打破樓市調控怪圈利器：增大交易成本

項崢

若要追溯我國內地樓市調控陷入“越調越漲”怪圈的原因，人多地少，可供居住、商業開發的土地資源稀缺，土地級差地租增長較快，城市房價堅挺自有其內在邏輯基礎；城鎮化進程加速，住房需求連年保持旺盛局面，是首先會列出的兩條。但也不容否認，由于我國內地房地產交易稅率相對較低，稅收杠桿難以發揮抑制外來富裕人群投資性住房需求的作用，無法與住房限購政策形成強有力的支持與配合，一定程度上削弱了房地產調控的實際效果。

稅收杠桿是各國或地區調控房地產市場的重要工具。為防止房價過快上漲并形成房地產泡沫，各國或地區政府主要通過稅收杠桿，大幅提高房地產交易稅率，從而嚴厲打擊投資、投機性住房需求，以達到降溫房地產市場的目的。為防止大量外來人口來港購樓需求可能引發房價大幅上漲，我國香港特區政府去年10月對非港居民買樓開始征收高額印花稅，便是最新的一例。稅收政策調整后三個月，取得了積極成效。據我國香港地產研究機構的數據，從2003年開始持續9年的內地人赴港購樓熱在去年退潮，內地買家比例9年來首次下跌。

2011年初，以“限購”、“限貸”為主要特征的房地產調控政策出臺后，我國內地房地產市場一度沉寂。由于政策效用遞減，2012年4月以來，樓市逐漸回暖，到2012年歲末和今年初，一線城市明顯升溫。據中國指數研究院調查結果顯示，今年1月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲1%，漲幅較去年12月擴大0.77個百分點，連續第八個月上漲。當然，應該看到，全國性樓市升溫還未形成。分區域看，多數三線城市樓市供過于求，樓市僵局還需要一段時間方能打破；二線城市供求大體平衡；但一線城市樓市出現了較為明顯的結構性供不應求狀況，房價上漲動能充足。據中國指數研究院的數據，今年1月十大城市新建住宅均價環比上漲1.61%，其中京、滬、穗、深四大城市環比漲幅均超過了2%。

由于本地剛性住房需求增長平穩，后續能量不足，外來人員需求已然成為一線城市高昂住房交易價格的強有力支撐。本地居民剛性住房需求，往往與結婚、拆遷、教育相關，增長總體平穩。特別一線城市限購、限貸政策執行較嚴，不太可能出現剛性住房需求大漲大跌的情況。雖然房價上漲預期促使部分剛性住房需求前移，短期內可能會出現剛性住房需求集中釋放的局面。但剛性住房需求持續性擴張動力不足，無法支撐房價后續上漲。而京、滬等一線城市商品住宅，對周邊省市富裕人群的吸引力極大。雖然沒有權威的外來人口購房統計數據，但最近廣受社會與媒體關注的神木“房姐”事件，就從側面突出反映了外來人口強大的住房購買力。我國居民投資渠道狹窄，而幾千年來購地置業的傳統意識濃烈，富裕人群對一線城市商品住宅的需求非常旺盛。雖然有限購政策的門檻影響，但政策并不排斥外來人口購房。滿足購買條件的外來富裕人群住宅購買力堅挺，全額付款也不在少數。

因此，要抑制一線城市住房交易價格上漲，就需要尋找新的調控思路，筆者以為，既然一線城市樓市回暖，外來人口購房需求是主要推動力，這與我國香港非港居民購樓熱并無實質性差別，那就很有必要借鑒我國香港抑制非港人士購房需求的經驗，在交易環節征收高額稅收，以有效抑制外來人口投資性住房需求。具體來說，在限購政策之外，針對外地人購房需求，根據居住年限、納稅狀況、房地產交易價格、持有年限等不同，采取差異化稅收政策，在滿足外來人口合理居住需求的基礎上，大幅提高中高端住房交易成本，重點加強戶籍和稅收征繳管理，嚴厲打擊外來富裕人群投資性購房需求，由此杜絕諸如山西“房媳”等利用多個戶口繞開限購政策約束的現象。

當然，一線城市高昂住房價格，與城市自身人口規模、基礎設施建設和產業結構發展相匹配。城市產業日趨向高端、高附加值方向發展，必然帶動住宅價格上漲。但無論何時，住宅價格要與本地居民收入增長情況相適應，否則便會催生資產價格泡沫，影響產業結構順利調整，增大經濟金融運行風險。

（作者系經濟學博士，宏觀經濟評論員）