市政基礎設施開發放開 城市運營商盛宴將啟

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

當萬科等房地產企業提出轉型城市運營商時，還不太有人清楚城市運營商究竟是干什么的。

十八屆三中全會審議通過 《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）后，城市運營商的角色定位、盈利前景，以及與房地產開發業務之間的關系漸漸清晰。對開發商來說，轉型城市運營商眼下最現實的意義是，可以通過參與城市基礎設施開發，參與城市的

一級土地開發，甚至可以參與到土地定價，這對并不掌握土地資源的房企來說具有極為重要的戰略意義。

城市運營商迎機遇

城市運營商通常分為基礎設施型、居住建設型和資源整合型等類型。

《決定》提出“允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。”涉及的正是基礎設施型的城市運營商。

事實上，此前北京、昆明和杭州都提出過社會資本參與城市基礎設施的方案，其中與地產行業有關的就是土地一級開發領域。在這一領域，社會資金可以參與一定區域內的征地、拆遷、安置，實施道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎設施配套建設工作，使該區域內土地具備供應條件。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《每日經濟新聞》記者，開發商目前參與土地一級整理的并不少，其中不少是上市公司。

記者進一步調查發現，此前宣布退出房地產開發，轉為土地一級整理的萬方發展，就是一家控股股東為非國有法人的民營地產上市公司。

如果未來國家允許社會資本更大范圍參與城市基礎設施建設，那么目前的二級市場開發商向土地一級開發領域延伸的可能性將進一步增大。

利潤前景不容樂觀

“雖然政策可能會出臺，但現狀很難改變。”睿信致成管理咨詢公司董事總經理薛迥文所指的現狀，是政府允許民營資本參與城市基礎建設的范圍。他認為，上市房企或者民營地產開發商的機會，將主要集中在二、三線城市的土地整理領域。

不過，這一領域的前景顯然并不容樂觀。萬方發展2011年年報曾披露，其一級土地整理板塊的毛利率只有12.41%，而房地產開發業務的毛利則可高達58.98%。根據萬方發展對并購資產組合的盈利預測，2014年上述從事土地一級開發企業的毛利率仍然不會超過18%，而這一水平已比同行高出很多。第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴記者，類似北京等城市土地一級整理的利潤率甚至只有8%~10%。

事實上，從事土地一級整理，不僅利潤偏低，整理周期的不可確定性，也會在一定程度上影響到公司的利潤率和融資能力。此外，土地一級開發，還存在征地及動遷安置風險、資金回收、融資以及收益收窄等方面的風險。

王瓊說，由于土地一級開發沒有土地可以拿來作抵押，因此開發商融資時，往往需要將自己旗下的其他項目作為抵押物，換取銀行、信托等機構借款。

戰略價值超過商業價值

不過，盈利前景差并沒有嚇退房地產商。最近幾年間，不斷有上市房企披露與地方政府簽定土地一級整理協議或備忘錄，計劃參與到當地的土地一級整理。

為什么一級土地開發利潤低、資金回收周期長、融資難度大，卻仍然能夠吸引開發商積極參與？薛迥文告訴記者，房企主要是看中土地一級整理所帶來的一二級聯動機會，即通過協議出讓或者土地拍賣等方式，將完成一級整理的土地，再出售給公司，由此而獲得較高的房地產開發利潤。

他說，一般情況下，參與土地一級整理的開發商會與地方政府約定諸多的土地出讓條件，以確保最后掛牌的土地，由己方競得。萬一因為競拍激烈而無法競得土地，也會因為事先已約定了出讓的保底數和抽成收益，而使公司的利潤得到保障。顯然，房企積極參與土地一級開發的初衷還是為了低價拿地。

《決定》提出“縮小征地范圍，規范征地程序”、“從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。”中房信研究總監薛建雄說，這在一定程度上意味著城市需要更多通過舊改來增加供應。未來，開發商直接通過參與土地一級開發獲取土地的現象會更為普遍。