上實(shí)城開土地“一換四” 或改善財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

5月19日，上實(shí)城開(00563，HK)披露因地鐵建設(shè)和市鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行土地調(diào)整，將其位于徐家匯的地塊置換為濱江四幅地塊，其面積增加4.9萬平方米，新地盤價(jià)值也更高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上實(shí)城開目前更適合開發(fā)快速零售滾動(dòng)的商住項(xiàng)目，新地塊正好符合這一特性，此舉將在未來有效的改善其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

新地皮價(jià)值高于換地地塊

5月19日，上實(shí)城開發(fā)布公告稱，其擁有60%權(quán)益的附屬子公司上海寰宇已與上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達(dá)成土地調(diào)整協(xié)議將現(xiàn)存地盤調(diào)整為位于上海徐匯區(qū)濱江之四塊土地。新地盤面積合共約為83220平方米。新地盤指定客座混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。

該公告還披露，此前上海寰宇擁有的這幅地塊位于徐匯區(qū)徐家匯，占地約35343平方米，原計(jì)劃發(fā)展為名為徐家匯中心的混合用途物業(yè)。此前的估值報(bào)告指出，在2011年7月31日該幅地塊市值為42.45億元。

中房信資深分析師薛建雄表示，公告并未披露土地調(diào)整前后的建筑面積，因此很難直接計(jì)算出土地價(jià)值的高低。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)近12個(gè)月來徐匯濱江土地出讓情況，其地價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到了5萬元/平方米的水平。按照這一地價(jià)計(jì)算，此次上實(shí)城開新獲的徐匯濱江四幅地塊至少價(jià)值為41.61億元?？紤]到徐匯濱江更高的增值可能，這筆置換應(yīng)該算是一筆不錯(cuò)的買賣。

上實(shí)城開在此次公告中對(duì)此作了分析，其中指出，城開無需為此次土地調(diào)整支付土地出讓金或任何其他款項(xiàng)。按獨(dú)立專業(yè)估值師進(jìn)行初步指示性估值顯示，新地盤市值預(yù)期高于現(xiàn)存地盤市值。

土地調(diào)整有利于改善其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

在公告中，上實(shí)城開透露此次土地調(diào)整是因地鐵建設(shè)和市鎮(zhèn)規(guī)劃依法修改而作出。薛建雄認(rèn)為，開發(fā)持有的商辦項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)短期發(fā)展不利，而上實(shí)城開更希望做能夠快速零售滾動(dòng)的商住項(xiàng)目，所以還是比較樂意置換的。

在上實(shí)城開2012年報(bào)中指出徐家匯中心項(xiàng)目由6幅地塊構(gòu)成，占地約13.2萬平方米，未來總建筑面積逾為62.9萬平方米。項(xiàng)目將集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、公寓式酒店、國(guó)際化商業(yè)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體。此次置換的地塊應(yīng)為其中一塊。

薛建雄認(rèn)為，徐家匯中心是一個(gè)自持型的城市綜合體項(xiàng)目，而此次置換的徐匯濱江地塊可能是出售類的商住項(xiàng)目。事實(shí)上，綠地集團(tuán)此前在徐匯濱江開發(fā)的數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也均為出售型項(xiàng)目。

上實(shí)城開2012年報(bào)中顯示，全年的收入為87.83億港元，而虧損大幅收窄七成至1.9億港元。上實(shí)城開總裁季崗也在年報(bào)中表示，由于從合約銷售至入帳存在滯后因素，集團(tuán)本年度所交付的項(xiàng)目之整體毛利率仍受前中新地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善所拖累，處于行業(yè)正常水平以下。未來，集團(tuán)將以改善毛利率水平為主要工作目標(biāo)之一。

而此番土地調(diào)整，待未來項(xiàng)目開發(fā)完成之后，上實(shí)城開將快速收獲大量現(xiàn)金，可以有效改善其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。