馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠（經濟學家）

2014年的房地產市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現為馬年房地產市場奠定了極其“詭異”的基調：在經濟持續減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經濟會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經濟2014年面臨經濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。他認為，隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產市場未來的不確定。春節前后，信托行業相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產行業不無關系。甚至香港房地產市場的降價，也引發了內地輿論關于房價未來的恐慌。

如此種種，已經明白無誤地預示，2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續上漲，而供應已經過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現看，由于各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，并導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發、經濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經趨于熄火：一是貨幣超發，貨幣超發盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方面和美聯儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經結束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別了高速增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮人均居住面積事實上已經超過了40平方米，住房供求已經基本平衡。

事實上，對于中國的房地產而言，房價繼續上漲短期倒未必影響宏觀經濟的穩定。我們擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經濟對于房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增長的日子也必將到頭，為了應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估，并做好房地產引發系統風險的政策應對。

目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。