博鰲新風向：地產業深度變革轉型價值創造

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自三亞    

每經記者 楊羚強 發自三亞

編者按

2013博鰲房地產論壇進入第二天，和往屆相比，本屆嘉賓關注的重點不再局限于對樓市政策和房價趨勢的分析。開發商話題轉變的背后，是行業發展主題的深刻變革。已經在前十年積累起足夠資金的開發商們，如今有更多的時間去研究如何提升開發收益率和資產增值水平。如今，為客戶、股東和城市創造價值，開始替代對銷售規模絕對增長的追求，成為行業的新趨向。中國房地產開始向價值創造邁進。

在前幾屆博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會副會長朱中一的演講主題都集中在分析調控和房價的趨勢，但今年這屆的主題演講中，他把房價和調控的話題放到了最后，而將房地產業產品研發、市場機會、產業方向作為重點。

《每日經濟新聞》記者發現，在論壇的其他演講中，多數嘉賓的話題也集中在談機會、談管理、談增長模式、談產品上，極少涉及新一屆政府會對房地產采取什么樣的新調控政策。連一向喜歡預測房價的任志強，也對分析市場趨勢失去興趣，只一再強調今年房地產政策的多變。

此外，被稱為“看天吃飯”的地產商們，開始研究怎么利用大數據有效地為購房者提供最符合他們需求的產品。

高速增長成過去式

萬科總裁郁亮今年7月發布了一個“天花板”理論，認為房地產行業開發將在十年后迎來第一塊天花板。這個觀點得到了廣泛的認可———由于人口增速放慢以及人口遷移帶來的影響，房地產市場的絕對需求量變得越來越有限，高速擴張的企業正在漸漸遇到瓶頸。

卓越地產執行總裁張遠則說，過去十年是行業高速成長的時代，但這種時代將一去不復返。

“我覺得下一步房地產市場應該是走向一個充分競爭的時代，這是一個正常階段，體現充分競爭、充分市場化。無論政策干預力度多大，市場化的洪流是不可改變的，要面對這個現實，蜜月期已經度過了，現在就要過日子了。”金融街控股副總經理王志剛對此深有感觸。

隨著行業增長速度逐漸放慢，規模對房企來說已不再具有決定性的意義。龍湖地產在博鰲論壇現場的一位人士轉述行業專家的觀點是，大部分房企的銷售規模只要維持在百億元的規模即可，未來需要關注的是收益率水平和資產增值水平。

《每日經濟新聞》記者在采訪出席博鰲房地產論壇的開發商代表時發現，很多地產商目前已從粗放式的規模增長，轉向價值創造。

寶龍地產許華芳向《每日經濟新聞》記者介紹，目前寶龍在嘗試基于寶龍購物廣場的電子商務、客戶數據和商學院，目標是更好地提高租戶的銷售收入，進而帶給寶龍更好的租金回報和資產增值。

王志剛則提及金融街在深圳惠州東部的一個旅游地產項目，通過完善區域的配套和開發，把整個地區建成具有歐洲風情的特色旅游小城鎮，讓人們愿意長期來此度假，進而提高樓盤的銷售價值。

目前正在開發千萬平方米規模樓盤的中天城投執行副總裁李俊也在思考，如何提升房地產開發的收益率。他以貴陽當地的一個超大規模樓盤為例說，這個樓盤既是好的典型，也是壞的典型。說它“好”是因為規模的確很大，說它“壞”是因為品質遜色，被貼上“低價低質”的標簽。他認為，開發千萬平方米的大盤，其實就是造城，在這個過程中，應該完善整個新城的諸多配套，提升住戶的舒適度。

政策變化推動地產轉型

開發商選擇轉變增長的模式，從注重規模到價值創造，也與不確定的房地產政策有關。

“我們對后續的政策并不樂觀。”一家今年在H股市場獲取巨額融資的開發商如是說。這家開發商在獲得巨額融資后，卻沒有斥資買地，同行因此好奇個中原因。

上述開發商人士昨日告訴 《每日經濟新聞》記者，真正的原因是對后續政策不放心。事實上，一向對房價走勢言辭大膽的任志強，現在也不能輕易判斷后續的調控政策會是什么，也很少預言之后的市場會有怎樣的轉變。

在這樣的情況下，開發商更趨于保守。“政策越穩定，我越知道怎么做；我看不到政策怎么調整，就不知道怎么做。”張遠說。

正因如此，開發商下一步更傾向于通過價值創造，而不是規模來獲取自身的收益。

探索地產大數據應用

大數據是目前IT行業的一個熱門詞匯。利用大數據有效掌握客戶的需求，進而推出更合適的產品，是很多行業正在摸索的事。盡管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，大多數地產商都低調地表示，目前還沒有開始實施地產大數據的收集，但在實踐中，部分地產公司已經在著手建立大數據的供應平臺。

以寶龍地產為例，目前公司正在試驗為寶龍商業廣場服務的電子商務。

沒有公開宣布建立大數據系統，但卻同樣在利用大數據的還有金融街。據王志剛介紹，經過20年的開發，他們已經非常清楚地了解金融客戶的諸多需求和可以接受的價格，目前他們的產品更多是基于這些客戶的需求來開發。

即使在住宅領域，如何利用大數據也已經在探索中。龍湖地產一位人士說，他們之前在重慶成功嘗試了幾次團購活動，掌握了第一手的業主需求數據。

此前《每日經濟新聞》曾報道過，萬科、金地、綠地等房企相繼推出云服務、智慧城市等平臺，發展房地產“淘寶”，逐步建立掌握業主消費需求數據庫。

要建立起基于消費者需求的大數據平臺，開發商還有很長的路要走，前述龍湖地產人士說，“大數據管理”并不只是一個端口，而是由多個端口組成，這些端口集體發揮作用，才能實現數據庫的建設。

盡管如此，業內仍普遍相信“地產大數據”將給地產商帶來新的收益和新的增長模式。當市場天花板真的出現，房地產政策發生新的變化時，包括“地產大數據”在內的新的價值創造方式，也許將幫助開發商渡過危機，突破增長的瓶頸。

觀點

朱中一：新型城鎮化需要產品三次升級

（中國房地產業協會副會長）

“新型城鎮化為房地產業的發展提供了很大的空間。”在接受《每日經濟新聞》記者的專訪時，朱中一再次詳細解讀了以人為核心的新型城鎮化，以及城鎮化發展為房地產企業帶來的機遇。

“要讓農民工真正市民化，考慮讓農民的宅基地和宅基地上的房子變成資產，讓他進入城市，這樣既解決了宅基地的浪費問題，又解決了土地問題。”朱中一提出了自己的看法。

談及城鎮化對于房地產企業的機會，朱中一則指出，“為什么講以人為核心的城鎮化，就是要關心人在想什么，人要需求什么，這個是很重要的。”對此，朱中一提到了產品的三次升級，“第一代產品強調品質，第二代強調環境，現在第三代強調的是人性化的服務。”

單偉豹：半年內停止在京拿地

（路勁集團董事會主席）

“北京的地價太貴了，未來半年之內即使地價不動，我們也不要。”在2013年博鰲房地產論壇上，路勁集團董事會主席單偉豹在接受《每日經濟新聞》記者專訪時強調，“不賺錢我就不搶，只做回報率高、回籠資金快的（項目），并且會優先選擇我們有項目的地方，新的地方進去成本比較高，而且不明確因素多。”

“沒有出臺任何政策也是一種信息”，單偉豹認為，中國目前的運行就是以不干涉為主，市場在上下線之內可以自由運行，這是一個好現象。

（每經記者 尚希 發自三亞）