房地產直接融資持續攀升 8年間劇增6.5倍

本報記者 王 崢

不斷收緊的地產調控，極大改變了房地產企業的融資環境與資金來源，房地產直接融資的比重正在不斷攀升之中。住建部政策研究中心與高和資本聯合展開民間資本調研發現，房地產開發企業的融資結構正悄然變化，直接融資已成為房地產開發企業重要的資金來源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

高和資本董事長蘇鑫介紹，房地產直接融資的具體方式主要有：房地產信托、房地產基金和券商資管。受地產信貸緊縮政策影響，2012年房地產直接融資的占比快速上升，去年房地產信托余額為6800億元，發展非常迅速，投資額比較大，但股權融資有一定的局限性；房地產基金剛剛發展起來三五年時間，其認為去年有1000億元到2000億元，好處是專業的機構占比55%；另外，券商資管也發展迅速。

“關注直接融資，關注新的金融行業的細分領域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱，未來要做大房地產就必須關注直接融資方式。

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，一方面，房地產企業是資金密集的行業，離不開資金的支持，另一方面，不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。因此秦虹認為，下一個維持房地產企業發展的支撐點是直接融資。

“如果拿開發企業的投資額和融資額兩個數字進行比較，整體來看，目前是近10年來最高的水平。”秦虹表示，這表明目前房地產企業并不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價地”，顯示目前的企業資金狀況比較好，目前開發企業的資本金、開發企業到位資金的增長速度，都是比較高的增速。

盡管目前流動性較為寬松，秦虹仍然強調，今年社會流動性相當充裕，但未來除了貸款外，房企一定要多關注直接融資，因為這一定會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發企業的高度支持，是未來房地產發展新趨勢里面的一個重要特點。”秦虹表示。

進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托一改前幾年新增規模占比信托總量的下降趨勢，出現明顯增長，房地產領域成為信托資金主要投資方向。數據顯示，2013年1月，地產信托產品共發行76款，發行規模達到224億元，位居發行規模首位。4月，房地產信托占比達33%，超過金融和基礎設施。在多個投資領域受到限制的背景下，房地產信托有望再次成為信托業務重點。

此外，房地產調控常態化，寬松貨幣政策一去不復返，反而令房地產基金加速發展。數據顯示，自2008年到2010年之前，國內房地產私募基金發展比較緩慢，僅有20多支基金，100億左右的市場規模。2010年房地產基金開始蓬勃發展，新募基金數41支，募集規模164億元。2011年新募基金數97支，募集規模712億元。2012年進入市場調整，新募基金63支，涉及金額370億元。

今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區拍出的第一塊土地，則預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。雖然，該地塊的成交金額不到10億元，但這一事件或許正是晉商資本加速基金化的牛刀小試。

據新近在山西完成連續第三年度民間資本調研的蘇鑫介紹說，今年5月山西省對外宣布歷時兩年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已實現規模化和國有控股，而在缺乏更好出口的情況下，煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等資本證券化的形式進化，盡管，進化的速度也許仍舊有些緩慢。但是，與鄂爾多斯等新興民間資本不同，山西民間資本顯然更易于接受資本證券化的概念，將錢交給更專業的人士進行投資。山西是中國最早形成金融雛形的地區，在文化上，有豐厚的商業文明底蘊。“也許未來，基金真將成為山西民間資本的一個發展趨勢。”

住建部政策研究中心主任秦虹稱，未來除了貸款外，房企一定要多關注直接融資，因為這一定會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。

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