麗江古城區(qū)商鋪糾紛調(diào)查：絕大多數(shù)租金漲幅超過3倍

原標(biāo)題：麗江古城區(qū) 商鋪糾紛該找誰解決

1月10日上午，云南麗江華匯工業(yè)品市場商鋪承租戶100余人因商鋪?zhàn)赓U糾紛到麗江市古城區(qū)政府大院上訪，因情緒激動(dòng)打砸辦公室與警察發(fā)生沖突，引起社會各界的廣泛關(guān)注。租賃糾紛來龍去脈到底如何？記者展開了調(diào)查。

　　糾紛從何而來

房租飆漲，成為眾多商戶反映的主要問題。

華匯工業(yè)品市場于1994年建立，以經(jīng)營廉價(jià)服裝為主，不少商戶已經(jīng)在此經(jīng)營10多年。據(jù)了解，市場最后一次與商戶簽訂的3年期合同已于2013年12月31日到期，雙方在合同中約定“合同期滿，若出租人繼續(xù)出租，在同等條件下原承租人享有優(yōu)先租用權(quán)。”

據(jù)市場原老板胡代陸介紹，2013年整個(gè)市場的全部租金為250萬元。2013年上半年，胡代陸以2014年500萬元、之后每年按照一定比例增長的價(jià)格將市場經(jīng)營權(quán)整體承包給鄒新國，租期5年。此外，鄒新國還需承擔(dān)裝修費(fèi)用500萬元。

胡代陸坦承，在與鄒新國簽訂該整體承包合同之前，并未通知有關(guān)商戶。這就為之后矛盾埋下了隱患。

不少商戶了解到胡代陸已將商鋪出租給鄒新國后，試圖聯(lián)系胡代陸，但胡代陸選擇了避而不見。

對此胡代陸解釋：“整體出租給鄒新國并未侵害個(gè)體商戶的優(yōu)先續(xù)約權(quán)，在整體出租合同中約定合同生效后我不再干涉市場經(jīng)營。”

據(jù)胡代陸介紹，鄒新國簽訂合同后，隨即提出商鋪?zhàn)饨饾q價(jià)方案，總價(jià)則達(dá)到了960萬元。鄒新國對總租金數(shù)予以了否認(rèn)。但總租金數(shù)在商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)上得到了體現(xiàn)。記者根據(jù)古城區(qū)信訪局提供的租金價(jià)格圖發(fā)現(xiàn)：原來租金不到一萬一的漲到了三萬六甚至四萬三，絕大多數(shù)商鋪?zhàn)饨饾q幅超過3倍。雖然事情發(fā)生后，鄒新國提出“虧本”降低租金的方案，但降價(jià)幅度基本上在5000元以內(nèi)。

胡代陸避而不見，鄒新國的高額租金讓商戶難以接受，一場經(jīng)濟(jì)糾紛由此產(chǎn)生。

　商戶為何找政府

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在靠近市場門口的一家商鋪，漲價(jià)前商鋪一年租金不足一萬一，漲價(jià)后則超過了5萬。

“租金翻一番還能接受，再多我們就只能關(guān)門了。”市場商戶楊小姐說。

“我們與原來開發(fā)商簽訂的合同中規(guī)定了優(yōu)先續(xù)約權(quán)。現(xiàn)在胡代陸在沒通知我們的情況下，以兩倍的價(jià)格賣給了鄒新國，我們覺得侵害了我們的優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”商戶呂世貴說。

原開發(fā)商在未履行通知義務(wù)的情況下就與新開發(fā)商簽訂合同，顯然已經(jīng)違背了合同法的有關(guān)規(guī)定。按理商戶可以去法院起訴，要求原開發(fā)商與商戶續(xù)簽合同，法院依法判決即可。然而，商戶選擇的卻是向政府尋求幫助，希望政府協(xié)調(diào)新開發(fā)商降價(jià)租賃。

“我們也知道合同是經(jīng)濟(jì)行為，之所以找政府，主要是因?yàn)樾湃握蝗绻シㄔ浩鹪V，花費(fèi)時(shí)間會更久。”呂世貴的話引來了周圍商戶的認(rèn)可。

商戶楊小姐則表示，市場商戶超過110家，背后是上千人的利益，“民生問題，當(dāng)然要找政府。”

據(jù)市場一位不愿透露姓名的商戶告訴記者，此前商戶曾集體商議是否去法院起訴，但是因?yàn)椴糠稚虘艚?jīng)營困難、不愿承擔(dān)訴訟費(fèi)用作罷。

記者在13日的采訪中發(fā)現(xiàn)，不少商戶表示愿意接受胡代陸整體承包給鄒新國的條件，作為整體與胡代陸簽訂合同。

　　糾紛到底該咋解決

1月13日，記者在麗江華匯工業(yè)品市場看到，絕大部分商戶已經(jīng)開始營業(yè)，情緒也較為穩(wěn)定。當(dāng)天市場外面因?yàn)槭┕?dǎo)致斷水，之前已經(jīng)遇到過此類情況的商戶也都表示理解。

“我們都是做生意的，去政府只是為了讓政府出面協(xié)調(diào)租金，并非為了打砸辦公室。”商戶張永平告訴記者，不聽勸阻闖入政府確實(shí)不對，是“為了正當(dāng)利益，使用了錯(cuò)誤方法”。

對該事件，政府也有自己的無奈。據(jù)了解，早在此次群眾聚集事件之前，古城區(qū)已經(jīng)先后召開三次協(xié)調(diào)會。“從道理上說，租賃合同是經(jīng)濟(jì)行為，有糾紛可以去法院起訴，政府本不應(yīng)該卷入其中；但是從社會穩(wěn)定的角度看，政府又不能撒手不管，我們一直堅(jiān)持有訪必接的原則，積極促進(jìn)相關(guān)問題的解決。”古城區(qū)信訪局局長和建偉說。

“接下來，我們還是只能居中協(xié)調(diào)。真正談判，還是要由租戶和開發(fā)商自己談。”和建偉說。

“將一個(gè)本可以通過法律正常途徑解決的問題推給政府并不正常，原因在于我國目前某些地方有弱化司法裁決，政府過于強(qiáng)勢的現(xiàn)象，導(dǎo)致老百姓對法院信任度不高。”中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授王涌說，“在一個(gè)法治健全的社會，有此類矛盾本應(yīng)該找法院而非找政府。”

“在租戶愿意接受同等條件的情況下，按照合同法有關(guān)規(guī)定，商戶既可以向胡代陸請求違約損害賠償，也可以請求胡代陸在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。”王涌說。

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