三四線城市現(xiàn)高庫存壓力 本土中小房企風(fēng)險更大

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“新型城鎮(zhèn)化政策的出臺，會改變未來三四線城市的樓市、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展。各類優(yōu)惠政策的出臺不可避免。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，但對于房企來說，中西部部分城市的高庫存將是最大的風(fēng)險。

庫存壓力將逼迫房企降價

業(yè)績增長乏力，是目前三、四線城市房企共同面臨的問題。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布前2月銷售業(yè)績的30家房企中，2月份銷售業(yè)績合計665億元，環(huán)比1月份下降39%。其中，立足三、四線城市的房企銷售業(yè)績明顯同比下滑，最高跌幅達到了近六成。

“進入2014年后，春節(jié)假期、價格、貸款、政策觀望等各方面因素不同程度地影響了買家的購房意愿，市場成交持續(xù)萎縮，且未現(xiàn)明顯回暖跡象。持續(xù)冷淡的市場表現(xiàn)促使部分房企采取優(yōu)惠降價的手段，或者改變定價策略，帶動成交。以近期在杭州及一些庫存量較大的三四線城市表現(xiàn)尤為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

“今年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告指出，截至2月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。

同時，2月份20個三線城市新建商品住宅存銷比為15∶5。相比1月份的14.9有所上升，“這說明在2月相對疲軟的樓市環(huán)境下，三類城市的庫存去化效果都受到了影響。”嚴(yán)躍進指出。

“立足三四線城市的企業(yè)明顯在淡季（通過降價）展開增加銷售的努力。整體市場的去化難度在加大。”張大偉指出，如果這些市場的其他企業(yè)跟進促銷的話，三四線市場目前的僵持可能會出現(xiàn)價格調(diào)整的變化。

毛利率水平提升或成難題

“對于三四線城市，還是會優(yōu)先考慮經(jīng)濟發(fā)展水平和市場潛力較大的區(qū)域，而且在新型城鎮(zhèn)化的大框架下，還是需要考慮轉(zhuǎn)變盈利模式，雖然三四線城市的土地價格比較低，但市場消化力不高，僅僅依靠低廉的土地成本獲益顯然不行，需要深入了解當(dāng)?shù)氐男枨螅瑢ふ倚碌臋C會。”一位房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

在其看來，伴隨著三四線城市農(nóng)業(yè)人口市民化的過程，城市郊區(qū)的大型社區(qū)舊城改造以及改善型物業(yè)具有一定的機會。

“如果中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場成交活躍，當(dāng)然對房企是重大利好，但是總體來看，企業(yè)的毛利率水平難以提高。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

殷旭飛進一步指出，受影響更大的是當(dāng)?shù)刂行⌒头科螅瑢τ谶@些中小型房企而言，會有銷售業(yè)績以及資金方面的壓力，“銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批，中小房企獲取貸款難度加大，財務(wù)成本增加；另一方面，部分三四線城市住房供給嚴(yán)重失衡，房屋庫存量處在高位，加上購買者觀望的情緒較濃，銷售業(yè)績或下滑，年內(nèi)這些房企的處境不太樂觀。”