貴陽商服用地供應井噴 力推34個綜合體或現過剩風險

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

如今“涼爽的貴陽”在商業地產的開發上可謂是狂飆突進、熱度非凡。近日，《每日經濟新聞》記者從貴陽市國土局官網獲悉，今年貴陽計劃供應土地面積為3954.5萬平方米，同比增長約47%。其中，商服用地（商業與服務業用地）供應530.66萬平方米，同比增長高達189%。

值得一提的是，貴陽今年將重點推進34個城市綜合體試點建設。此外，在整個貴州省范圍內，100個城市綜合體建設也成了當地政府今后五年的重點工程，其中今年內將有五分之一的項目“落地”，預計拉動全省城市化率提升3個百分點。

貴陽除了 “超級大盤”頻出之外，還如此大規模地推進商業地產開發。業內人士擔憂，當前大量轉型商業地產的開發商往往缺乏人才儲備和運營經驗，后期的操作風險將迅速增加。

商服用地供應增長189%/

2013年3月31日，貴陽版新“國五條”出臺，影響深刻的是住宅市場，但對于商業地產而言卻是一針強心劑。

另據相關報道，4月1日，貴陽市國土局發布今年土地供應計劃。來自貴陽市國土局官網的數據顯示，今年貴陽市的商服用地計劃供應530.6萬平方米，而2012年同期商服用地計劃推出了約183.5萬平方米，同比增長高達189%，而前年與去年基本持平。

商服用地主要是指商業、金融業、餐飲旅館業及其他經營性服務業建筑及其相應附屬設施用地。也就是說，商服用地包含了商業用地。但如果從房地產的用途來劃分的話，一般可分為住宅地產、商業地產、工業地產等。

從近5年來的供地情況看，貴陽市商服用地供應情況可用“U”字形來形容。2009年，貴陽市商服用地計劃為442.3萬平方米，但2010年這一指標下降到396萬平方米，2011年時開始觸底，2012年繼續徘徊，今年則出現了井噴之勢。

貴州大學房地產研究所所長郭峰向《每日經濟新聞》記者解釋稱，像花果園等不少大盤前期的住宅部分已基本清盤，其商業部分的地塊迎來集中出讓，再加上商業地產不受調控影響，看起來似乎供應迅猛，但也屬于正常的市場現象。

伴隨著商業供地節奏的加速，貴陽 “城市綜合體”建設也異常迅猛。據《貴陽日報》報道，貴陽市今年將重點抓好34個城市綜合體試點項目，加快項目前期的規劃、招商與征地征收等工作，為貴州省規劃100個城市綜合體建設樹立標桿。

按現有速度需消化6年/

2012年貴陽“超級大盤”持續熱銷，除有力地駁斥了當地 “樓市崩盤”說之外，也更多地為市場參與者帶來了滿滿的信心，其中也包含了當地政府。如今，在當地政府主導下的城市綜合體建設，市場風險也往往易于被掩蓋起來。

合富輝煌貴陽公司市場研究部表示，2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應，去年寫字樓供應不足45萬平方米，按照現有去化速度，貴陽寫字樓需要6年時間來消化庫存，即便以銷售較好的廣州廣場128.7萬平方米的年去化量計算，仍然需要3年的時間來消化現有庫存。而今年類似物業將增加150萬平方米，寫字樓市場存在較大風險。

在貴陽市的觀山湖區（原名金陽新區），一個號稱西南地區乃至全國最大的商貿流通航母——貴陽的“西南國際商貿城”，僅占地面積就多達10平方公里，總建筑面積1420萬平方米，總投資600億元。據悉，2012年12月初，西南國際商貿城迎來火爆開盤，簽約首日攬金2.2億元，成交246套，成交面積超過1.1萬平方米，一度被稱為是貴陽樓市的“領頭羊”。

同處觀山湖區的貴陽國際會展中心等城市綜合體也被稱之為當地經濟的引擎。據《貴陽日報》報道，此會展項目自投入運營以來，已累計承辦會展685次，帶動綜合會展經濟效益約120億元。

日前，觀山湖區區長張海波曾對當地媒體信誓旦旦地表示，未來圍繞城市綜合體的建設，觀山湖區還將進一步加快轉型速度，駛入發展超車道。

超級大盤透支投資需求/

據了解，前述提到的貴陽34個城市綜合體中，目前累計完成工程建設投資133.26億元、建筑面積364.24萬平方米，其中在建項目多達22個，另外12個項目將于今年內開工。此外，貴州省2013年已確定了22個城市綜合體開發項目，其中包括貴陽市的中渝第一城、俊發城與萬科大都會，僅這4個綜合體的總體量就達到180余萬平方米。

全國第六次人口普查統計顯示，目前貴陽常住人口約432萬，而2012年貴陽城鎮人均可支配收入為21792元，比全國水平的24564元仍低約3000元，而去年貴陽人均消費支出為15718元，比全國水平的16674元仍少約1000元。

除收入與消費偏低之外，有相關報道稱，貴陽超級大盤也透支了大量的商業投資需求。

“很多大盤陸續開發，多數客戶處于觀望期。”熟悉貴陽市場的當地某地產機構人士向《每日經濟新聞》記者表示。

著名房地產評論人吳其倫認為，貴陽34個綜合體的投放將可能對其商業地產帶來致命的打擊，“貴陽人口總數仍偏少，而未來人口增速遠低于綜合體增速”。不少業內人士也擔憂，當前大量轉型商業地產的開發商往往缺乏人才儲備、運營經驗，后期操作風險將迅速增加。

（實習生閆瑩對本文亦有貢獻）