風險可見一斑。”沈潔說，從目前的情況來看，開發商之間應該并沒有為了避免集中供應，召開過內部的協調會議。

全國性銷售渠道待突破

事實上，虹橋商務區巨量的供應，不僅加大了內部的競爭，也給已經成熟的上海核心CBD帶來巨大的競爭壓力。沈潔透露，來自虹橋商務區的巨大供應量，讓南京西路的一些頂級寫字樓業主感到極為擔心。原因很簡單，交通條件更占優勢的虹橋核心商務區有著比南京西路、陸家嘴等核心CBD更低廉的租金價格。

沈潔表示，租金的優勢，導致了很多在市中心辦公的歐美跨國公司選擇搬往虹橋商務區。除了歐美客戶外，長三角地區的客戶也是虹橋商務區主要客戶來源。

此外，睿信致成管理咨詢公司董事總經理薛迥文曾告訴《每日經濟新聞》記者，目前那些高市值的輕資產企業急需要購買一些固定資產，避免一旦股票泡沫破裂而令股價大幅縮水。自用型的辦公物業正是上述公司可以選擇購買的固定資產之一。

那些采用評估值計算投資物業的上市公司，也將是虹橋商務中心的主要買家。虹橋商務中心遠低于上海其他CBD的售價，能為物業騰出持續性的升值空間，進而為上市公司提供在未來可以入賬的賬面利潤。

從這個角度來看，如果成功面向長三角乃至全國出售、出租虹橋商務區的寫字樓，眼前看似恐怖的高供應量不僅不是問題，反而會成為新的商機。