青島凱悅再揭房地產信托風險 或挑戰(zhàn)剛性兌付“底線”

每經編輯 每經記者 鄧莉蘋 發(fā)自深圳    

每經記者 鄧莉蘋 發(fā)自深圳

中銀國際此前曾經推算，房地產信托兌付的高峰期將在2012年四季度至2013年二季度。截至目前，除個別項目之外，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的兌付問題。

用益信托分析師徐穎風對《每日經濟新聞》記者表示，今年基本上算是平穩(wěn)度過了，目前房地產大規(guī)模的系統(tǒng)性風險暫不會出現(xiàn)，但并不排除個別項目仍存在問題。

近期，山東省高級人民法院發(fā)布了一則關于青島凱悅置業(yè)集團名下的房產拍賣公告，因該項目涉及信托的剛性兌付，于是再次引起了業(yè)界對房地產信托風險問題的關注和討論。

挑戰(zhàn)信托剛性兌付底線

近期，山東高級人民法院發(fā)布了一則拍賣公告，將于2012年12月12日9時公開拍賣青島凱悅置業(yè)集團有限公司名下的位于青島市市南區(qū)燕兒島路8、10號房產。據悉，此次拍賣的房產正是青島凱悅中心，而這次拍賣引起業(yè)界關注的原因還在于，此次拍賣的項目還涉及信托融資項目。

此前，中融信托為該項目發(fā)行過融資資金。2010年10月，中融信托發(fā)行成立了 “中融·青島凱悅”信托計劃，為凱悅中心募集資金3.845億元。該信托計劃存續(xù)期限為1.5年，可在成立1年之后提前結束。

此前，有媒體曾報道，青島凱悅也曾做出多方努力，但最終沒有解決資金問題。2011年，青島凱悅的項目運作方曾試圖發(fā)行“川信·青島凱悅”信托產品，但該信托產品因故被迫中止。據了解，“中融·青島凱悅”“川信·青島凱悅”這兩個信托計劃的相同之處在于，其項目所在地都是“青島市市南區(qū)燕兒島路8號、10號”，這正是青島凱悅中心的地址。從時間上來看，按照“中融·青島凱悅”的合同規(guī)定，2011年10月份就是其提前兌付期，中融信托有權要求開發(fā)商兌付并提前結束信托計劃；而“川信·青島凱悅”信托的募集期恰是2011年9月13日~2011年10月13日。上述情況讓人懷疑青島凱悅意在“借新債還舊債”，該信托計劃隨后遭到發(fā)行渠道的集體抵制而最終擱淺。

據媒體援引拍賣公司工作人員的說法表示，“凱悅中心由于未及時償還中融信托的債務，資不抵債，引發(fā)債務糾紛，中融信托起訴至山東高級人民法院后，法院判定對凱悅中心強行拍賣，變賣資產還錢。”

“目前，這個問題是業(yè)界關注的焦點，”華南某信托人士對《每日經濟新聞》記者表示，因為這涉及挑戰(zhàn)信托剛性兌付的底線。他同時表示，在信托產品里面，房地產信托的風險相對比較大，一旦出現(xiàn)爛尾或者出現(xiàn)銷售困難，可能就會面臨風險。

據《每日經濟新聞》記者了解，剛性兌付是指當信托計劃出現(xiàn)不能如期兌付或兌付困難時，需要信托公司兜底。事實上，我國并沒有相關法律有這樣的要求，這只是信托業(yè)的一個不成文規(guī)定。

個別項目仍潛藏風險

用益信托工作室發(fā)布的報告曾預計，2013年上半年，將是房地產信托兌付的頂峰，僅集合資金房地產信托到期規(guī)模就將超過1000億元。

不過，用益信托研究員徐穎風對《每日經濟新聞》記者表示，“目前，房價的確已經止跌回升，因此我們認為房地產信托的風險有所緩解。（今年）四季度房地產信托仍將平穩(wěn)度過，出現(xiàn)違約事件的可能性不大”。

雖暫時沒有系統(tǒng)性風險，“但是個別項目仍可能有風險，”徐穎風認為，房地產信托的風險主要還是和樓市相關。如果房價下跌，那么房地產信托出現(xiàn)問題的可能性就比較大。如果融資方的資金鏈出現(xiàn)問題，則這些項目就有可能比較危險。

華南某信托人士表示，房地產信托的風險點主要包括企業(yè)的尾款是否充足、企業(yè)的再融資能力、銷售回款及國家的調控政策，還有就是抵押的項目資產或者土地是否充足優(yōu)質、連帶責任擔保的集團公司是否有能力兜底。

對于一些有抵押物的信托產品，上述信托人士表示，很多抵押物都是前期投入的，真正清算的時候并不值錢，最好的辦法是提前對項目進行清算。最近，就有好幾個兩年期的項目，僅滿一年就已經清盤。

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