嚴征二手房個稅信號意義更大

◎趙曉（北京科技大學教授）陳金保（經濟學博士）

3月1日，國務院發布“國五條”相關細則，樓市調控加碼的“靴子”隨之落地。通知中，除強調繼續嚴格執行住房限購措施、實施差別化住房信貸政策外，從嚴征收二手房交易的個人所得稅政策調整引發熱議。

對二手房交易征收個人所得稅，其實是自2007年就開始執行的稅收調控政策。原文件規定對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但出于實際稅負的考慮，大多數交易實際上多采取全額1%的征收方式。此次重申二手房交易“依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，是對原有政策執行的收緊。總體來看，強調差異化、方向更明確、范圍更廣、規定更嚴、操作性更嚴，是此次調控新政細則的最大特點，而二手房交易個稅調整也符合這一基本思路。

筆者看到，大多媒體都以“全額1%征收”到“差額20%征收”的變化來測算此次個稅調整對二手房交易的成本增加影響。其實這是不正確的，因為目前稅務機關大多采取個稅和營業稅捆綁征收的辦法，即如果個稅全額征收，營業稅也得全額征收，個稅差額征收，營業稅也可以差額征收。也就是稅，個稅差額征收會大幅增加所需繳納的個稅，但同時也能減少所需繳納的營業稅。以一套購買時間不足5年，購價為100萬元，轉讓價為200萬元的普通住宅為例。據筆者初步測算，原先大約需繳納個稅和營業稅合計為13萬，而調整后需繳納個稅和營業稅合計為24.4萬。

當然，不管如何計算，政策調整后的二手房交易稅成本肯定是增加的。短期來看，這會給二手房市場帶來兩個不利影響：一是在目前我國大部分家庭資產杠桿并不太高的情況下，個稅增加會導致部分二手房持有人延遲住房轉讓，二手房供給減少會給一線城市本已緊張的住房市場供需矛盾雪上加霜；二是目前市場中，賣家的議價能力比較強，增加的個稅勢必會部分轉嫁給剛性自住性購房者，從而增加購房者的負擔。

這么說來，嚴征二手房個稅反而會有違我們的調控初衷？當然不是，這需要我們考察這一政策的長期效應。

首先，從發達國家的經驗看，稅收調節手段一向是抑制房地產投機的有效利器。當然，首推的應該是對住房持有征收差別化不動產稅，而在這一市場化稅收調節手段一時難以出臺之前，調高二手房交易稅成為次優選擇。可以說，從長期來看，嚴格征稅能從一定程度上有效抑制住房投機或投資者入市，從而有利于控房價。

其次，此次新政的“犀利狠招”明確彰顯了政府從嚴調控樓市的決心，這會有效促進房價持續上漲的預期逆轉，這點很重要。最近房價的再次上漲既不是購房者的購買力變強了，也不是剛性需求突然增加了。其背后最重要的原因是，在某些利益群體的蠱惑下和炒房能獲取暴利的財富示范效應下，消費者預期的混亂導致的購房需求的提前集中釋放。未來3年甚至未來5年的住房需求在短期內恐慌入市，房價能不漲嗎？而這次的二手房個稅從嚴征收從一個側面傳達了一個調控的明晰信號，那就是，政府絕不會縱容住房價格的暴漲和房地產市場的投機行為，這對當下穩定購房者的預期意義重大。

此次新政細則出臺后，在政策生效之日前肯定會迎來一波二手房交易高潮，而政策生效后，在調控信號的作用下，房地產市場又會進入新一輪的博弈期。因此，從這個意義上講，嚴征二手房個稅的作用不在于短期內調控房價，而在于其釋放的積極信號意義。