云南城投兩億西安圈地 全國擴張倚重“并購”模式

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

繼今年在3月份進軍西安房產市場后，云南城投（600239，SH）再次通過企業收購獲得西安一宗居住用地。

12月24日，云南城投宣布擬以2.14億元收購陜西普潤達投資有限公司 （以下簡稱普潤達）100%股權及1000萬元債權。《每日經濟新聞》記者注意到，普潤達旗下有233畝土地，項目位于陜西秦漢新城。

“曲線”首進秦漢新城/

據悉，普潤達的原有股東分別為持股50%的陜西國潤置業、持股25%的榆林四達建筑工程有限公司（以下簡稱四達建筑）與持股25%的榆林華安建筑工程有限公司 （以下簡稱華安建筑），注冊資本1億元，業務涉及房地產、商業、酒店及基建等投資領域。

公告顯示，截至今年10月31日，因普潤達股東四達建筑及華安建筑尚未出資到位，普潤達經審計后的資產總額為2.97億元，凈資產為0.49億元；經評估的資產總額為4.16億元，凈資產評估增值額為1.18億元，增值率近240%。據了解，前述評估增值的原因為存貨評估增值所致。

事實上，普潤達的存貨主要為233畝土地，這也正是云南城投收購的目標所在。此項目位于咸陽市渭河北岸蘭池大道以南，轄區為西咸新區秦漢新城渭河北岸綜合服務區，總占地面積折合約233畝，土地用途為居住，規劃條件為用地，容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠化率≥30%。

《每日經濟新聞》注意到，整個秦漢新城未來將打造成為 “具有世界影響力的秦漢歷史文明集中彰顯區，西咸新區北部中心和大西安生態田園示范新城”。目前，星河灣項目、萬通地產“立體城市”等項目進駐此地。而渭河北岸綜合服務區占地23.4平方公里，是秦漢新城核心功能區，以現代服務業為主導產業，重點發展商務辦公、總部經濟、金融保險、旅游休閑等產業。

不過，普潤達旗下233畝土地競拍時間為今年7月1日，目前除了已繳納7000萬元保證金之外，仍有1.8773億元土地款需要支付，但已申請延期支付。

為保證交易成功，云南城投已向3家股權轉讓方支付3000萬元誠意金，作為第一筆支付款，并與他們分別簽署了質押普潤達100%股權到云南城投旗下等多項類似“對賭”性質的合作協議。

值得注意的是，第三筆款項是云南城投向轉讓方支付約1.14億元，但作為交換條件，這筆款項需要首先用于購買云南城投旗下的成都鼎云房地產項目部分資產。實際上，成都鼎云項目由云南城投分為兩次完成收購，據今年8月公告透露，成都鼎云旗下資產主要為“鼎云國際”項目，已處于銷售期。云南城投證券事務代表盧育紅向《每日經濟新聞》記者表示，這是交易對方想買他們的成都項目，所以他們才達成了合作協議。

“并購”式全國擴張/

2011年4月，云南城投通過收購云南鼎云集團旗下成都鼎云房地產51%股權，首次順利挺進成都市場。到今年8月，該公司再次收購剩余49%股權，將其納入全資子公司。

同樣在成都市場，云南城投聯合關聯方在今年4月份收購了成都民生喜神投資公司48%的股權，“曲線”拿地41萬平方米。

云南城投的“并購式”全國化擴張并非限于此，在今年表現尤為明顯。3月20日，云南城投旗下“安盛創享”房地產信托私募基金通過增資擴股形式，間接取得西安云城置業51%股權，并向其提供年利率15%的1.38億元貸款，“曲線”獲取西安高新區21.7畝土地,首次進軍西安市場。

在此前兩個月，“安盛創享”房地產信托私募基金以6000萬元增資擴股間接持有蘭州小天鵝城市“舊改”項目60%股權，首次進入蘭州市場。

此外，云南城投還將擴張觸角伸向遼寧、重慶等地區。

截至今年9月28日，云南城投貸款余額為118.2億元，其中包括較高成本的信托、資管貸款等。到今年三季度末，云南城投的資產負債率為81.6%，前不久該公司董事長劉猛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司正在解決負債率問題。

近期以來，云南城投頻頻轉讓旗下項目公司股權套現，以及向信達資管等金融機構借款。12月3日，云南城投透露，2014年計劃融資60億元（不含控股股東借款），擬采取銀行融資、信托產品、基金及其他非銀行融資等方式多途徑融資。