自貿區刺激樓市 收獲利好需警惕透支

新華社上海9月17日電(記者葉鋒)中國（上海）自由貿易試驗區方案公布在即，涉及相關區域和概念的房地產市場已明顯升溫。業內人士提出，從長期看自貿區對區域經濟和產業收入方面的紅利會傳導至房價，但短期內其對住宅的利好要弱于商業和產業地產。應警惕自貿區帶來的升值空間被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

自貿區為局部樓市注入興奮劑

與上海自貿區直接相關聯的是浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊。隨著自貿區各類懸念陸續揭曉，幾個地區的樓市價格明顯上漲。

根據上海中原研究咨詢部的監測數據，僅進入9月份之后的11天內，上述四個板塊的新房成交量已經超過了8月份，與8月同期相比增幅達到280．5％，并遠遠超過上海全市同期數據。

二手房方面，中原地產外高橋潼港門店的業務員告訴記者，板塊內9月初交易量出現爆發式增長，買賣雙方熱情被充分激發。比如“潼港二村”的一套54平方米兩居室，8月底成交價為82萬元，目前掛牌價為90萬元，并且房東明確稱“決不議價”。“上煉二村”一套兩居室，目前房東掛牌價比8月底漲了10萬元，買家依然趨之若鶩，“僅一個晚上就有10多組客戶看房”。

二手房東惜售的情形也開始出現。在外高橋“仁恒家園”，一套三居室8月的掛牌價為430萬元，9月初有客戶看中此套房源而房東卻加價至460萬元，當客戶同意該價格并且愿意一次性付款時，房東卻表示“不想賣了”。外高橋、臨港等地區一些二手房中介告訴記者，近期一些房源加快撤牌，導致近一周交易量縮至正常交易量的六七成。

土地方面，臨港地區8月成交的一幅地塊樓板價達到每平方米4161元，比今年一二月當地出讓的土地價格上漲了30％左右。

有業內人士認為，自貿區對房地產開發利好明顯。自貿區的一大重點內容是金融創新，包括利率市場化、匯率自由匯兌、金融業對外開放、產品創新等探索。中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，這對于資金密集型的房地產行業來說是一個福音，它可以為房地產企業融資帶來更寬的渠道、更快的速度、更多的選擇和更高的水準。

短期利好工業、商辦地產

上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，上海自貿區是一個經濟發展平臺的創新探索，其重心在于產業。所以，自貿區以及周邊的商業地產會先迎來機會，比如物流基地建設、商務辦公需求等。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，由于自貿區的利好因素驅動，物流園區、港口、臨空產業園區等產業地產項目的開發或將在這個過程中不斷收益，一些工業用地由此而成為“香餑餑”，價格或將上漲。

陳晟認為，自貿區的建設將全面促進金融、貿易、航運等領域的快速發展，“這些領域的服務能級都將穩步提升，而相關業務活動最終都將在上海落地，這將形成一批設施完備、功能強大、服務周到的特色園區”。其次，自貿區將有效帶動產業結構優化升級，園區之間的服務分工、功能區分將更加清晰，這將推動產業地產沿著產業發展的方向同步前進。

外高橋8月29日發布公告稱，將通過非公開發行的方式募集不超過27億元用于上海自貿區5大平臺的建設，計劃建設30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業及配套基礎設施，總建筑面積81．98萬平方米。

需警惕市場爆炒透支利好

建設上海自貿區，是順應全球經貿發展新趨勢，更加積極主動對外開放的重大舉措。從長遠看，其對區域經濟、產業能級、人口規模和居民收入等方面的提升作用，勢必會逐漸傳導到房價上面。

但是，除了預期，住宅價格更多決定于供求關系。產業的轉型和壯大需要一個過程，自貿區短期內并不具備創造大量居住需求的能力。“自貿區以及周邊的商業地產會先迎來機會，但很難牽引居住向自貿區靠攏，住宅方面短期很難出現價格大幅飆升的情況。”宋會雍說。

類似情形在此前上海迪士尼獲批時也曾出現過。當年，這一重大利好題材曾一度使川沙鎮等地樓市的房價短期內猛漲超過四五成，未來的升值空間在數月內即透支完畢。但隨著爆炒的結束和房地產調控政策的從緊，一些地區樓市遇冷，部分二手房降價20％仍無人問津，成交量迅速回落。

上海克而瑞機構總經理李振宇認為，決定區域房價和地價有很多因素，比如供需比例、開發周期等。如果一個區域歷史供給已經過大，而自貿區概念的影響短期內又體現不出來，那房企也不會輕易進駐。因為房企非常重視現金流，一般要求項目可以快速流轉。

同策咨詢研究總監張宏偉表示，在自貿區政策逐漸釋放過程中，應防止一些房企大規模圈地而不開發的問題，“相應的產業規劃和土地利用規劃都將對未來房價產生明顯影響”。

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