“過剩論”中入手商業(yè)地產(chǎn) 凱德商用22億購綠地廣州項目

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

就在剛過去的“雙十一”，電商業(yè)務(wù)的火熱給傳統(tǒng)零售業(yè)帶來巨大沖擊之際，亞洲最大的購物中心開發(fā)商——凱德商用 （06813，HK）卻毅然出手“抄底”。

昨日 （11月21日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，凱德商用日前公告稱，其全資子公司CAI已于與綠地集團(tuán)旗下的綠地房地產(chǎn)訂立協(xié)議，將以21.91億元收購廣州白云綠地中心零售部分二期商用物業(yè)，總建筑面積約8.6萬平方米。

凱德商用首席執(zhí)行官林明志透露，此次交易將以現(xiàn)金形式支付，集團(tuán)將以內(nèi)部資金及外部融資撥付，交易須待中國有關(guān)部門批準(zhǔn)，預(yù)計收購事項將于明年第四季度前完成。交易完成后，凱德商用在華南地區(qū)的商場數(shù)量將增至8個。

凱德首個廣州項目

凱德商用公告顯示，白云綠地中心零售部分二期為8層購物商場，總建筑面積（不包括停車場）約為8.6萬平方米，設(shè)438個停車位。該部分物業(yè)估值為22億元，完成后的總投資預(yù)計約26.5億元，購物中心料于明年分階段開業(yè)。

據(jù)悉，此次收購的白云綠地中心位于廣州市白云區(qū)白云新城的中心商務(wù)圈，屬于云城西路與齊心路交匯處的綜合體發(fā)展項目。該二期商用物業(yè)由精品生活超市、多廳電影院及豐富的餐飲等業(yè)態(tài)組成，定位為一站式消費(fèi)目的地，未來將會輻射周邊3公里內(nèi)的110萬人口。項目直接連接地鐵2號線白云公園站，是目前白云新城唯一與地鐵無縫連接的商業(yè)物業(yè)類型。

林明志表示，廣州是廣東的省會，擁有珠江三角最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，公司對廣州的零售業(yè)發(fā)展前景充滿信心。該購物中心將成為凱德商用進(jìn)入廣州的首個項目，將服務(wù)在白云新城和白云區(qū)生活和工作的中高收入人群，其將定位為一站式購物中心。

綠地集團(tuán)則表示，公司看中凱德商用國際化背景及其在商業(yè)項目管理上的經(jīng)驗。為了使白云綠地中心這一地標(biāo)性的建筑能夠充分發(fā)揮優(yōu)勢，給片區(qū)帶來極具國際化的消費(fèi)體驗，憑借雙方強(qiáng)大的資本運(yùn)營及開發(fā)管理實力，該購物中心將會在真正意義上提升廣州北部的商業(yè)格局及商業(yè)價值。

抄底商業(yè)地產(chǎn)？

楚睿商業(yè)策劃營運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長黃文杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“此次收購可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)”，綠地的核心競爭力在于物業(yè)開發(fā)，凱德商用的強(qiáng)項在于商業(yè)營運(yùn)，兩者互補(bǔ)能讓整個白云綠地中心發(fā)揮最大的協(xié)同效應(yīng)。

不過，黃文杰認(rèn)為，綠地集團(tuán)決定將零售部分出售，表明其租金回報率并不理想，這也是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的通病。由于資金成本高，租金回報率低，往往造成自持型商業(yè)物業(yè)無利可圖，甚至是負(fù)回報，加上這類物業(yè)需要沉淀大量資金，因此只要價格合適，開發(fā)商更傾向出售。

“凱德商用不僅擁有國際化的商業(yè)營運(yùn)經(jīng)驗，同時擁有強(qiáng)大的金融能力，旗下?lián)碛卸嘀环慨a(chǎn)信托與私募基金，這也解決了資金難題。”盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖告訴記者，凱德商用擁有強(qiáng)大品牌影響力，和多家大型零售品牌建立長期合作關(guān)系，能很好地化解招商難題，因此凱德商用更愿意自持物業(yè)長線經(jīng)營。

值得注意的是，世邦魏理仕的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達(dá)到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國，占全球的一半以上，在20個購物中心開發(fā)體量最大的城市中，中國占了14個，供過于求的風(fēng)險日漸明顯。

電商的沖擊更是讓傳統(tǒng)零售業(yè)雪上加霜，阿里集團(tuán)董事局主席馬云日前放出豪言，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額的數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價打下去。

黃文杰認(rèn)為，近年來大量開發(fā)商為了繞開限購扎堆商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致零售物業(yè)面臨過度供應(yīng)，加上電商興起對線下零售業(yè)的侵蝕，導(dǎo)致新增購物中心空置率高企、租金回報低迷，不少開發(fā)商更選擇“割肉”出售，這也為實力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)巨頭提供了抄底機(jī)會。