京滬廈等少數(shù)城市新房供應(yīng)不足 部分城市庫存消化需2~3年

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

克而瑞發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交面積高達6.59億平方米，同比增長21%。上述出讓土地經(jīng)過7~8個月的開工、建設(shè)，將成為2014年新房市場的供應(yīng)主力。

然而，除北京、上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市2014年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象外，大多數(shù)市場供應(yīng)將和需求持平，而諸如常州、無錫、中山等城市的供應(yīng)甚至可以賣2~3年。

一邊是大量新增供應(yīng)扎堆入市，另一邊是資金面收緊力度有增無減，尤其是隨著有關(guān)“107號文”的傳言風(fēng)起，對影子銀行依賴度甚高的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R極大沖擊。

二三線城市庫存壓力增大

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2013年主流房企拿地規(guī)模出現(xiàn)明顯增長。全國前50強房企通過招拍掛拿地的建筑面積高達1.87億平方米，同比增長17%；投入金額總計5875億元，同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補倉”，市場供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升，也將帶來新一輪的庫存壓力。

在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市，克而瑞預(yù)計，2014年總體供應(yīng)走勢仍將穩(wěn)中有增。其中，上海供應(yīng)總量保持穩(wěn)定，深圳和北京同比上升兩成和四成，市場供應(yīng)出現(xiàn)穩(wěn)步上升，但由于需求持續(xù)高位，因此從絕對值來看新增供應(yīng)量僅是一般水平。

克而瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發(fā)商在一線城市供應(yīng)面也自然更為謹(jǐn)慎，惜售意愿更強。

與之相對，二線城市的供應(yīng)量則迎來全方位擴張，市場也出現(xiàn)分化。克而瑞跟蹤的11個重點二線城市中，八成城市新增住宅供應(yīng)將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到了48%。

楊晨青表示，在重點二線城市中，除成都、廈門和蘇州2014年預(yù)期供應(yīng)不能覆蓋當(dāng)前年度成交量之外，其余重點二線城市供應(yīng)均充足，部分如寧波這樣供應(yīng)量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過于求的征兆，未來房價上漲動力將被削弱，當(dāng)?shù)厥袌龈偁帉②呌诩ち摇?/p>

像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔(dān)憂，楊晨青表示，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，庫存仍處于高位，在未來2~3年內(nèi)消化庫存的壓力較大，市場將進入階段性盤整狀態(tài)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預(yù)計2014年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)分化的走勢，一線城市房價仍將慣性上漲，但同比漲幅較上年有所回落，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

資金面仍存變數(shù)

與庫存壓力增大相比，資金面趨緊是一個更大的變數(shù)。

直接受到影響的是房貸市場，隨后有關(guān)規(guī)范影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場風(fēng)聲鶴唳。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》日前報道，市場消息稱，國務(wù)院辦公廳近期印發(fā)國辦107號文《關(guān)于加強影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》（以下簡稱“107號文”），明確定義了影子銀行的概念、納入監(jiān)管的范疇以及監(jiān)管責(zé)任分工等。

盛富資本總裁黃立沖向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資，一旦“107號文”真的落實，房企通過信托或理財產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務(wù)難度將大大增加，導(dǎo)致資金面進一步惡化。

“對于銷售規(guī)模在50億元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融資渠道之一，一旦影子銀行大幅收緊，這類房企受到的影響更大，被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認(rèn)為。

實際上，部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發(fā)債融資。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2014年1月上半月，已有富力、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂等多家房企發(fā)布海外融資計劃，合計總?cè)谫Y額超過300億元。

美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視，黃立沖對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預(yù)計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn)，即便上市房企仍能海外發(fā)債，資金成本也得抬高不少；此外，熱錢也將加快從國內(nèi)流出，對于國內(nèi)資產(chǎn)價格將構(gòu)成下行壓力。

“對于一些融資渠道豐富的龍頭房企，以及像遠洋地產(chǎn)這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言，一旦市場出現(xiàn)變動，2014年也許能獲得不少并購機會。”楊晨青表示。